Договор найма жилого помещения

Таким образом, рассмотрев и сравнив договоры коммерческого и социального найма, мы можем выделить их главные отличия и сходства. Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в большей степени совпадают. Так, нанимателем по договорам могут быть только граждане. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания. По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим и другим указанным в законе гражданам, а по договору коммерческого найма жильё сдается в наём любым физическим лицам. Также срок действия договора социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма имеет срочный характер.

 

Глава 3. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров найма жилого помещения

 

Жилищные права возникают  и прекращаются по основаниям, установленным  действующим законодательством. Проблема в том, по убеждению Е. Ю.Николаевой, что прекращение рассматриваемых  прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ [26, c. 16].

Сложность заключается  в том, что понятие «договор коммерческого  найма» в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены  категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору.

Можно предположить, что  договору коммерческого найма посвящена  глава 35 ГК РФ, отдельные положения которой применяются к договору социального найма. Приведенное в ст. 671 ГК РФ определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей.

Анализ судебных актов  показывает, что довольно часто рассматриваются  споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении  нанимателя без предоставления иного  жилого помещения. Таким образом, наниматель становится «гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.

Так, например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором оно находится, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения (см. Приложение 1).

Мытищинский городской  суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны. 
Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать. 
Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным (в то время как согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено  вне очереди, на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло. Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства.

Предоставление жилых  помещений по договору социального  найма направлено на реализацию права  граждан на получение жилья бесплатно  или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Договор социального  найма, многократно преобразованный  и приобретший самостоятельные  черты в новейшем жилищном законодательстве, вместе с тем регулирует данные отношения  лишь рамочно.

Поэтому и судебная практика при отсутствии развитой прецедентной системы пестрит не только различным решением идентичных споров, но часто допускает вольное толкование норм жилищного законодательства, что приводит к длительным и тяжелым конфликтам спорящих сторон.

Сложная ситуация может возникнуть, например, когда договор социального найма жилого помещения не может исполняться по причине утраты предмета найма, т.е. самого жилого помещения. Тут возникает целый ряд процессуальных и материально-правовых проблем, по которым до настоящего времени не сложилась единая судебная практика.

В случае, если будет установлена вина наймодателя в разрушении жилья - обязательства наймодателя не прекращаются, они трансформируются в правовую обязанность по предоставлению нанимателю равноценного жилого помещения, т.е. по замене предмета обязательства. Такая обязанность наймодателя исключается, если жилое помещение разрушено в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации либо вызвано иными обстоятельствами, которые нельзя поставить в вину сторонам договора социального найма жилого помещения. Так, наймодатель не может нести ответственность, если вещь погибла по вине третьих лиц, того же нанимателя, неосторожными либо умышленными действиями которого повреждена либо уничтожена не только его квартира, но и квартиры всех остальных жильцов дома (см. ст. 416 ГК).

Можно отметить, что аналогичную  позицию по данной проблеме занял  Высший Арбитражный Суд РФ при  рассмотрении дела по иску ООО "Форманта-К" о возмещении убытков (см. Приложение 2).

Как установлено судом  первой инстанции, на первом этаже жилого многоэтажного дома и в одноэтажной пристройке к нему был расположен магазин, принадлежащий ООО "Форманта-К". В результате террористического акта жилой дом и пристройки оказались разрушены. По иску ООО "Форманта-К" Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Департамента финансов г. Москвы понесенные истцом убытки на том основании, что распоряжением мэра г. Москвы жилой дом, в том числе нежилая его часть, признан аварийным и не подлежащим восстановлению. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении указал, что при удовлетворении судом иска не был дан ответ на вопрос: явилось ли уничтожение имущества ООО следствием действий мэрии Москвы по устранению последствий взрыва или следствием взрыва, за который мэрия не несет ответственности. Кроме того, взыскивая убытки истца с Департамента финансов г. Москвы, суд не обосновал, в силу каких именно действий он является причинителем вреда и почему должен нести материальную ответственность. При новом рассмотрении в иске ООО "Форманта-К" было отказано [39].

Таким образом, нельзя согласиться  с практикой судов, когда во всех случаях утраты жилого помещения  ответственность возлагается на органы местного самоуправления вне  зависимости от причин разрушения жилого помещения, а также вины тех или иных лиц. На органы местного самоуправления ложится другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная с договором социального найма, - поставить таких лиц на учет для предоставления жилья во внеочередном порядке, а также принять те или иные неотложные меры поддержки оказавшимся без жилья гражданам.

