Исследование аренды недвижимого имущества

Прежде, чем перейти к следующей  группе объектов – помещениям, следует  обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение  этих объектов, с объектами, входящими  в предыдущую классификационную  группу – зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым помещениям относятся  здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и  других целей"⁹. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке"¹⁰.

Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения  исходит ст. 16 ЖК РФ. Давая классификацию помещений, она относит к помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости является зданием и сам состоит из помещений.

Теперь перейдем к третьему разделу  классификации объектов недвижимости - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении"¹¹.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ установлены следующие  виды жилых помещений:

1) жилой дом,  часть жилого дома;

2) квартира, часть  квартиры;

3) комната.

 Что касается нежилых помещений, то здесь существует ряд определений. В настоящее время весьма широко используется понятие «нежилое помещение» и существует множество точек зрения на это понятие. Хурцилава А.Г. определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении  Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях,  либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

 Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1.Понятие аренды. Виды. Существенные условия договора аренды

Аренда как временное  пользование чужим имуществом активно  применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и  эффективных способов получения  дохода. Не обладая достаточными денежными  средствами для приобретения имущества  в собственность, арендатор имеет  возможность пользоваться чужим  имуществом, при этом не несет риска  случайной гибели или порчи этого  имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих  прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования  арендованным имуществом, являются его  собственностью.

В гражданском праве аренда – один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.

Договору аренды  присущи  характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:¹²

1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
2. в Гражданском Кодексе выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ.

В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей  использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды:

• прокат,
• аренда земли,
• аренда зданий и сооружений,
• аренда предприятий,
• финансовая аренда (лизинг),
• аренда транспортного средства и другие.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или только во временное пользование. Договор на срок более года (а  если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока) заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если законом не установлено  иное.

Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества  или лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать его  в аренду; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое  лицо. Объект обязательства – предмет  договора) – имущество в виде вещей, определенных индивидуальными  признаками, кроме тех, сдача которых  в аренду не допускается. Предмет  договора относится к числу существенных условий договора. Срок договора может  быть определенным или неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  контрагента за один месяц при  аренде движимого имущества и  за три месяца при аренде недвижимого  имущества. Законом могут вводиться  ограничения по срокам аренды, устанавливаться  ее предельные сроки.

Важным условием договора аренды является арендная плата, формы  которой различны: платежи в твердой  денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования  имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности  или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами  в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии –  в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и  т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором  неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества, проводить его текущий  ремонт, если иное не установлено законом  или договором, и вернуть по окончании  договора в том состоянии, в котором  оно было получено, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает специальные  основания для досрочного расторжения  договора: по требованию арендодателя и арендатора, в частности,  в  связи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать расторжения  договора, если имущество оказалось  непригодным для использования  в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности  другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этой части договора применяются правила о купле-продаже.

2.2.Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам  и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта  или лицо, уполномоченное на это  законом пли собственником) обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное  пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением  земель, занятых Федеральной службой  безопасности), предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 1)

Договор аренды, не оговоренный  сроком, на который он заключен, считается  заключенным на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для  арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный  договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим  объектом недвижимости передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этим объектом и необходима для его использования.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника участка, если это  не противоречит условиям пользования  таким участком, установленным законом  или договором с собственником  участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается  другому лицу, за арендатором этого  строения сохраняется право пользования  частью земельного участка, занятой  зданием или сооружением и  необходимой для его использования  на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.

 

Рис. 1 Аренда объектов коммерческой недвижимости

 

К некоторым договорам  аренды применяются дополнительные правила, например в отношении государственного имущества, сданного в аренду. На основании  распоряжения Госкомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р "О страховании  имущества, передаваемого в аренду", имущество, находящееся в государственной  собственности, в целях обеспечения  внебюджетной компенсации ущерба, нанесенного  объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие  право участвовать в реализации программы страховой защиты государственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется Комитетом по управлению имуществом.

Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются  на районных или городской комиссиях  по распоряжению объектами недвижимости.