Договор купли-продажи недвижимости

Нормы части второй ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят предмет и цену договора. При продаже жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Такой подход соответствует и законодательным положениям ст. 554, п. 2 ст. 572, п. 5 ст. 576 ГК РФ. Современное законодательство устанавливает, что недвижимое имущество может находиться в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оборот недвижимости исключен или ограничен в силу прямого указания закона (п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимого имущества могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т. п. Причем каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит30.

По общему правилу, предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем. Причем заключение подобного договора возможно и в отношении недвижимого имущества, поскольку прямого запрета на продажу «будущей» недвижимости специальные правила § 7 гл. 30 ГК РФ не содержат (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Да и сама редакция ст. 554 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что предмет может быть определен и соответствовать указанной норме и на основании, например, проектной документации (где четко указаны адрес объекта, этаж, номер, площадь и другие характеристики)31.

Однако, в отношении жилой недвижимости действуют ограничения на продажу будущего объекта, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А для регистрации сделки необходимо зарегистрированное право собственности на сам объект сделки.

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества недвижимость отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенное имущество, что следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Недвижимость является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и юридических. К последним относится кадастровый и технический учет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т. е. получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его среди других объектов недвижимости (так, в частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет32).В ст.554 ГК РФ подчеркивается, что условие о предмете договора считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В случае отсутствия таких данных договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным33. Положения об индивидуализации предмета договора купли-продажи предусмотрены также в ст. 12 Закона о государственной регистрации. В отношении жилой недвижимости п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения указано, что в договоре продажи указываются предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома34. Это значит, что в договоре должно быть точно указаноместоположение недвижимости (например, его адрес), назначение, этаж (или общее количество этажей), площадь, кадастровый номер, если имеется, и другие показатели.

Следует отметить, что в действующем российском законодательстве нежилое помещение определяется как самостоятельный объект гражданских прав, как самостоятельная разновидность недвижимого имущества, отличная от здания. Однако закон не установил каких-либо особенностей правового регулирования оборота данных объектов.

Одной из первых проблем, возникших в арбитражной практике, явилась проблема соотношения положений ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Признав нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, законодатель тем самым вывел данный объект из сферы регулирования главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Это означает, что при заключении договора аренды нежилого помещения стороны должны были руководствоваться императивной нормой ст. 609 ГК РФ, устанавливающей необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока. Такое положение не могло не вызывать критической оценки. В связи с этим Президиум ВАС РФ счел возможным распространить положение п. 2 ст. 651 ГК РФ на арендные отношения, предметом которых являются нежилые помещения35.

Однако проблемы, связанные с определением нежилого помещения как объекта недвижимости, указанной проблемой не ограничиваются. Практика знает множество случаев заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, которые не имеют самостоятельного целевого назначения (лестницы, коридоры и т.п.). Нередко такие договоры признаются арбитражными судами недействительными со ссылкой в том числе на отсутствие признака оборотоспособности объекта. Так, удовлетворяя исковое заявление о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, арбитражный суд указал, что «поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения»36.

Данный подход к разрешению сложившейся ситуации можно было бы оценить положительно, однако высшая судебная инстанция страны отказала в применении ст. 290 ГК РФ по аналогии к отношениям, предметом которых являются нежилые помещения37. Кроме того, законодатель не рассматривает самостоятельные и вспомогательные помещения в качестве сложной вещи. Таким образом, проблема определения нежилого помещения и прав на вспомогательные помещения актуальности не потеряла.

Статья 558 ГК РФ устанавливает особые правила заключения договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную площадку или в общий коридор и отдельную кухню. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим требованиям. Жилым признается строение, более половины площади и объема которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Строение является жилым домом, когда строительство завершено, оно принято в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрировано в качестве жилого дома в организации, осуществляющей государственный учет жилого фонда38.

Следует отметить, что при продаже комнаты в коммунальной квартире действуют правила продажи доли в долевой собственности. Так, суд удовлетворил требование истицы о переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку объектом права собственности на жилые помещения признается квартира (а не комната), которая находится в долевой собственности всех жильцов, а значит, необходимо соблюдать правило о преимущественном праве покупки39.

Возможно признание судом права общей собственности на дом (его часть), если строительство велось членами семьи или родственниками застройщика (лица, которому был предоставлен земельный участок) и между ними имелась договоренность о создании общей собственности. Когда в строительстве дома принимали участие посторонние для застройщика лица, за указанными лицами в отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суд может признать право собственности на часть дома40.

Часть квартиры может быть предметом договора купли-продажи недвижимости, только если она представляет собой изолированное помещение (имеет свой выход на улицу, лестничную площадку или в места общего пользования: кухню, коридор и т. п.). Поэтому самостоятельным предметом рассматриваемого договора не может быть часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Изолированность части жилого помещения является существенным, необходимым элементом характеристики предмета договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельного участка могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. До постановки земельного участка на кадастровый учет сделки купли-продажи с ним произведены быть не могут41.

При продаже жилой недвижимости обязательным условием договора является перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц42.

Поскольку любые объекты недвижимого имущества тесно связаны с земельным участком, то и эксплуатация недвижимости возможна только с одновременным использованием обслуживающего недвижимость земельного участка. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования43.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»44).

При продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным.

После заключения договора изменение цены допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа45.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК). В настоящее время также встречается продажа недвижимости в кредит – в такой ситуации действуют правила ст. 488 ГК РФ. При этом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты, недвижимость, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по ее оплате.

Специальные правила установления цены действуют при заключении договора купли-продажи земельного участка. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ»46. В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются собственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной47.

Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.