Договор строительного подряда: понятие, элементы, порядок заключения, ответственность за неисполнение

Однако, несмотря на абстрактный характер правил об обязательствах по сотрудничеству сторон по договору строительного подряда, правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующих обязательств представляются вполне реальными и конкретными: сторона, не исполнившая своей обязанности по принятию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены.

Судебная практика исходит  из того, что неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51)⁵¹.

В Гражданском кодексе  РФ (ст. 753) подробно регулируются многообразные обязанности сторон договора строительного подряда по сдаче результата работ подрядчиком и приемке работ заказчиком.

В отличие от общих положений  о договоре подряда (ст. 720 ГК РФ), которые ограничиваются указанием на то, что заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренные договором, принять выполненную работу, по договору строительного подряда заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осуществить приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон договора - заказчика и подрядчика, а в предусмотренных законодательством случаях также представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача подрядчиком и приемка  результата работ заказчиком оформляются  актом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке результата работ, то об этом делается отметка в акте, который в данном случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного подряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учитывать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях  приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Обязанность сторон по их осуществлению может быть предусмотрена законом или договором или вытекать из самого характера работ, выполняемых по договору строительного подряда. В подобных случаях приемка результата выполненных работ может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК РФ).

Судебная практика в полной мере учитывает данное законоположение, о чем могут свидетельствовать следующие примеры, в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51⁵² и в Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 25.04.2006 № А10-4640/05-Ф02-1628/06-С2⁵³.

Для тех договоров строительного  подряда, которыми предусмотрены промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, особое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком результата отдельного этапа работ (п.3 ст. 753 ГК РФ). В подобных случаях принятие заказчиком результата соответствующего этапа работ влечет переход к нему риска последствий гибели или повреждения принятого результата отдельного этапа работ, которые имели место не по вине подрядчика.

Данное правило не будет  действовать в том случае, когда договором строительного подряда, не содержащим условия о приемке заказчиком отдельных этапов работ, предусматривается составление промежуточных актов, е которых фиксируется объем фактически выполненных подрядчиком работ в целях дальнейшего финансирования строительства. Подписание таких промежуточных актов приемки работ не означает перехода заказчику риска гибели объекта, подтверждение этому дается в п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51⁵⁴.

Сдача подрядчиком и  принятие заказчиком построенного по договору строительного подряда объекта недвижимого имущества дают основание заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ).

В таком же порядке у  заказчика возникает право собственности  на незавершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.

Что касается оплата выполненных  работ, то оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительного подряда производится заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК РФ).

К отношениям сторон, связанным с расчетами по договору строительного подряда, подлежат применению общие положения о порядке оплаты работы по договору подряда (ст. 711 ГК РФ), если иной порядок расчетов не предусмотрен законом или договором строительного подряда. Это означает, что по общему правилу заказчик должен оплатить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачи заказчику результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок. Договором строительного подряда может быть предусмотрена предварительная оплата работ или ее отдельных этапов либо выплата заказчиком авансовых платежей.

Таким образом, сторонам договора строительного подряда предоставляется  возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в договоре могут быть указаны как цена работ, так и способы ее определения.

Например, подрядчик обратился  в арбитражный суд с иском  о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами, подробно описывается в п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51⁵⁵. 

В случае отказа со стороны заказчика от оплаты выполненных подрядчиком работ и взыскания соответствующей денежной суммы в судебном порядке решающее значение приобретает соблюдение подрядчиком установленного порядка сдачи результата выполненных работ заказчику.

Так, подрядчик обратился  в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта приемки результата работ, от подписания которого отказался директор школы, отремонтированной по договору строительного подряда (пп.8 и 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51) ⁵⁶ или такие примеры, которые описываются в Постановление ФАС Волго-вятского округа от 10.05.2006 по делу № А43-3889/2004-5-61⁵⁷, Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 23.05.2006 № Ф04-3959/2006 (12409-А75-8)⁵⁸ и Постановление ФАС Московского округа от 34.04.2006, 17.04.2006 № КГ-А41/3055-06 ⁵⁹.

Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной может послужить нехватка денег, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.

Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:

- разработана документация, необходимая для консервации;

- проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.

Заказчик, после принятия решение  о консервации, обязан уведомить  об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы; возместить ему расходы, вызванные консервацией.

На практике, как правило, все  работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.

Перед тем как начать консервацию  недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, его элементов (например, этажей здания), которое решено законсервировать, стадии, на которой находятся строительно-монтажные работы по этому объекту.

Инвентаризационная комиссия должна проверить:

- в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;

- нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.

Иногда комиссия выявляет завышение  или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:

- неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;

- в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);

- в расчетных документах искажены данные об объемах строительно-монтажных работ.

После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и  подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.

Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение  законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать  Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ", в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). В акте указывают:

- договорную (сметную) стоимость работ;

- сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;

- расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;

- затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.

Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и  проектная организация составляют специальный перечень работ и  затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.

На основании сметы подрядчик  будет выполнять строительно-монтажные  работы, которые будут оговорены  в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Письмом Минфина Российской Федерации от 30 декабря 1993 года №160, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. Положение по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств" к счету 08 "Вложения во внеоборотные активы". А на основании Плана счетов бухгалтерского учета данные затраты являются внереализационными, их следует отражать на счете 91 "Прочие доходы и расходы". В данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов.

Заказчик не только несет расходы  по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и тому подобное), эти расходы также следует отражать на счете 91.

Так, в мае прошлого года ООО "Луна" (заказчик) заключило с ООО "Строй подряд" (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денег заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО "Луна" заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации заплатили 12 000 рублей (в том числе НДС - 1 831 рубль).

Согласно дополнительному соглашению ООО "Стой подряд" проводит работы по консервации незавершенного строительства  офисного помещения. Затраты подрядчика на эти работы составили 150 000 рублей (в том числе НДС - 22 881 рубль). Кроме того, ООО "Луна" уплатило подрядчику 100 000 рублей за нарушение условий договора подряда. На содержание законсервированного цеха ООО "Луна" ежемесячно тратило 60 000 рублей (заработная плата сторожей с учетом единого социального налога).

В налоговом учете затраты на консервацию и содержание такого объекта отражаются как внереализационные расходы. На основании пункта 9 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), организация может уменьшить свою налогооблагаемую прибыль на их сумму.

Строительство офиса подрядчик может вести поэтапно. Пока он не сдаст построенный объект, затраты на отдельные этапы своих работ он учитывает на счете 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам". После того как этап завершен, затраты на него списывают со счета 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам" в дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Далее этап работ сдают заказчику. При этом подрядчик делает записи на счетах реализации, так как право собственности на работы переходит к заказчику.

Если строительство ведется  в один этап, то все расходы по выполнению строительно-монтажных  работ учитывают на счете 20 "Основное производство".

Независимо от того, каким способом ведется строительство, расходы  по его консервации подрядчик  отражает на счетах по учету затрат на строительство. Оплата же за работы, которые подрядчик выполнил в процессе консервации, включается в общий объем СМР и является его выручкой.

К примеру, ООО "СУ-4" заключило с заказчиком договор на строительство гаража. Предусмотрено два этапа работ. Общая стоимость работ-1860000 рублей (включал НДС - 283729 рубля):

- I этап - 837000 рублей (в том числе НДС - 127678 рублей);

- II этап - 1023000 рублей (в том числе НДС - 156051 рубль).

ООО "СУ-4" выполнило первый этап работ и сдало их заказчику. Первый этап стоил подрядчику 600000 рублей. Заказчик оплатил эти работы и решил законсервировать строительство гаража. Выручка ООО "СУ-4" за работы по консервации составила 45 000 рублей (в том числе НДС - 6 864 рубля), а затраты на эти работы - 30 000 рублей. Согласно дополнительному соглашению заказчик возмещает ООО "Спец строй" ущерб в сумме 57 300 рублей и выплачивает штраф за то, что были нарушены условия договора, - 37 000 рублей. Для целей налогообложения ООО "СУ-4" исчисляет НДС "по отгрузке".