Договор найма жилого помещения

33. Тихомиров М.Ю. Выселение граждан из жилых помещений. [Электронный ресурс] – М.: "Изд. Тихомирова М. Ю.", 2011. – 63 с.( http://nnm.me/blogs/PRESSI/vyselenie-grazhdan-iz-zhilyh-pomesheniy-tihomirov-m-yu-pdf/)

34. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства - [Текст]   // Жилищное право. 2000. № 3. С. 4-7.

35. Цомартова Ф.В. Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем [Электронный ресурс] - Журнал российского права. 2012. № 4. С. 100-110.( http://base.consultant.ru).

36. Шешко Г.Ф. Жилищное право. Учебное пособие. [Текст]   — М.: Эксмо, 2010. – 302 с.

37. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание Договора.- [Текст] Жилищное право, 2009, № 10. С. 85-107.

Судебная практика

39. Постановление Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ  от 10 января 2001 г. N 5737/00 "Разрешая  спор о признании недействительным распоряжения мэра и взыскании нанесенных его изданием убытков, суд неполно исследовал обстоятельства по делу, что повлекло принятие неправомерного решения" [Электронный ресурс] – (http://base.garant.ru/12122205/).

40. Определение Московского  областного суда от 17.06.2010 по делу N 33-10775 «Иск о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворен правомерно…» [Электронный ресурс] - (http://www.resheniya-sudov.ru/2010/81855/).

 

Приложение 1

 

МОСКОВСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2010 г. по делу N 33-10775

       Судья: Николаева Л.С.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Кузнецова С.Л.,

судей: Гарновой Л.П., Терещенко А.А.,

при секретаре: Г.,

рассмотрев 17 июня 2010 года в открытом судебном заседании  кассационную жалобу Б. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 марта 2010 года по делу по иску Администрации городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района к Б. о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения; встречному иску Б. к Администрации городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района о признании приобретшим право пользования жилым помещением, предоставлении жилого помещения,

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П., объяснения Б., его  представителей П., В., поддержавших доводы жалобы; представителя Администрации городского поселения Пироговский М. по доводам кассационной жалобы;

 

установила:

 

Администрация городского поселения Пироговский  Мытищинского муниципального района обратилась в суд с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма комнаты площадью 12,4 кв. м, расположенной в трехкомнатной коммунальной квартире N ... по адресу: ..., выселении, указав, что спорное жилое помещение было предоставлено ему по договору коммерческого найма на основании постановления Главы Мытищинского района от ... N ..., последний раз договор коммерческого найма был заключен с ответчиком 29 декабря 2006 г. на срок до 29 декабря 2008 г. Распоряжением Главы городского поселения Пироговский от 1 апреля 2008 г. N 43-р жилые помещения дома N 8 по Фабричный пер. в пос. Пироговский признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу, однако добровольно выселиться ответчик не желает, на предложения о заключении договора коммерческого найма на другие жилые помещения в другом доме отвечает отказом.

Б. иск не признал, обратился в суд со встречным  иском к Администрации городского поселения Пироговский, о признании  его приобретшим право пользования  спорной комнатой по договору социального  найма, возложении обязанности на Администрацию городского поселения Пироговский предоставить ему при выселении, в связи с признанием помещений непригодными для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу, благоустроенное жилое помещение в соответствии с положениями статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что зарегистрирован по месту жительства, другого жилого помещения не имеет, между ним и ответчиком фактически возникли отношения по договору социального найма жилого помещения, коммунальные платежи он оплачивает по тем же ставкам и тарифам, что и граждане по договорам социального найма, при подписании договора коммерческого найма он был введен в заблуждение относительно правовой природы данного договора, считал, что комната представлялась ему по договору социального найма.

Третье лицо П. просила Администрации городского поселения Пироговский в удовлетворении иска отказать, удовлетворить исковые  требования Б., пояснив, что двухкомнатную  квартиру, в которой проживал ранее  Б., она приватизировала на свое имя, без учета прав на эту квартиру ее брата Б., в этой квартире остался проживать ее сын, она в настоящее время проживает, в г. Королеве.

Решением суда исковые требования Администрации  городского поселения Пироговский  Мытищинского муниципального района к  Б. удовлетворены. Расторгнут договор коммерческого найма N 606/А от 29 декабря 2006 г., заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и Б.; он выселен из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, в связи с прекращением договора коммерческого найма.

Б. в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Б. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением закона.

Проверив материалы  дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 1 статьи 671, пункта 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Судом первой инстанции  установлено, что истец заключил с Б. договор коммерческого найма  комнаты в коммунальной квартире, правоотношений по договору социального  найма между ними не возникало  и в силу закона возникнуть не могло, поскольку Б. указанное помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял. На основании указанного выше договора была произведена регистрация Б. и открыт лицевой счет на комнату. В связи с предоставлением спорной комнаты сестра Б. - П., состоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не снималась с очереди, а была снята значительно позже в связи со снятием с занимаемой ею квартиры статуса служебной и последующей ее приватизации.

