Договор купли-продажи недвижимости

 

3.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости покупателем

 

Как уже отмечалось, к обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения). Но обязанность принять исполнение и право требовать принятия такого исполнения находятся, по выражению В.С. Толстого, «в пассивном состоянии»59. Для того, чтобы названные право и обязанность перешли «в активное состояние»60, необходимо совершение продавцом действий по передаче имущества или соответствующее предложение с его стороны по исполнению обязательства согласно договорным условиям.

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью (в виде единоразовой, однократной выплаты). Договором купли-продажи может устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.

 

 

3.3. Ответственность сторон

 

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 45 ГК)61.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Закон детально регулирует вопросы заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, защищая тем самым стороны договора от правового произвола. Дополнительной гарантией соблюдения закона при совершении сделки купли-продажи недвижимости служит институт государственной регистрации.

 

 

 

Заключение

 

По итогам проведенных в настоящей работе исследований можно сделать следующие выводы.

Договор купли-продажи имущества – одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений – все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ.

Помимо практических проблем, в отношениях купли-продажи недвижимости существует ряд пробелов в законе. Так, законодательная неопределенность круга субъектов вещного права пользования жилым помещением и оснований для его возникновения и прекращения не может быть преодолена посредством государственной регистрации в учреждениях юстиции. Цель создания системы государственной регистрации – не накопление всех возможных сведений обо всех объектах недвижимости, а обеспечение законности гражданского оборота недвижимого имущества. Столь мощный правовой инструмент законодатель ввел для регулирования гражданского оборота недвижимости, а не для семейно-жилищных правоотношений. Поэтому можно сказать, что на настоящем этапе развития отечественного законодательства отсутствует необходимость введения государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением членами семьи собственника, поскольку она не имеет такого правоустанавливающего значения, как в случае приобретения других вещных прав на жилье, и не обеспечивает каких-либо дополнительных гарантий жилищных прав членов семьи и законных интересов приобретателей жилья.

В заключение можно сделать следующие выводы.

Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, не сформировался из-за трудностей при выкупе участков под предприятиями и строениями. Неполноценность имеющихся у владельцев прав на объекты недвижимости (без прав собственности на земельный участок) не позволяет финансировать строительство посредством ипотечного кредитования, создает препятствия для инвесторов. В настоящее же время можно предложить следующие изменения в законодательство, позволяющие решить проблемные вопросы оборота недвижимости:

1. Усилить  правовую экспертизу сделок в области купли-продажи недвижимости с целью недопущения мошеннических действий в данной области, проводить правовую пропаганду в данной сфере, повышать правовой уровень граждан.

2. Ввести  государственную регистрацию вещного права пользования жилым помещением членами семьи собственника.

3. Сторонам  договора купли-продажи недвижимости  рекомендовать более внимательно  относиться к формулированию  условий договора, касающихся установления  прав на его изменение и  расторжение, точно определять в  тексте договора содержание нарушений  его условий, которые могут быть  признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки  предъявления претензий потаким  нарушениям.

Внедрение указанных рекомендаций, по мнению автора, позволит повысить качество правоотношений, складывающихся на рынке купли-продажи недвижимости, а также решить ряд существующих правовых проблем в указанной сфере.

 

 

Список использованных источников

 

Нормативно-правовые акты:

 

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 (в редакции от 07 мая 2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – 5 декабря. – № 32. – Ст. 3301.
2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции ФЗ от 14 июня 2012 г. № 78-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – 29 января. – № 5. – Ст. 410.
3. Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (в редакции от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. – 2 июля. – № 27. – Ст. 3213.
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – 3 августа. – № 31. – Ст. 3813.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 07.05.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – 28 июля. – № 30. – Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции от 09.04.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – 29 января. – № 5. – Ст. 411.
7. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (в редакции от 24.12.2004 г.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2001. – 27 августа. – № 35.
8. Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» // Вестник управления ценообразования и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве. – 1996. – Выпуск 1.
9. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства  // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2009. – №11. – С. 98.
10. Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданскогокодекса РФ» // СПС «Гарант».

 

Материалы судебной практики:

 

11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 8.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 декабря 2003 г. № 9037/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 6.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. – № 12.
14. Постановление Высшего Арбитражного Суда  РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673 // СПС «Гарант». Судебная и арбитражная практика.
15. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ. – 2002. – № 9.
16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 4.
17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10.
18. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 декабря 2005 г. № 5-В05-173 // http://www.supcourt.ru
19. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22 // http://www.supcourt.ru
20. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. № 5-B04-68 // http://www.supcourt.ru
21. Определение СК по гражданским делам Верховного суда от 08 октября 2002 г. № 11-В02-49 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. – № 10.
22. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ. – 2001. – № 4.
23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 7.
24. Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. – 2002. – № 4.
25. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2000 г. // СПС «Гарант». Судебная и арбитражная практика.
26. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02 декабря 2002 г. № Ф04/3694-1436/А45-2002 // Архив Управления Федеральной регистрационный службы по Новосибирской области. 2002.
27. Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 23 декабря 2002 г. № А45-20486/02-КГ7/769 // Архив Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. 2002.

 

Материалы научной литературы:

 

1. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 19-22.
2. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. – М.: Проспект, 2012. – 722 с.
3. Гражданское право / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. Ч. 2. – М.: Проспект, 2012. – 622 с.
4. Довлатова Е.В. Некоторые аспекты правового регулирования оборота недвижимого имущества // Предпринимательское право в рыночной экономике. – М.: Норма, 2011. – 637 с.
5. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. – М.: Юстицинформ, 2013. – 488 с.
6. Киндеева Е.А.,  Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: ВолтерсКулвер, 2013. – 512 с.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред.. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Инфра-М, 2012. – 612 с.
8. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. – М.: Городец, 2012. – 483 с.
9. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2013. – 411 с.
10. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. – М.: Зерцало, 2004. – 545 с.
11. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ.ред. А.М. Эрделевского. – М.: Инфра-М, 2012. – 732 с.
12. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: ВолтерсКлувер, 2012. – 427 с.
13. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Юрист, 2000. – 334 с.
14. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченногоотчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. – М.: Приор, 2001. – 309 с.
15. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права: В 4 т. – СПб., 1902. Т. 2 // СПС «Гарант».

 

1Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: ВолтерсКлувер, 2012. – С. 117.

2Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2013. – С. 18.

3Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. – М.: Зерцало, 2004. – С. 379.