Договор найма жилого помещения

Статья 671 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов [16, c. 19].

Заключение договора коммерческого найма допускается  при соблюдении двух указанных в  п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение  должно быть изолированным и пригодным  для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Как полагает Л.М. Мокроусова, императивность требования о пригодности для постоянного проживания не отвечает срочному характеру договора коммерческого найма: применительно к данному договору необходимо говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков [25, c. 21].

По мнению О.В. Кириченко, хотя стороны  при заключении договора коммерческого  найма свободны в определении  его условий (ст. 421 ГК РФ) и могут сдавать внаем и снимать жилое помещение, не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора, с такой точкой зрения трудно согласиться, так как понятие «приемлемость» относительно и противоречит потребительской направленности договора коммерческого найма жилого помещения. Предоставление нанимателю «приемлемого» для проживания жилого помещения может привести к ущемлению его прав (по сравнению с нанимателем по договору социального найма). Следовательно, жилье должно быть конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан [17, c. 55-56].

Наиболее близок к  договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 («Договор аренды») ГК РФ содержат ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Это означает, что договор аренды, в принципе, может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Предметом же договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. Таким образом, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения [18, c. 6].

Договор коммерческого  найма оформляется в простой  письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

В отличие от основной части сделок с жилищем, договоры коммерческого  найма не подлежали и не подлежат государственной регистрации.

Договор коммерческого найма сохраняет свое действие при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 675 ГК РФ). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и прежний собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения [29, c. 27].

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности  сторон по договору коммерческого найма  жилого помещения.

В обязанности наймодателя  входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание  от использования жилого помещения  для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) [11, c. 195-196].

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право  вселиться в занимаемое помещение  с другими гражданами.

Заключая договор коммерческого  найма, лица, желающие проживать в  жилом помещении, вправе выступить  как сонаниматели. В таких ситуациях  образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью [29, c. 27].

Условиями вселения в  жилое помещение других граждан  в качестве постоянно проживающих  в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении нормы общей площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

По общему правилу  текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное  внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других постоянно  проживающих с ним граждан  в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя  договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.

Так как договор коммерческого  найма срочный, в целях обеспечения  стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и  особенно нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Наймодателю необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма  значительно сужены. Как правило, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования помещением. Фактически наниматель вправе использовать помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя [29, c. 28].

Таким образом, договор коммерческого найма имеет свою специфику.

2.3. Соотношение  договоров социального и коммерческого  найма

Проблемы соотношения  договоров социального и коммерческого  найма детально разработаны в  науке жилищного права.

Нет сомнения в том, что  договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения. Однако Е.В. Трушин отмечает, что не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» — в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы ГК РФ «Наем жилого помещения» , вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это коммерческой деятельностью [34, c. 5]. Н. Н. Долбаева не разделяет данную точку зрения поскольку, как считает автор, сдачу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью [14, c. 54].

Основные различия между  этими договорами заключаются в следующем. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами ГК РФ, в то время как договор социального найма жилого помещения урегулирован также нормами ЖК РФ. Регулирование договоров социального найма преимущественно нормами жилищного законодательства России свидетельствует об их публичном характере, что и отличает эти договоры от договора коммерческого найма [17, c. 54].

Во-вторых, различия касаются положений о жилищном фонде, из которого предоставляются жилые помещения [12, c. 14]. Социальный найм может заключаться на пользование жилыми помещениями в домах муниципального и жилищного фонда, а коммерческий – во всех видах жилищного фонда.

Различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма, в отличие от социального не требует того, чтобы гражданин был признан нуждающимся в жилом помещении или малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого  найма не ограничен и зависит  от желания нанимателя и его финансовых возможностей, в то время как по договору социального найма жилое  помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

Различен и порядок  заключения договоров. В отличие  от социального найма, где основанием возникновения права пользования  жилым помещением служит, по замечанию  О.В. Кириченко, «целый юридический состав», для коммерческого найма достаточно лишь соглашения сторон и заключения договора между ними [17, c. 58].

Отличительным признаком  является и срок договора. Договор  социального найма жилого помещения - бессрочный; плата за пользование жилым помещением по такому договору, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, им же определяется и размер предоставляемого жилого помещения.

В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи  нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма [29, c. 26].

Что касается прав и обязанностей сторон договора, в отличие от договора коммерческого найма, наниматель по договору социального найма обладает рядом специфических прав: на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (ст. 72-74 ЖК РФ) занимаемого жилого помещения [17, c. 63-64].

И, наконец, коммерческий наем - всегда возмездный договор, в  то время как по социальному найму  жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Общим элементом договоров  социального и коммерческого  найма является их форма, которой  следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон.

Что касается содержания договора жилищного найма, то здесь также можно обнаружить больше сходства, чем различий между договором социального и коммерческого найма. Речь идет о тех же взаимных обязанностях сторон, что находит отражение как в легальных, так и в доктринальных определениях понятия этих договоров. Специфика опять-таки сводится к уточнению предмета каждого из договоров и условий оплаты жилья и коммунальных услуг [9, c. 27].

Таковы основные сходства и различия договоров социального  и коммерческого найма жилого помещения.