5 июня 2002 г. между  Администрацией Мытищинского района  и Б. был заключен договор  коммерческого найма спорной  квартиры сроком на один год.  Этот договор был заключен  на основании постановления Главы  Мытищинского района N 1638 от 21 мая  2002 г. "О предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма гр. Б."

До заключения с Б. договора коммерческого найма  спорного жилого помещения в 2002 г., он постоянно проживал и был зарегистрирован  по месту жительства по адресу: ... По указанному адресу проживали и были зарегистрированы также его сестра П. и ее сын (Б.) Л. П. с сыном были приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях с 17 июля 1990 г., как проживающие на служебной жилой площади с 1974 года, номер очереди 3706.

Спорная комната  была предоставлена Б. вне очереди. в связи с многочисленными  жалобами П. в различные государственные  органы. На период заключения договора коммерческого найма спорной  квартиры номер очереди состоящей  на учете нуждающихся сестры Б. - П., был 1057.

По истечении  срока указанного договора, на основании  письменных заявлений Б., Главой Мытищинского района дважды выносились постановления "О предоставлении жилой площади  по договору коммерческого найма  гр. Б." сроком на два года. В последнем  постановлении площадь комнаты была изменена на 12,4 кв. м. На основании указанных постановлений с Б. заключались договоры коммерческого найма с аналогичными обязательствами сторон. Последний договор коммерческого найма N 606/А от 29 декабря 2006 г. был заключен на срок с 29 декабря 2006 г. по 29 декабря 2008 г.

В период проживания Б. в указанной комнате его  сестра П. продолжала регулярно обращаться с жалобами на то, что Администрация  Мытищинского района не оформляет договор  социального найма на эту комнату, и не дает согласия на ее выкуп, в связи с чем ей давались ответы о том, что заключение договора социального найма на спорную комнату возможно решить только после подхода ее очереди. На 17 мая 2005 г. ее номер был 797.

Дважды на заседании  общественной комиссии по жилищным вопросам 26.06.2003 г. и 13.10.2005 г. Б. было отказано в предоставлении указанной комнаты по договору социального найма.

Судом обоснованно  отклонены доводы Б. о том, что  он был введен в заблуждение относительно правовой природы заключенного договора, т.к. таких доказательств им в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

При заключении с Б. договора коммерческого найма  он не был признан малоимущим и  нуждающимся в улучшении жилищных условий, не был поставлен в очередь на улучшение жилищных условий.

В заявлении  о регистрации в спорной комнате  он указал в качестве основания для  регистрации договор коммерческого  найма и соответствующее постановление, в которых указано на срочный  характер его проживания.

П., поставленная на учет по основанию проживания в  служебном жилом помещении, была снята с учета после рассмотрения ее заявления о снятии с занимаемой квартиры статуса служебной, постановлением Главы Мытищинского муниципального района от 29 декабря 2006 г. N 4670, в связи с утратой оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РСФСР  в редакции, действовавшей на период принятия П. на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, было предусмотрено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого исполнительным комитетом областного Совета народных депутатов.

Из положений  пунктов 9; 9.1; 9.13 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых  помещений в Московской области (утвержденных решением Мособлисполкома  и президиума МОСПС от 29.12.1984 г. N 1728/24) следовало, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имевшие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи не более 5 кв. м; проживавшие на служебной жилой площади не менее 5 лет и др.

Исходя из изложенного, судебная коллегия согласна с выводом суда о том, что П. была поставлена с сыном на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как более 5 лет проживавшая на служебной жилой площади, других оснований для постановки ее на учет на тот период не имелось, на период предоставления Б. спорной комнаты в указанной квартире осталось проживать три человека (остальные члены семи умерли).

На период снятия П. с учета нуждающихся в улучшении  жилищных условий норма предоставления жилых помещений была установлена  в пределах от 12 кв. м до 18 кв. м общей площади.

При этом суд  правильно исходил из того, что  она вдвоем с сыном была зарегистрирована в двухкомнатной квартире N ... общей  площадью ... и обеспечена общей площадью жилого помещения более нормы  предоставления независимо от проживания или непроживания в этой квартире Б. (... кв. м: 3 = ... кв. м), то есть П. после снятия статуса служебного жилого помещения с занимаемой ею квартиры подлежала бы снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, как обеспеченная жилой площадью в пределах нормы предоставления и с учетом права на эту жилую площадь Б. Временное отселение Б. никак не могло повлиять на ее право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку и с учетом прав на указанную квартиру Б. семья П. была обеспечена жилой площадью не менее учетной нормы.

В настоящее  время в квартире N ... зарегистрирован  только сын П. - Л., сама П. 19 июля 2007 г. снята с регистрационного учета  по данному адресу в связи с  выбытием в другое жилое помещение.

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу об отказе Б. в удовлетворении иска.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены  судом правильно; в мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка. С выводами суда судебная коллегия согласна.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке выводов, изложенных судом в решении, и не содержат правовых оснований для его отмены в кассационном порядке.

Руководствуясь  статьями 199, 361 Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,