Исследование аренды недвижимого имущества

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего

профессионального образования

«Восточно-Сибирский государственный  университет технологий и управления»

Институт экономики и  права

Юридический факультет 

Кафедра «Гражданское право и процесс»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

на тему: ИССЛЕДОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

 

 

 

Исполнитель: студент дневной  формы обучения гр. 185-1

 

 

Руководитель работы /подпись, дата/ преп.  Дуга Е. Ц.

 

 

Улан-Удэ,2012

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                         3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие объекта  недвижимости                                                                     5

1.2 Классификация объектов недвижимости                                                   9

ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Понятие аренды. Виды. Существенные условия договора

аренды                                                                                                         14      

2.2 Особенности аренды отдельных видов недвижимости                           18

2.3. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав                  37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                           40

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ         44

 

ВВЕДЕНИЕ

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в  аренду, заслуживало особого внимания, по причине того, что служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Договор аренды является одним из классических и широко используемых договоров в гражданском праве. При относительном консерватизме и стабильности существенными особенностями выделяются отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда нежилой недвижимости. В современной России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений является одним из основных договоров при осуществлении предпринимательской деятельности. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности  и правовые споры. Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не может не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Данная работа имеет цель исследовать основные гражданско-правовые аспекты аренды недвижимости.

Для достижения цели ставятся следующие задачи: 

1. рассмотреть понятие «недвижимое имущество»; 
2. проанализировать понятие, предмет, содержание договора аренды недвижимости; 
3. рассмотреть регистрацию права аренды недвижимости и аренды как обременения;
4. охарактеризовать отдельные договоры аренды недвижимости; 

 

Объект исследования –  общественные отношения, возникающие  при аренде недвижимого имущества.

Актуальность темы обуславливается  важностью анализа теории и практики использования правовых норм в сфере  отношений связанных с арендой  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие  объекта недвижимости

Приступая к исследованию обозначенной темы представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое  сформулировано в действующем законодательстве.  Существует два подхода к понятию недвижимости. Первый –законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй –  концептуальный, представлен в проекте Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

 Статья 130 ГК РФ  так определяет  недвижимое имущество: "К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, и все,  что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства ". С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится  к числу объектов, прямо перечисленных  в определении, т. е. является земельным  участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что  его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две  категории объектов (земельные участки  и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время, как все остальные  категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся как примеры  объектов, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В то же время законодательство практически  не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются  зданиями, сооружениями, объектами  незавершенного строительства, на самом  деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер – сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Однозначно можно  сказать, что лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков подпадает под определение  недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они не назывались, должна быть установлена их  прочная связь землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Таким образом,  определяющее значение приобретают  критерии установления той связи  с землей, о которой говорится  в определении недвижимости.

Как показывает практика, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий  невозможности  перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической  инвентаризации  одинаковые объекты в одних случаях признаются  недвижимостью, а  в других  нет.

Формулировка статьи 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о  том, что общим критерием для  объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие  в настоящее время коренится  в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных  свойствах"¹. Е.А. Баранова предлагает в связи с этим вообще отказаться от понятия недвижимости и делить вещи на те, переход права на которые подлежит государственной регистрации, и на вещи, на которые данное требование не распространяется².

Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на него права собственности получила развитие и при анализе данного  понятия с точки зрения структуры  собственности в многоквартирных  домах и других зданиях, части  которых могут иметь самостоятельный  статус объекта недвижимости  (например, помещения в зданиях нежилого назначения). Особенностью таких объектов является то, что установление права  собственности на отдельные помещения  исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в  целом. В зависимости от существующих отношений собственности объектом собственности выступает либо здание в целом, либо отдельные его помещения, при том, что и здание, и помещения  продолжают существовать физически. В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП прекращается право на этот дом, которое трансформируется в совокупность  прав на входящие в него помещения. В свою очередь, наоборот, собственник всех помещений в здании может трансформировать совокупность этих право на право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения. Таким образом, в ЕГРП этот процесс отражается как "появление" и  "исчезновение" объектов, при объективном отсутствии в этих объектах каких-либо изменений.

Если при анализе этих процессов  следовать критерию возможности  установления права собственности  на объект, то будет очевидно, что  при регистрации права собственности  на помещения право собственности  на  здание не может быть установлено, и здание, таким образом, перестанет быть объектом недвижимости. Точно  также перестанут быть объектами  недвижимости помещения, если будет  зарегистрировано право собственности  на здание в целом. "Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, - указывается в ней, - необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"³. Данный подход к определению недвижимости имеет существенные упущения, так идея отнесения к объектам недвижимого имущества, только тех объектов, на которые в данный момент может быть установлено право собственности, привела к тому что, в результате реализации этой идеи абстрактными понятиями называются реально существующие объекты недвижимости (к примеру многоквартирный дом), а такой абстрактный объект, как "общее имущество дома",  становится объектом недвижимости.

Таким образом, из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что  объект недвижимости – это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи – возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

1.2.  Классификация  объектов недвижимости

При дальнейшем исследовании мы будем  исходить из  перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые  не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, предприятие  как  имущественный  комплекс).

Статья  130 ГК РФ  в качестве видов  недвижимого имущества называет:

1) земельные участки; 

2) участки недр;

3) здания;

4) сооружения;

5) объекты незавершенного строительства.

 В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁴ (далее - Закон о регистрации) содержится определение недвижимости, согласно которому, "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Таким образом, Закон о регистрации дополняет перечень статьи 130 ГК РФ жилыми и нежилыми помещениями, а также иными объектами, входящими в состав зданий и сооружений.

В современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная классификация объектов недвижимости:

1) земельный участок, 

2) здание, сооружение,  иные  объекты,  прочно связанные с земельным  участком (в том числе, объекты незавершенного строительства),

3) помещение.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)⁵ земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами"⁶.  Из такого определения очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в установленном законом порядке.

        Второе звено  классификации - здания и сооружения  и иные объекты недвижимого  имущества, прочно связанные с  земельным участком.

Пискунова М.Г., предлагая в качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества Общероссийский классификатор основных фондов⁷, дает следующие рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, сараи и прочее) являются самостоятельными объектами" ⁸. Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и "зданий", имеющих общую стену, то, как представляется, "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В этой связи представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.