Исследование аренды недвижимого имущества

Понятие «здания» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава  исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без  фундамента: павильоны, киоски. Понятие  «сооружение» обычно определяют путем  перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые  скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные  трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует  традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ).  Основным считается здание «главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.¹⁵ Однако в научной литературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых».¹⁶

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые  и нежилые с двумя разными  правовыми режимами использования.¹⁷ Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признаку делимости.¹⁸

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений  только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности  совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой  объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества  не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимому имуществу¹⁹. Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к недвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: «… критерий, по которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …». При этом также необходимо отметить, что "к разряду недвижимого имущества могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта".²⁰ Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади  сдаваемого в аренду объекта с  приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный  с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды – это вопрос о возможности  признания объектами  договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения  понятия нежилого помещения. Тем  не менее, во многих нормативных актах  содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.²¹

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано, в том числе  здания и сооружения. Однако, названная  статья ГК РФ не указывает на то, что  самостоятельными объектами гражданских  прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что «нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку – представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника».²² Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке.²³

Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями  в одном здании должен явиться  известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в  отличие от общей долевой собственности  на недвижимость в жилищной сфере, при  совладении помещениями и нежилых  зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться  порядок использования нежилых  помещений, мест общего пользования…»²⁴

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы  сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды»²⁵.

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление  предмета аренды земельного участка  при строительстве подземных  сооружений. Понятие земельного участка  дано в нескольких федеральных законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный  участок как объект земельных  отношений - это часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), границы, которой описаны и  удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка  как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном  земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным  ресурсам и землеустройству. При  этом право собственности на земельный  участок распространяется на находящиеся  в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие  земельного участка дано в Федеральном  законе «О государственном земельном  кадастре» (ст.1) - это часть поверхности  земли (в том числе поверхностный  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность) городских и сельских поселений  представляет собой их пространственную и земельно-ресурсную основу в  пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится  над и под поверхностью указанных  территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования  подземное пространство в пределах установленных границ (черты) городских  и сельских поселений не для строительства  градостроительных объектов, а для  геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей  в соответствии с федеральным  законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться  как подземное сооружение путем  разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем  или просто покрытием асфальтом. Пример подобного градостроительного объекта, расположенного под землей – Торговый комплекс «Манежная площадь», расположенный в г. Москве на месте  Манежной площади.

Торговый комплекс «Манежная  площадь» расположен полностью под  поверхностью земли. Строился он путем  классического разрытия котлована  и последующего возведения капитального строения как обычного надземного сооружения. Однако затем данный комплекс был  покрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрыт плодородным слоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. ²⁶

Что в данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно  – земельный участок. Однако, размер и границы земельного участка  не ясны. То ли земельный участок, на котором находятся только выходящие  на поверхность сооружения подземного объекта, так как заасфальтированная поверхность используется городскими властями для публичных целей  как земли общего пользования. То ли весь земельный участок, на котором  расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объекта  на поверхность земли. 

Представляется, что в  данном случае логичным будет использование  второго варианта.

Таким образом, субъекту градостроительной  деятельности предоставляется уполномоченным органом власти земельный участок  в границах, в которых будет  расположен построенный подземный  объект. На плане границы земельного участка изображается как проекция контуров подземного сооружения на поверхность  земли после покрытия его грунтом.

Пример из практики.

Гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный  суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением.

В ходе судебного заседания  было установлено, что спорный земельный  участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство  подземного объекта ГСК, так и  надземного выставочного павильона  ООО в совместное пользование. Арендодателем  были заключены одновременно два  договора аренды земли как с ГСК, так и с ООО.

Строительство объекта ГСК  и объекта ООО производилось  в установленном порядке при  наличии соответствующих разрешений органа власти.

Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка  поверхности земли совпадает  с верхом подземного сооружения.

Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО.

Арбитражный суд отказал  в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем  с ООО, на земельный участок, на котором  находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор  соответствует нормам земельного законодательства РФ и нормативным актам субъекта Федерации.

 Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. ²⁷

В то же время предприятие  как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.
3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии  в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).²⁸