Договор купли-продажи недвижимого имущества

В договоре купли-продажи  может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. В этом случае покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если же срок продажи в кредит все же не предусмотрен договором, то покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи ему товара продавцом (ст. 314 ГК РФ).

Продажа товара в кредит фактически представляет собой коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.

 

2.4. Сроки исполнения  договора купли-продажи

 

 

Момент исполнения продавцом  своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов:

1) при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю;

2) если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

3) во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (ст. 458 ГК РФ).

Таким образом, датой  исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего  принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара²⁵.

В случае неисполнения продавцом своей обязанности по договору передать покупателю проданный товар покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств. Как известно, односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоящем случае, влечет за собой право предъявить к продавцу требование о возмещении убытков.

Если же продавцом  не будет исполнена обязанность  передать покупателю товар, в качестве которого выступает индивидуально-определенная вещь, покупатель получит право потребовать  отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю. При этом не следует забывать правило, содержащееся в ст.396 ГК РФ, согласно которому возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательства, освобождает должника от исполнения этого обязательства в натуре. Поэтому покупатель должен выбрать одно из двух:

1) требовать передачи ему товара;

2) требовать возмещения причиненных убытков.

Покупатель имеет право, если иное не определено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата денег и возмещения убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующими товарами. В этом случае товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

В гражданском праве  сроки принято подразделять на: императивные и диспозитивные; определенные и  неопределенные; общие и частные; определяемые “по промежуткам во времени” и в виде “момента во времени”.

Императивные общеобязательные сроки, которые не могут быть изменены по соглашению сторон, а диспозитивные - сроки, которые установлены законодательством, но могут быть изменены сторонами по их соглашению.

Определенные - сроки с указанием их начала и окончания, устанавливающие вполне точный промежуток времени либо определяющие конкретное событие или момент.

Неопределенные - сроки, закрепляющие приблизительный временной  промежуток, необходимый, для исполнения принятого обязательства: “в разумный срок”, “без промедления”, “своевременно”, “заблаговременно” и т. д.

Для всех сроков действует  общеобязательное правило о начале их течения: на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст.191 ГК РФ). Правила об исчислении сроков установлены в главе 11 Гражданского кодекса РФ.

Порой некоторые ученые и специалисты предполагают, “что срок поставки согласно новому ГК не является существенным условием договора купли-продажи”. В обосновании этого довода И. Зайцева указывает: “Это значит, что при отсутствии в договоре конкретного срока поставки продавец обязан поставить товар в соответствии с правилами об исполнении бессрочных обязательств (ст. 314 ГК)”.

Представляется, что такой  подход к определению сроков по передаче товаров в договорах купли-продажи носит упрощенный характер. И вот почему. Статья 457 ГК РФ содержит прямую отсылку к статье 314 ГК РФ, где в п.2 сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. В абзаце втором п.2 ст. 314 ГК РФ законодатель указывает, что обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Законодатель не раскрывает понятие “разумный срок”. Это  обусловлено тем, что некоторые  обязательства должны исполняться  в силу обычаев делового оборота немедленно (операции сбербанков, хранение до востребования и т. п.).

Как явствует из сопоставления статей 457 и 314 ГК РФ, отсутствие конкретного срока исполнения обязательства по договору купли-продажи усложняет правоотношения контрагентов, создает неопределенность в применении штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, связанных с определением конечных сроков продажи товаров. Отсутствие рассматриваемых сроков в договоре ведет к “труднодоказуемости” обстоятельств вины юридического лица в нарушении этих сроков.

Ученые-правоведы в  основном обходят молчанием вопрос о том, является ли срок в договорах купли-продажи существенным или несущественным условием договоров подобных видов. Обычно указывается на усложнение возникающих проблем. Так, В.В. Витрянский отмечает: “Сложнее решить проблему своевременности исполнения обязательства, когда договор не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок”²⁶.

В другой работе он указывает: “Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором…²⁷”

Иные известные специалисты - правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса РФ о  договоре купли-продажи (в частности, Н.И. Клейн, Г.Л. Левшина), не говорят  о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием.

Важен и практический аспект. В  жизни крайне редко, как  исключение, встретишь договор купли-продажи  без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств. Это было бы не только опрометчиво, но и крайне невыгодно для покупателя, особенно в том случае, если он произвел предоплату товаров и не указал срок выполнения обязательств.

