Квалификация основных вещных прав на земельный участок

Приватизация земель - сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности - государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту сложилось  несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

- приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов; 
- приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

- приобретение права собственности  на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

- приобретение прав на  земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

- приобретение прав на  земельные участки для строительства. Приватизация может быть платной и бесплатной

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

3.1. Понятие ограниченных  вещных прав на земельные участки

Особенность ограниченных вещных прав обусловлена специфичностью объекта  и субъекта данных прав. Земля в  данном случае рассматривается не только как объект недвижимости, но и как  важнейший компонент окружающей среды и средства производства в  сельском и лесном хозяйстве.Это, несомненно оказывает определенное влияние  на применение ограниченных вещных прав на землю.

Земля обладает таким признаком, как ограниченность. Это означает, что земельные ресурсы не бесконечны, они существуют в заранее ограниченном количестве и потенциально не способны удовлетворить потребности всех нуждающихся в них. Выходом из данной ситуации является возможность  наделения лиц – не собственников  земли правом пользования чужим  земельным участком. Данное прав и  есть не что иное как ограниченные вещные права. Как видим, свойства земли  приводят нас в конечном итоге  к мысли о необходимости существования  ограниченных вещных прав.

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой  право на чужую вещь, уже присвоенную  другим лицом – собственником⁸.

Классическим примером данного  примера являются сервитуты –  права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например право прохода  или проезда через чужой земельный  участок. Предоставляемые таким  вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо  более узкими, чем правомочия собственника (в частности, в большинстве случаев  исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданско праве все  ограниченные вещные права (за исключением  залога и права удержания) имеют  объектом недвижимое имущество (вещи).

Наряду с уже упоминавшимися общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью огграниченных  вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе  говоря, эти права сохраняются  и при перемене права собственности  на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и.т.), как бы обременяя его, то есть всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое «право следования»  является характерным признаком  вещных прав. Тем самым они как  бы сжимают, ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможности  свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности  распоряжения им, наприер, отчуждения посредством договоров купли-продажи  или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать  к их исковой защите от неправомерных  посягательств любых третьих  лиц, включая и собственника вещи.

При прекращении ограниченных вещных прав право собственника «восстанавливается»  в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, так сказать, упругость права  собственности.

Из этого вытекает также  такой свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость  от права собственности как основного  вещного права. При отсутствии или  прекращении права собственности  на вещь невозможно установить или  сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко  происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен установить все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия.

Как известно, в обязательственных  отношениях, в большинстве случаев  возникающих на основе договора, участники  в значительной мере вольны в определении  их содержания и условий, включая  установлений условий сделок, хотя и не определенных законом, но и не противоречащих ему, что исключает  исчерпывающий перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих  отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому  закон закрепляет исчерпывающий  перечень ограниченных вещных прав.

Российской гражданское  законодательство предусматривает  несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят:

во-первых, вещные права некоторых  юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника ( к ним, как правило относятся право  хозяйственного ведения и право  оперативного управления);

во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих  земельных участков;

в-третьих, права ограниченного  пользования иным недвижимым имуществом (главным образом, жилые помещения);

в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права  залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие  от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся:

1. Принадлежащее гражданм право пожизненного наследуемго владения землей (по сути – бессрочной аренды);
2. Право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;
3. Сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и.т.п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута);
4. Право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Следует помнить, что действующее  законодательство использует также  категорию «публичных сервитутов», возникающиих, например, при использовании  любыми гражданами не закрытых для  общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и.т.п.).  Такие сервитуты возникают  также при приватизации застроенных  земельных участков и состоят  в возможностях установления, во-первых права безвозмездного и беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных  дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке; во – вторых, права размещения на участке межевых  и геодезических знаков и подъездов  к ним.

 

3.2 Право пожизненного наследуемого  владения на земельные участки 

 

Право пожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве СССР. Правовое содержание этой конструкции  не вписывалось в прежние правовые формулировки и находилось как бы между правом собственности и  правом бессрочного пользования, не отождествляясь ни с тем, ни с другим. Согласно ст. 265 ГК РФ, введенной в действие с 28 апреля 2001 г., основания и порядок приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком должны быть предусмотрены земельным законодательством.

Таким образом, законодатель при разработке и принятии ГК РФ (а это 1994 год) не исключал возможности существования  рассматриваемого вида землевладения, в том числе его возникновения  в соответствии с новым земельным  законодательством. Согласно же п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка  гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но, если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения Кодекса в действие, оно  сохраняется.

 Право пожизненного наследуемого  владения устанавливается в отношении  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.  Субъектом этого права может  быть только гражданин, которому  участок предоставляется для  садоводства, огородничества, личного  подсобного хозяйства и других  целей. 

Основаниями возникновения права  пожизненного наследуемого владения являются: 1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу  входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения; 2) договор купли-продажи  недвижимости или иное основание  перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные  на земельном участке, принадлежащем  на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости. Если из условий пользования земельным  участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка  вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право  собственности. Помимо правомочий владения и пользования землевладельцу принадлежит  и право распоряжения в пределах, установленных законом. Определить на основании действующих норм объем правомочия распоряжения землевладельца затруднительно.

Дело в том, что согласно ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящемся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением  перехода прав на земельный участок  по наследству, тогда как ГК РФ помимо передачи по наследству закрепляет (ст. 267) право землевладельца передавать участок другим лицам в аренду или безвременное срочное пользование. Современное земельное законодательство предоставляет даже арендатору право  передавать участок в субаренду  без согласия собственника; почему же правомочие распоряжения Пожизненного наследуемого владения оказалось настолько  ограничено, не совсем понятно. Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий  ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или  могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Так же как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны  платить земельный налог. В тех  случаях, когда земельный участок  был предоставлен в пожизненное  наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется  за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном  порядке) в течение трех лет. Компетентные органы вправе этот срок продлить.

В чем интерес и преимущества для владельца в приобретении земли на праве пожизненного наследуемого владения, сказать сложно. Законодательство ответа на этот вопрос не дает. Но во многие регионах местные органы исполнительной власти на основе этого права более  охотно, чем на основании права  собственности, предоставляют земли  гражданам, поскольку земли остаются в муниципальной собственности. Сейчас законодательство закрепило возможность перехода от формы пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю на основании этого права. Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками - при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

В настоящее время гражданам  не предоставляются земельные участки  на праве пожизненного наследуемого владения. А те, граждане, которые  получили земельные участки в  пожизненно-наследуемое владение до вступления в действие Земельного кодекса  Российской Федерации, это право  сохранилось. Так же сохранилась  возможность передавать земельные  участки по наследству.