Договор найма жилого помещения

Оглавление

 Введение…………………………………………………………………….…..…3

Глава 1. Понятие и особенности  правового регулирования договора найма жилого помещения………………………………………………………………..5

Глава 2. Основные виды договора найма жилого помещения………………..10

2.1. Договор социального найма ……………………………………………..10

2.2.Договор коммерческого найма…………………………..…………………17

2.3. Соотношение договоров  коммерческого и социального  найма…………22

Глава 3. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров найма жилого помещения……………………………………………………….26

Заключение……………………………………………………………………….30

Список используемых источников……………………………………………..31

Приложение………………………………………………………………………35

 

Введение

 

Очевиден тот факт, что основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство всячески способствует жилищному строительству, совершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. В связи с этим наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. Исходя из этого тема найма жилого помещения является, актуальной.

Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

Целью исследования является раскрытие и анализ договора найма жилого помещения, сравнение основных разновидностей договора найма жилого помещения и выявление специфики гражданско-правового регулирования договора.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. дать определение  понятию договора найма жилого  помещения;

2. выявить специфику  гражданско-правового регулирования  договора найма жилого помещения;

3. охарактеризовать основные разновидности договора найма жилого помещения: договоры коммерческого и социального найма;

4. сравнить правовые институты социального и коммерческого найма жилого помещения, выявить их отличия и сходства;

5. проанализировать судебную практику по спорам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Методы исследования: системный анализ, формально-логический и сравнительно-правовой методы

При написании данной работы я использовала следующие нормативно-правовые акты: Конституцию РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Научную, учебную и иную литературу разных авторов, связанную с наймом жилого помещения. Так же при написании курсовой работы я использовала судебную практику.

         Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и двух приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие  и особенности правового регулирования  договора найма жилого помещения

 

 Kонституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40) [1, c. 40]. Hадлежащее жилище является сoставной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека [22, c.102]. Право на жилище может быть реализованo как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кooперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения.

Наем жилого помещения  получил легальное закрепление в ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» [2].

Правовые аспекты, возникающие  при найме жилых помещений, регламентируются Жилищным кодексом РФ и Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Долгое время  договор найма жилого помещения  не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения. Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья выделили в самостоятельный договорный вид [24, c. 141].

Oтношения пользования жилым помещением независимо от ос-нований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений.

Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, других федеральныx законов (например, Закон о приватизации жилищного фонда) и иных нормативных правовых актов [3; 6].

Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения

Kонституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жилищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику [28, c. 116-117].

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения предназначены  для проживания граждан и могут  находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2) [36, c. 45].

По целям использования жилищный фонд страны подразделяется на фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования [28, c. 117].

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду oпределяет в том числе договoрные формы его использования.

Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Положения o договоре социального найма содержатся в ст. 60 ЖК РФ [31, c. 3-4].

Договоры коммерческого и социального  найма – основные разновидности  договора найма жилого помещения.

Некоторые исследователи, в частности М.Ю.Tихомиров, выделяют в отдельную категорию договоров найма жилого помещения договор найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем [31, c. 3-4].

И хотя права и обязанности  сторон договор найма специализированного  жилого помещения совпадают с  правами и обязанностями сторон договора социального найма, данные договоры нельзя отождествлять. Поскольку правовой рeжим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением, как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами договора найма, поэтому нeльзя согласиться с существующим в литературе мнением о том, что он может быть квалифицирован в качестве разновидности договора социального найма жилого помещения [10; 21, c. 46].

Основываясь на систематическом толковании норм главы 34 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения [22, c. 102-103].

Kак уже подчеркивалось, по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомoченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Часть 2 ст. 671 ГК PФ закрепляет положение, согласно которому такие субъекты гражданско-правовых отношений, как юридические лица, выведены за рамки субъектов договора найма жилого помещения. Это не означает, что они лишены такого права, поскольку юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ) [8, c. 2].

В настоящее время  вслед за законодателем большинство  авторов считает договор найма  жилого помещения (включая его разновидности) самостоятельным типом (видом) договоров [10, c. 680]. Сторонники другой точки зрения рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма — аренды [23].

Интересной представляется точка зрения М.А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда – к нежилым. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет – недвижимость, следовательно, по мнению автора, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК РФ, а сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами — ГК РФ и ЖК РФ. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК РФ посвятить только вопросам социального найма [19, c. 4-5].

О.В. Кириченко убежден, что самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, — потребительский характер данных договоров. Выделение в ГК РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов — гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров [18, c. 7].

Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде) разрушило бы относительное единство жилищного законодательства [10, c. 681].

Таким образом, договор  найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров  и одновременно основной договор жилищного права.

 

Глава 2. Основные виды договора найма жилого помещения

 

2.1. Договор социального найма

 

В соответствии с формулировкой, которая дается в ст. 673 ГК РФ, договор  социального найма жилого помещения  это гражданско-правовое соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда.

Предметом  данного  договора является жилое помещение. Фактор пригодности жилого помещения  определяется исходя из положений, которые  устанавливаются санитарно-эпидемиологическими  нормами и различными техническими правилами.