Исследование аренды недвижимого имущества

Поскольку нежилое помещение  является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором  оно находится, но неразрывно спим связанным, и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы  о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться  правила ст. 651 п. 2 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с  Земельным кодексом, который предоставляет  арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе  в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив. Законодатель изменил ответственность  по договору аренды перед арендодателем: если по Гражданскому кодексу ответственным  лицом во всех перечисленных случаях  оставался прежний арендатор, то, согласно Земельному кодексу, во всех перечисленных случаях (за исключением  передачи арендных прав в залог), ответственность  несет новый арендатор.

Арендатор может передать арендованный участок в субаренду  без согласия собственника участка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка  не предусмотрено иное. Если основной договор аренды запрещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согласие для  проверки законности сделки.

Во всех перечисленных  случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.

Закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких  земельных участков установлен гражданским  законодательством для случаев  продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу. В  подобных случаях в учреждения юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:

- отказ от преимущественного  права покупки с нотариально  засвидетельствованной подписью  арендатора или оформленная в  учреждении юстиции по регистрации  прав либо нотариально заверенная  копия извещения о намерении  продать земельный участок, содержащая  сведения об условиях, на которых  участок будет продан (цена и  т. д.);

- почтовое уведомление  о вручении арендатору извещения  о намерении продать земельный  участок с указанием даты вручения  и подписью лица, получившего  уведомление (арендатора).

По истечении срока  аренды арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязательства, имеет  при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. Земельный кодекс изменил  правило описанное в ГК, в пользу арендатора Арендатор теряет преимущественное право только при расторжении  договора аренды участка по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным  законодательством.

Размер арендной платы  определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливаются Правительством РФ. Размер арендной платы, условия  и сроки ее внесения за пользование участками, находящимися в собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности, устанавливаются органами соответствующего субъекта. В настоящее время арендная плата за государственные (муниципальные) участки устанавливается на основании соответствующей методики и размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Арендаторам земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  в случае продажи данных участков предоставлено преимущественное право  их покупки, а также преимущественное право покупки доли в праве  общей долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных  в ГК РФ

Для арендаторов земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, установлены дополнительные права. При аренде указанных участков на срок более 5 лет арендаторы вправе передавать свои права и обязанности  по договорам аренды участков третьим  лицам без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением (данное правило не может быть изменено договором) Не допускаются изменение  условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных  договором прав арендатора Досрочное  расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушений условий  договора арендатором. Таким образом, ЗК РФ существенно ограничил предусмотренную  ст. 310 ГК РФ возможность государственных  пли муниципальных органов в  одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков, а также изменять их условия Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка  может быть прекращена только по основаниям и в порядке, предусмотренном  законодательством. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в  следующих случаях:

- нецелевое использование  участка,

- использование не по  принадлежности к топ или иной  категории земель,

- использование участка,  которое приводит к значительному  ухудшению экологической обстановки,

- неустранение умышленно  совершенного земельного правонарушения,

- неиспользование участка,  предназначенного для строительства,  в указанных целях в течение  3 лет, если иное не установлено  федеральным законом или договором  аренды земельного участка,

- изъятие участка для  государственных пли муниципальных  нужд,

- реквизиция участка

При заключении договора, руководствуются  общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии  воли, имущественной ответственности  и обязательности выполнения).

В чем заключается особенность договора аренды предприятий? Она состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в  целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия  основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Исключение составляют права  арендодателя, хоть и имеющие отношение  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права  не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены  в связи с отсутствием у  него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

Особенностью данного  вида договора аренды является и его  форма. Во-первых, данный договор заключается  в письменной форме. Во-вторых, договор  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Порядок  такой регистрации устанавливается  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

Интересно заметить, что  законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций  арендаторов, образованных трудовыми  коллективами государственных предприятий  или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация  арендаторов принимала в установленном  порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество  государственного предприятия и  приобретала статус арендного предприятия  (ст. 16 Основ законодательства об аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что  сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к  этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия  арендатору. От исполнения этой обязанности  арендодателем зависит объем  прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о  передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод  долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление  арендодателя, может воспользоваться  своим правом в пределах трех месяцев  со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который  не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в  течение года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению  и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное  и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение  всего срока действия договора этого  предприятия в надлежащем техническом  состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок  пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении  этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  согласия арендодателя также сдача  указанных материальных ценностей  в субаренду или передача арендатором  его прав и обязанностей в отношении  таких материальных ценностей другому  лицу. В определенном смысле рамками  названных правомочий арендатора выступает  запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного  предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества  арендованного предприятия путем  изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен  совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).

В процессе эксплуатации имущества  арендованного предприятия арендатором  могут быть произведены неотделимые  улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений  имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для  этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости  несоразмерны реальному улучшению  качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия  в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности  по подготовке имущества, составлению  передаточного акта и представлению  его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный  вид договора произошло впервые  с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная рассчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость.¹³ Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.¹⁴