Исследование аренды недвижимого имущества

2.3 Регистрация аренды  как обременения (ограничения)  прав

Установив необходимость  государственной регистрации ограничений  вещных прав на недвижимое имущество, законодатель не осуществил четкого  ее отграничения от государственной  регистрации прав и регистрации  сделок. Понятие государственной  регистрации, приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференциации не дает.

Раскрыть сущность понятий "регистрация права", "регистрация  сделки" и "регистрация ограничения" и одновременно отграничить одну регистрацию от другой способно только такое определение, которое четко  указывает на последствия осуществления  регистрации и на последствия  ее отсутствия.

Регистрация – заключительная стадия совершения сделки. Регистрация  субъективного права представляет собой завершающий юридический  факт, который имеет особое значение в юридическом составе, так как  при наличии данного факта  и возникает соответствующее  субъективное право.

Сформулировать подобное определение регистрации ограничения (обременения) права на основе действующего в РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, что  законодатель не устанавливает общих  правил, указывающих на последствия  регистрации ограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащим регистрации обременениям (ограничениям). Более того, Закон  о регистрации содержит нормы, провоцирующие  отождествление регистрации обременения  и регистрации договора.

Далее приведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть  самостоятельное значение государственной  регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, а с  другой – выявить проблемы правового  регулирования.

Ограничение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующего субъективного права. Однако, точка зрения согласно которой "в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же закона является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество" представляется неверной, нельзя поставить знак равенства между понятием "право на чужое имущество" и "ограничение права". Субъективное право другого лица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, но самоограничением не служит.

Как отмечает Камышанский  В.П., "ограничения собственности  не являются правом ограниченного пользования  чужим имуществом … отграниченные  вещные права являются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного  права собственности". Поэтому  в перечне подлежащих регистрации  ограничений Закон о регистрации  прав на недвижимость называет не право  аренды, право залога, право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное  управление (термин "сервитут" используется законодателем как для обозначения  субъективного права лица, в чью  пользу установлен сервитут, так и  для обозначения соответствующего ограничения). Соответственно требование государственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательно  означает необходимость государственной  регистрации вызывающего данное ограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке  право залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее – с момента  возникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прями  предусматривает ситуацию, в которой  право возникло, а ограничение  еще не зарегистрировано.

В ряде случаев в государственной  регистрации нуждается как договор, так и ограничение, обусловленное  возникающим из данного договора субъективным правом. Однако, регистрация договора и регистрация ограничения – понятия не тождественные. Здесь есть определенный потенциал правового регулирования. Пример, когда такая возможность получила реализацию, - закон об ипотеке. Как следует из норм данного закона регистрация договора об ипотеке не всегда совпадает с моментом возникновения права залогодержателя и соответственно – ограничения права собственности – п. 1 ст. 11 Закона.

Поэтому представляется неверной позиция, согласно которой в силу прямого указания закона регистрация  целого ряда договоров, предметом которых  является недвижимость, ... должна рассматриваться  как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного  вещного права на недвижимость. Хотя следует отметить, что указанная  позиция поддерживается судебной практикой.

Не признавая данного  вывода нельзя все же не отметить его "спровоцированность" законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указание на подраздел соответствующего раздела  в структуре ЕГРП, предназначенный  для регистрации сделок, - ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования  восполнен правилами ведения  реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всех подлежащих государственной  сделках вносятся в подрздел III соответствующего раздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей  об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Установление регистрации  сделок посредством внесения записей  в подраздел соответствующего раздела  ЕГРП представляет собой прием законодательной  техники, который не может служить  аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки и регистрацию ограничения права.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

аренда договор  недвижимый имущество

В данной курсовой работе рассмотрена  одна из разновидностей аренды – аренда объектов недвижимости. Проведенное  исследование позволяет сделать  следующие выводы:

Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и  не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных  требований в отношении аренды любых  объектов недвижимости. В настоящее  время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение  для любых недвижимых вещей, в  отношении которых требуется  регистрация права собственности  и других вещных прав, ограничений  этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: предприятие  как имущественный комплекс".

Особенностью правового  режима объектов недвижимости является необходимость государственной  регистрации в учреждениях юстиции  как прав на данные объекты, так и  определенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены  в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных  объектов подлежит государственной  регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.

В рамках настоящей работы были рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности, присущие следующим разновидностям аренды: аренде зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренде нежилых помещений и их части, аренде незавершенных строительством объектов, аренде земельных участков и аренде предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного  имущества лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и (или) пользование  другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником  имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку  права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает  между сторонами обязательственные  отношения с момента достижения ими соглашения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской  право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

- предмет; 

- цена (арендная плата), причем  в случае отсутствия данного  условия в договоре аренды  зданий, сооружений, предприятий договор,  в отличие от общих положений  ГК РФ, является ничтожным; 

- срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права  и обязанности, которые возникают  у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его  нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях  между хозяйствующими субъектами, а  также в развитии экономики нашей  страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как  способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения  дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности  участников, позволяет им реализовать  свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность  восполнить не достающие у нее  оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход  от сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь  не возможно без совершенствования  действующего законодательства. В настоящее  время в научной литературе говорится  о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения  и возможности выделения его  в качестве самостоятельного объекта  гражданских прав.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности  признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.

В-третьих, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.

Однако, представляется, что  вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять  собой законодательные акты, давая  абсолютно новую, собственную трактовку  действующим нормам права. Арбитражная  практика – это богатый материал для законопроектной работы, который  должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового  регулирования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета, 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011).
4. Водный "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. от 28.12.2010) ст.4471.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010) ст. 4147.
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 29.12.2010).
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010).
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).
9. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001 г. – 164 с.
10. Азукаева Б.А. Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений // Материалы II Республиканской научно-практической конференции «Молодежь и наука: третье тысячелетие». Элиста, 2005.
11. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. – 144 с.
12. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: - М.: "Статут", 1999. – 848 с.
13. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2000. – 800 с.
14. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.
15. Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. – М., 2000 – 180 с.
16. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998 г.
17. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998 г.
18. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. – М., 2000. – 86 с.
19. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 – 160 с.
20. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002.
21. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. – 799 с.
22. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2.
23. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним” // ВВАС РФ. 2000. № 7.
24. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19.
25. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11.
26. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11.
27. Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5.
28. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
29. Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок // Право и экономика. 2000. № 11.
30. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.
31. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир. 2001. № 1.
32. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.
33. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8.
34. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.- ЮРИСТ. 1999 № 7.
35. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.
36. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.
37. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
38. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002.
39. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция. 2000. № 9.
40. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7.
41. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12.
42. Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4.
43. Степанов С.А. “Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации” в книге “Актуальные проблемы гражданского права” сборник статей под редакцией С.С. Алексеева - Изд. “Юрист” М., 2000.
44. Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам – Саратов СГАП 2000.
45. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. № 10.