Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Апреля 2014 в 12:36, курсовая работа
Актуальность исследования договора продажи недвижимости определяется распространенностью сделок с недвижимостью, среди которых превалируют сделки именно купли-продажи недвижимости. Так, по официальной статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за период с января по март 2011 года было всего зарегистрировано 5018633 тех или иных операций с недвижимостью, из них сделки по приобретению или отчуждению недвижимости составило 867510, что составило 17 % от общего количества. Таким образом, купля-продажа недвижимости имеет место практически в каждом шестом случае.
Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости14.
Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения15.
В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.
В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления16.
Так, например, ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к областному управлению Министерства РФ по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между ОАО (продавцом) и Госналогинспекцией (покупателем) договора купли-продажи нежилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ указал на то, что предметом купли-продажи по договору выступает служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности. Это помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ, средства которого использовались в том числе для развития социальной инфраструктуры и материально-технической базы государственной налоговой службы. Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не исключена возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление. До заключения оспариваемой сделки территориальное агентство Госкомимущества России своим распоряжением разрешило налоговой инспекции приобрести это помещение с условием его последующего закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления. При таких обстоятельствах выводы о том, что совершенная сделка по приобретению налоговой инспекцией служебного помещения является ничтожной ввиду ее несоответствия законодательству, несостоятельны17.
Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости18.
Таким образом, основное правило определения сторон договора купли-продажи недвижимости – это правомочность продавца по отчуждению недвижимости, которая производна от его права собственности, не обремененного никакими ограничениями и правомочность покупателя на совершение данной сделки.
Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГКРФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают (кроме заключенного в установленном порядке предварительного договора). В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре — одном документе – своей подписи19.
Не имеют также силы договора фактические действия, направленные на переход права собственности на недвижимость. Так, не было признано право собственности за истицей на земельный участок в садоводческом товариществе, несмотря на то, что истица произвела уплату задолженности по взносам, а также рассчиталась за него с бывшим пользователем – членом садоводческого товарищества, но при этом не заключила письменный договор купли-продажи недвижимости и не зарегистрировала его в установленном порядке20.
Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости, а также самого перехода права на недвижимость производится в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»21.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,в соответствии со ст. 7 Федерального Закона РФ от 26.01.96 № 15 «О введении в действие части второй ГК РФ»22 для договоров купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся в городе или поселке городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлся гражданин, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ23.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Что касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации в двух случаях: п. 2 ст. 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; в п. 3 ст. 560 ГК РФ установлено, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В всех иных случаях государственная регистрация договора не производится. Так, например, судом был признан правомерным отказ в государственной регистрации договора купли-продажи здания по той причине, что закон не предусматривает регистрации такого договора24.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Именно с моментом государственной регистрации закон связывает момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения и предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, а в остальных случаях – с момента его подписания.
Государственной регистрации подлежат и договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности на недвижимость. При этом, в случае, если после регистрации договора купли-продажи недвижимости переход права собственности на нее не был зарегистрирован, в любом случае это не дает право собственнику вновь распорядиться недвижимостью25.
Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения установлен Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»26.
Основной проблемой правового регулирования государственной регистрации сделок купли-продажи жилого помещения является необходимость государственной регистрации самого договора купли-продажи жилого помещения. Не оспаривая необходимость государственной регистрации перехода права на жилье, все чаще ставится вопрос о необходимости дополнительной юридической проверки договора купли-продажи и совершения отдельных регистрационных действий в отношении него.
Как указано в Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса РФ»27, параграфом 7 главы 30 части второй ГК РФ установлено требование о «двойной» государственной регистрации как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по нему. Данное требование было актуальным в переходный период развития законодательства Российской Федерации и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями28.
В настоящее время система государственной регистрации прав позволяет обеспечить защиту прав граждан при продаже или покупке ими жилых помещений. В то же время сохранившееся требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений приводит к неопределенности правового положения участников сделки в период после подписания соответствующего договора и до его государственной регистрации. При этом данное требование влечет дополнительные финансовые расходы для граждан и уже представляет собой излишний административный барьер для гражданского оборота жилой недвижимости.
Поэтому законопроектом предлагается исключить требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, сохранив одновременно действующие требования о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе, жилого назначения.
Данная позиция также была поддержана Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.200929, в которой указано, что применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом, и предлагается устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.
Внесение указанных изменений будет иметь правовые последствия. Так, с одной стороны, отмена государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения повлечет снижение внимания регистратора сделки к самому договору, что может повлечь за собой увеличение числа случаев, когда такой договор в силу тех или иных пороков будет признаваться недействительным.
С другой стороны, положительным моментом отмены государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения будет отмена двойной регистрации сделки купли-продажи, что неизменно ускорит процедуру государственной регистрации, снизит нагрузку на государственных регистраторов, расходы сторон договора на государственную регистрацию, а также государственные расходы по обеспечении механизма государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения.
Содержание договора как сделки, как двустороннего действия, направленного на установление договорного обязательства, составляют его условия. Необходимыми и достаточными для заключения договора являются существенные условия.