Авторы постатейного комментария ГК РФ, указывая на осторожный подход к регулированию вопросов о поставке товаров без указания срока, подчеркивают, что применение норм п.1 ст. 457 и ст. 314 ГК РФ требует учета следующих моментов: “Во-первых, для применения этого правила недостаточно указания в договоре строго определенного срока, к которому он должен быть исполнен (например, поставки в период между 1 и 15 января)”. Утрата интереса покупателем к договору при нарушении срока исполнения должна ясно вытекать из договора. Во-вторых, продавец не вправе без согласия покупателя исполнять договор после истечения строго определенного срока, даже если покупатель не известил продавца об отказе от договора в связи с нарушением срока исполнения. В-третьих, без согласия покупателя исключается возможность и досрочного исполнения. В-четвертых, при нарушении продавцом строго определенного срока покупатель вправе отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (ст.405 ГК РФ). В-пятых, такой односторонний отказ покупателя от исполнения означает расторжение договора или, при частичном отказе - его изменение (п. 3 ст.450 ГК РФ).

Право покупателя на отказ от договора в подобных случаях предусмотрено и “Венской конвенцией 1980 года”²⁸.

Сроки в договоре излагаются следующими способами:

- определением фиксированной даты поставки;

- установлением периода поставки, то есть того промежутка времени, в который она должна быть произведена: декада, месяц, квартал, год, с применением специфических терминов - “немедленная” поставка, поставка “со склада”, с “колес” и т. д.;

- указанием о поставке товаров по частям.

В последнем способе, если сторонами достигнуто соглашение, поставка проводится по календарному плану, где указываются сроки поставки каждой партии.

Этот план согласно обычаям  делового оборота именуется, например, так: “План поставки товаров на 1 квартал 2002 года”. Данный план фиксируется  в тексте договора под названием “Приложение № 1 (или № 2) к договору” с обязательным указанием номера и даты договора. Кроме того, в самом тексте договора необходимо отметить, что приложение № 1 (или № 2) является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора).

Для чего необходимы такие  формулировки? Прежде всего для того, чтобы стороны, зафиксировав в тексте договора подобную оговорку, не могли в дальнейшем ссылаться на отсутствие приложения. Кроме того, ссылка в приложении на номер и дату договора полностью лишает контрагентов возможности заявлять (даже в суде) о том, что приложение к договору не составлялось, “потерялось”, “исчезло” и т. п.

Действительно, в ст. 508 ГК предусмотрен случай, когда стороны  договора не определили срок (период) поставки по какой-либо причине. Тогда товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

По соглашению сторон в договоре может быть установлен график поставки товаров: декадный суточный, часовой и т. п. Досрочная поставка товаров может производиться только с согласия покупателя (п.п. 2,3 ст. 508 ГК РФ).

В случае, когда договором  предусмотрено право покупателя, давать продавцу указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, отгрузка (передача) товаров осуществляется продавцом получателям указанным в отгрузочной разнарядке.

Если срок направления  отгрузочной разнарядки договором  не предусмотрен, она должна быть направлена продавцу не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки (п. 2 ст. 509 ГК РФ).

Покупатель вправе отказаться от принятия товара, поставка которого просрочена, если в договоре не предусмотрено  иное. В этом случае покупатель высылает уведомление об отказе в приемке  товара. Вместе с тем товар, отправленный до получения уведомления, покупатель обязан принять и оплатить.

Сроки поставки связывают  не только с временным периодом, но и с каким-либо конкретным действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, извещением о поступлении аккредитива в банк продавца), что соответственно должно быть также отражено в договоре.

Вышесказанное о сроках купли-продажи и поставки позволяет  сделать вывод о том, что в  большинстве случаев срок - существенное условие договоров купли-продажи и поставки. Это в значительной степени подтверждается правоприменительной практикой.

Если срок передачи вещи (товара) определить невозможно, следует  обратиться к статье 314 ГК РФ “Срок исполнения обязательства”, которая предусматривает, что обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Понятие “разумный срок”  не юридическое. Для продавца это  может быть неопределенный срок, так  же как и для покупателя. Поэтому  срок передачи вещи (товара) по договору купли-продажи должен базироваться не на “разумном сроке”, а на конкретном календарном в течение 5 или 7 дней после получения оплаты или должна быть указана конкретная календарная дата, например 31 декабря 2001 года. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнить такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК РФ).

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной  в момент:

- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

- предоставления товара в распоряжение покупателя, когда к сроку (предусмотренному договором) товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с договором осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора  путем маркировки или иным образом.

В тех случаях, когда  из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его  нахождения покупателю обязанность продавца по передаче товара покупателю считается исполненной в момент сдачи товара переводчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА