Договор купли-продажи недвижимости

Необходимое условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон. Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи в введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплутационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными. 
Глава 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимости

3.1. Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом

Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца — передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ)48.

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, т.е. предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Следует отметить, что продавец обязан передать недвижимость, право на которую подтверждено у него в соответствующем порядке, то есть зарегистрировано. Однако, отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной49. В таком случае государственная регистрация права на недвижимость может быть произведена одновременно с государственной регистрацией перехода прав на нее50.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи — принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Следует отметить, что передача проданной недвижимости не должна толковаться расширительно и включать в себя обязанности по обеспечению достойного пользования вещью. Так, в судебной практике имел место случай, когда по договору купли-продажи половины квартиры была передана во владение и пользование именно половина квартиры и ответчица (собственница оставшейся половины) продолжала проживать на второй половине квартиры. В удовлетворении иска о выселении бывшей собственницы всей квартиры – собственницы ее второй половины было отказано на том основании, что согласно договора купли-продажи истица приобрела право собственности только на половину жилья51. 

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней — передача ее в собственность покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли-продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ)52.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения вещных прав. Так, согласно ст. 1152 ГК РФ при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица – правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Но для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого — исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Так, можно привести пример из судебной практики, в котором дело по иску к индивидуальному предпринимателю о передаче в собственность нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку установлено, что существует необходимость разрешения вопроса об участии в деле третьего лица, на права и обязанности которого по отношению к одной из сторон могут повлиять принятые по делу судебные акты53.

Покупатель (владелец имущества) не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю продавец остается собственником, и существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжения собственника (даже если предмет передан). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжения собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни Гражданский кодекс РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Вместе с тем положение, ограничивающее права продавца как собственника, находит подтверждение в арбитражной практике. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»«после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем»54. По изложенным выше соображениям вряд ли можно признать приведенное разъяснение соответствующим закону.

Тождественной «государственной регистрации права собственности» является «государственная регистрация перехода права собственности» — термин, употребляемый в ст. 551 ГК РФ. «Переход» права характеризует процесс, при котором происходит одновременное прекращение у одного субъекта и возникновение у другого права на конкретный объект. Указанный в ст. 551 ГК РФ термин используется скорее для обозначения наличия правопреемства при перенесении права собственности по договору купли-продажи недвижимости55.

С практической и теоретической точек зрения очень важно решение вопроса о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. Ни в Гражданском кодексе (исключение составляют нормы о продаже предприятия — п. 2 ст. 564 ГК РФ), ни в Законе о регистрации прав не установлено, чтобы государственная регистрация непременно проводилась после передачи имущества. Хотя логичнее предположить именно такую последовательность в действиях сторон договора — сначала передача вещи, затем регистрация правопреемства. В договоре купли-продажи недвижимости стороны могут обусловить обращение в регистрирующий орган за регистрацией права собственности выполнением каких-либо обязанностей, например, передать вещь, произвести оплату в полном объеме. Тогда при госрегистрации правопреемства необходимо представить передаточный акт, расписку об оплате и т. п.

После передачи имущества, но до государственной регистрации права собственности на него покупатель становится его законным владельцем. Законность владения следует из условий существующего договора продажи недвижимости и факта правомерного вручения имущества покупателю. Права покупателя (законного владельца) подлежат защите по правилам ст. 301-305 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости. Это правило, хотя прямо и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС РФ по одному из рассмотренных дел указал на то, что право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах является правомерным вывод о переходе права собственности на проданное помещение после государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований для расторжения договора56. В юридической литературе высказывается более точное определение момента, до которого в данном случае допустимо расторжение договора. Так, К.И. Скловский пишет о том, что «расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи»57, которая, как правило, осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности. После этого, «по известному правилу, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это будет предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору)»58.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации).

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей гл. 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.