Споры, вытекающие из договоров найма жилого помещения, также часто затрагивают вопросы пользования жилым помещением, проблемы прекращения договора найма жилого помещения, его расторжения за нарушения, допущенные нанимателем либо независимо от вины нанимателя. Спорные моменты, встречающиеся в судебной практике, могут также касаться приватизации жилых помещений специализированного жилищного фонда.

 

Заключение

 

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач.

Договоры найма жилого помещения являются одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Наем жилого помещения  получил правовое закрепление в  ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми актами.

Чтобы правильно применить  правовые нормы, регулирующие сделки с  жилыми помещениями, необходимо сопоставить  гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с  владением, пользованием и распоряжением  жилыми помещениями, лишь тогда, когда  жилье является предметом экономического оборота.

Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с  использованием жилищного фонда, его  эксплуатацией и ряд других вопросов.

Договор социального  найма жилого помещения и договор  коммерческого найма жилого помещения - это две основные разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.

 

 

Список используемых источников

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : [ закон

РФ от 12.12. 1993 г. ред от 30.12.2008]– Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: [федер. закон: принят Гос. Думой РФ: 21.10.1994 г. : в ред. федер. закона от 07.02.2011].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

3. Жилищный кодекс  Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон: принят Гос. Думой РФ от 29.12.2004].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

4. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс] : [от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013)].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

 5. Федеральный закон "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [Электронный ресурс] : [от 30.12.2012 N 302-ФЗ ред. от 04.03.2013].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

  6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Электронный ресурс] : [от 04.07.1991 N 1541-1].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

   7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» [Электронный ресурс] : [от 21 мая 2005 г. № 315].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

 

Научная, учебная и  иная литература

8. Андрияхина А.М., Предоставление жилья по договорам найма. [Текст] – М.: Омега-Л, 2008. - 80 с.

9. Бакирова Ю. Договоры  социального и коммерческого  найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения. [Текст] – М.: Омега-Л 2008. № 3. С. 26-30.

10. Гатин А.М. Гражданское право [Текст] – М.: Дашков и К, 2009. – 384 с.

11. Гетман Е.С. Наем жилого помещения. [Текст] // ЭЖ-Юрист. 2006. №7. С.14–21.

12. Далбаева Н.Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения [Электронный ресурс] (http // www eizvestia.isea.ru /reader/article. aspx?id=13988).

13. Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей. [Текст] - Жилищное право, 2010, № 3. С.73-96.

15. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения [Текст] // Современное право. 2007. № 6. С. 18-23. 

17. Кириченко О.В. Договор  коммерческого найма жилого помещения  в системе договоров жилищного найма [Текст] // Современное право. 2009. № 6. С. 54-66.

18. Кириченко О.В. Договор  коммерческого найма жилого помещения  и смежные гражданско-правовые  договоры [Текст] - Современное право. 2007. № 9. С. 6-8.

19. Кислякова МА. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости [Текст] // Современное право. 2003. № 10. С. 4—5.

20. Крашенинников П.В.  Жилищные права граждан: Закон  Российской Федерации «Об основах  федеральной жилищной политики»  (постатейный комментарий) [Текст]. – М.: Изд-во Междунар. центра финансово-эконом. развития, 1997. – 256 с.

23. Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. [Текст] - М.: Юристъ, 2007. - 927 с.

24. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения [Электронный ресурс] Нотариус. 2003. № 2. С. 21-24 – (http://www.juristlib.ru/book_6061.html)

26. Николаева Е. Ю. Гражданин без адреса [Текст]   // Жилищное право, 2011, N 5. C. 16-18.

27. Потяркин   Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? [Электронный ресурс] - Российская юстиция, 2000, № 3. С. 16- 17 - (http://www.juristlib.ru/book_1658.html)

28. Садиков О.Н. Гражданское право. Том II [Текст]   . - М.: Инфра-М, 2006. — 608 с.

29. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право. 2007. № 6. С. 24-29.

30. Селиванова Е.С. Понятие члена семьи в жилищном праве [Текст] // Бизнес в законе. 2009. № 4. С. 217-220.

31. Тихомиров М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений [Электронный ресурс] . - М.: "Изд. Тихомирова М. Ю.", 2011. – 62 с. (http://www.twirpx.com/file/715428/).

32. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие [Текст] – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 93 с.