Договор купли-продажи недвижимости

 

Министерство образования и науки Российской Федерации Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ»

 

Кафедра Гражданского права и процесса

 

 

Учебная дисциплина: гражданское право

 

 

 

Тема курсовой работы (проекта): Договор купли-продажи недвижимости

 

 

 

Наименование направления и профиля подготовки: юриспруденция

 

 

 

Ф.И.О студента: Чипизубова Ксения Владимировна

 

 

 

Номер группы: ЮРП12Н

 

 

 

Номер зачетной книжки: 112848

 

 

 

 

 

 

Дата регистрации кафедрой: «_____» __________________ 201__ г.

 

 

 

Проверил: ________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

 

 

Оглавление

 

 

 

Введение

 

Актуальность исследования договора продажи недвижимости определяется распространенностью сделок с недвижимостью, среди которых превалируют сделки именно купли-продажи недвижимости. Так, по официальной статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за период с января по март 2011 года было всего зарегистрировано 5018633 тех или иных операций с недвижимостью, из них сделки по приобретению или отчуждению недвижимости составило 867510, что составило 17 % от общего количества. Таким образом, купля-продажа недвижимости имеет место практически в каждом шестом случае.

При этом в области купли-продажи недвижимости на практике зачастую возникают проблемные вопросы, связанные как с вопросами заключения договора купли-продажи недвижимости, его исполнением, а также с вопросами его государственной регистрации. Причем нарушения закона в области купли-продажи недвижимости, как правило, связаны с крупными финансовыми потерями для пострадавшей стороны, причем, как правило, невосполнимыми, если речь идет о нарушении прав граждан в вопросах купли-продажи жилой недвижимости. Указанные проблемы актуализируют настоящие исследования.

В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа договора купли-продажи недвижимости. В соответствии с поставленной целью, в работе были выделены следующие задачи:

1) рассмотреть историю правового регулирования договора купли-продажи недвижимости;

2) дать правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости;

3) изучить  вопросы исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Объектом проведенного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования является правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Нормативную основу работы составили положения Гражданского кодекса РФ, иных правовых актов.

Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

Методологическую основу настоящей работы составило комплексное применение общенаучных методов: исторического, анализа, синтеза, системно-структурного, а также частно-юридических методов: формально-юридического, метода правового моделирования.

Структура работы определена поставленными целями и задачами и представлена в виде введения, двух глав, заключения и списка литературы.

 

Глава 1. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в дореволюционном и современном российском праве

 

1.1. Регулирование купли-продажи недвижимости  в российском дореволюционном  праве

 

В дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости рассматривались как весьма сложные для сторон, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде1.

Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что «купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре». Утверждение купчей не допускалось, если покупатель не уплачивал продавцу покупную цену, предусмотренную договором. В доктрине того времени различались обязательственно-правовые и вещно-правовые аспекты отчуждения недвижимости. Так, заключение договора и его нотариальное утверждение порождало между продавцом и покупателем только обязательственные правоотношения: продавец был обязан передать недвижимость, в то время как покупатель принимал обязательство уплатить его покупную цену. Переход же вещного (вотчинного) права осуществлялся в момент утверждения нотариального акта старшим нотариусом. Несоблюдение правил об укреплении прав на недвижимость являлось основанием для расторжения договора продажи недвижимого имущества2.

Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве «существенных принадлежностей» запродажи рассматривались: 1) соглашение о запродаже; 2) цена отчуждаемой недвижимости; 3) предмет будущей купли-продажи. В современной литературе отмечается, что к существенным условиям договора запродажи по русскому дореволюционному праву следует относить срок, к которому стороны обязывались соответственно продать и купить имение.

Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, то есть вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими – такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным «домашним порядком».

Юридико-технические сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода («перенесения») прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: «Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности»3.

В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (одностороннеобязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность4.

Деление на движимое и недвижимое имущество оказалось ненужным после установления в годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли из частного оборота5.

Советское право ликвидировало частную собственность на землю, а вместе с ней, как гласило примечание к ст.21 ГК РФ РСФСР 1922 г., и деление имуществ на движимые и недвижимые6. Оборот недвижимости был сведен практически к нулю, в связи с чем говорить о развитии правового регулирования купли-продажи недвижимости не приходится. Однако, реальная экономическая жизнь заставила законодателя вернуться к отдельным элементам регистрации уже в 1935 г., когда Совнарком СССР утвердил «Государственный акт на бессрочное (вечное) пользование землей», выдаваемый сельскохозяйственным предприятиям.

Новый виток развития правового регулирования купли-продажи недвижимости связывается с становлением рыночной экономики в России и, конкретнее – с принятием Гражданского кодекса РФ.

 

1.2. Понятие договора продажи недвижимости  в современном российском праве

 

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ7).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи8.

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

– недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

– недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

– недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

– недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования9.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ)10.

В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов11.

Существенными особенностями обладает и отчуждение таких специфических объектов недвижимости, как предприятия – имущественные комплексы.

 

 

Глава 2. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

 

2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости

 

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить12. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником13.