Договор найма жилого помещения

Жилое помещение может представлять собой жилой дом, квартиру, часть  жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Предоставляемое по договору социального  найма жилое помещение должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения) [37, c. 90].

Предметом договора социального найма  является не всякое жилое помещение, а только то, которое входит в  состав жилищного фонда РФ.

Под жилищным фондом социального использования  понимается совокупность всех жилых  помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них [20, c. 87].

Субъективный состав договора социального найма  определяется ЖК РФ. Сторонами договора социального найма являются наниматель и займодавец. На стороне нанимателя могут быть только индивидуальные субъекты, т. е. физическое лицо, которое признается малоимущим, а также иные категории граждан, установленные законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Нанимателем по данному договору может быть только гражданин РФ.

Жилые помещения по договорам социального  найма не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 ЖК РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях [38, c. 79]. Также жилые помещения по договору социального найма предоставляются отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры) [11, c. 197].

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального  найма необходимо, чтобы он был  принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения  предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Наймодателем по договору социального найма является собственник  жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда, т. е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных на то органов государственной власти и местного самоуправления.

Что касается формы договора социального найма жилого помещения, то он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).

Как отмечает Д. Потяркин, в Гражданском и Жилищном кодексах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации [27, c. 17]. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [4].

Следовательно, можно смело утверждать, что договор социального найма не подлежит и не подлежал регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в действие Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, отменяющего с 1 марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом [5].

В целях облегчения процедуры составления такого вида договоров, Правительство РФ утверждает типовую форму договора социального найма [7]. Разработка типового договора продиктована тем, что договор социального найма имеет весьма широкое применение на практике [8, c. 5].

Согласно ч.3. ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием его расторжения. Данное положение, как полагает Г.Ф. Шешко, не нашло логического завершения, не определены последствия таких изменений. Существенным для решения данного вопроса следует считать значительное изменение материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих [37, c. 87].

В договоре социального  найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается  ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК РФ).

Частью 1 ст. 65  ЖК РФ предусматривается, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этому значимому праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

В случаях нарушения нанимателем  жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ), наймодатель также имеет право требовать расторжения договора социального найма

Чтобы обменять жилое помещения или сдать его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения - в письменной форме (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ). Согласно ст. 80 ЖК РФ наймодатель имеет право запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя относят дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения (ст. 672, 678 ГК РФ).

Наймодатель жилого помещения  обязан передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение,  а также участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. По Типовому договору наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Он обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях [37, c. 89].

В обязанность наймодателя  входит проведение капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

Ст. 88 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (вследствие чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях), либо увеличится (в связи с чем общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления) [15, c. 74].

Обязанностью наймодателя  также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, ч. 3 ст. 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в ч. 2 данной статьи.

Статья 67 ЖК РФ устанавливает  права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального  найма. Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в  жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан  в качестве членов семьи нанимателя. Такое вселение влечет изменение договора, имея в виду необходимость указания в нем нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить  в занимаемое жилое помещение  членов своей семьи. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении [8, c. 2].

Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен  ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся: а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. [38, c. 91]

Как отмечает Е.С. Селиванова, члены семьи нанимателя по договору социального найма являются стороной жилищного правоотношения и наделяются законодателем равными с нанимателем правами и обязанностями [30, c. 217].

 Однако, как подчеркивает исследователи данного вопроса, очевидно, что сам наниматель в жилищных правоотношениях выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т.д. [13, c. 154].

Наниматель имеет право  сдать занимаемое по договору социального  найма жилое помещение в поднаем (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель [32, c. 74].

Согласно п.3 ч.1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения (ст.50, ст. 72 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязан в соответствии с нормами ЖК РФ: 1) использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования; 2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения; 3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Прекращению договора социального  найма и регулированию выселения  граждан из жилых помещений посвящены  ст. 83-85 ЖК.

В соответствии со ст. 83 ЖК  договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Ч.4. ст. 83 ЖК устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Ими являются: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению [33. c. 3-4].

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения  является выселение из жилого помещения. Выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения допускается лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом, и только тогда, когда лицо своим поведением допускает существенные отклонения от общепринятых правил поведения в обществе [35, c. 102].

Такова специфика договора социального найма жилого помещения.

2.2. Договор  коммерческого найма

Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством. Как подчеркивают исследователи, определение договора коммерческого найма совпадает с легальным определением договора найма жилого помещения, данным в п. 1 ст. 671 ГК РФ [16, c. 18].

В ГК РФ не содержится указаний, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма, следовательно, такой договор может быть заключен в отношении любых жилых помещений, за исключением входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального и специализированного использования, а также индивидуальный жилищный фонд, в котором проживают граждане-собственники и члены их семей и который предоставляется гражданами и юридическими лицами на условиях безвозмездного пользования (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Статья 19 ЖК РФ особо выделяет жилищный фонд коммерческого использования, собственниками жилых помещений в котором наряду с частными лицами могут быть и публичные субъекты. Так, не исключается возможность заключения договоров коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. При этом данные договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются [17, c. 55].