Договор купли-продажи недвижимого имущества

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять  товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила п. 1 ст. 460 ГК РФ применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавец было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель в праве отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ, то есть потребовать отобрания вещи или возмещения убытков¹⁸.

Относящиеся к договору принадлежности и документы должны быть переданы продавцом покупателю одновременно с вещью или в срок, предусмотренный договором, в случае если принадлежности или документы не передаются продавцом покупателю в срок, установленный законом или договором, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Количество товара, подлежащего  передаче по договору определяются в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления порядка его определения. Если по договору невозможно определить количество подлежащего передаче товара, договор считается не заключенным (ст. 465 ГК РФ).

Так, к примеру, акционерное общество открытого типа "Маргариновый завод" обратилось в арбитражный суд  города Москвы с иском к государственному предприятию "Госконцерт" о взыскании 24 290 677 рублей задолженности за поставленную продукцию , 130 002 926 рублей пеней за просрочку ее оплаты и 18 997 739 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 24.10.96 исковые требования удовлетворены частично с учетом уменьшения пеней до суммы основного  долга.

Постановлением апелляционной  инстанции от 30.12.96 решение оставлено в силе.

В протесте предлагается названные  судебные акты отменить и направить  дело на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест  подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно заключенному между сторонами  договору от 08.12.95 № 13 маргариновый завод  обязался предоставить жировую продукцию  в количестве и ассортименте, согласованном  сторонами, а Госконцерт принять  ее самовывозом и оплатить.

Во исполнение условий договора Госконцерт 14.12.95 заключил договор на экспедиционные услуги с акционерным обществом закрытого типа "Рассар" работнику, которого (товароведу Акопяну Р.Х.) была выдана доверенность от  14.12. 95 № 321 со сроком действия до 24.12.95 на получение товара определенного наименования и в определенном количестве.

Маргариновый завод отпустил доверенному  лицу продукцию 14.12.95 по товарно-транспортным накладным №№31754, 31755 и 20.12.95 по товарно-транспортным накладным №№ 40785, 81914 на общую сумму 31 109 538 рублей. Оплату за нее поставщик получил не в полном объеме. Недоплата составила 24 290 677 рублей.

В обосновании отказа от оплаты продукции по накладным  №№40785, 81914 Госконцерт сослался на то, что продукция по этим накладным  им не заказывалась и не получена, а также на то, что после получения товара по накладным от 14.12.95 доверенность от 14.12.95 № 321 выданная Акопяну Р.Х. считается погашенной, поэтому поставщик 20.12.95 не вправе был делать приписки в ту же накладную и отпускать по ней товар.

Суд, частично удовлетворив исковые требования, исходил из доказанности факта получения ответчиком спорного товара, а также из отсутствия доказательств того, что истец и товаровед были извещены ответчиком о досрочной отмене доверенности. Поэтому суд решил, что истец 20.12.95 правомерно отпустил товароведу Акопяну Р.Х. спорную продукцию¹⁹.

2.2.Предмет договора купли продажи

Единственное существенное условие договора купли-продажи - это  предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент его заключения. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора  позволяет определить наименование и количество товара.

Главная обязанность  продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст. 456 ГК РФ).

Договор купли-продажи  может быть заключен с условием о  его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК РФ). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Предметом договора купли-продажи  являются, в первую очередь, вещи (товары), т. е. предметы материального мира (как  созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом  договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи, хотя и с определенными ограничениями, могут быть такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи.

К числу таких законов  относятся Федеральные законы от 22 апреля 1996 года "О рынке ценных бумаг²⁰", от 26 декабря 1995 года "Об акционерных обществах²¹”, закон РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле²²"  и некоторые другие.

           Впервые ГК РФ установил, что  предметом договора купли-продажи  могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет, прежде всего, о купле-продаже имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности (прав на использование произведений литературы, науки, искусства, изобретений, промышленных образцов и т. д, а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество.

2.3. Цена договора  купли-продажи

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором. Если цена договором не предусмотрена  и не может быть определена, то следует  руководствоваться ч. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающей в этих случаях оплату товара по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за оплаченный товар. Когда цена установлена по весу товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором.

Если договором купли-продажи предусмотрено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.),  но не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором. А если он договором не предусмотрен, на момент определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ, которая предусматривает разумный срок исполнения обязательства.

Эти правила  применяются, если иное не установлено ГК РФ, иными  законами или договором и не вытекают из существующего обязательства.

Оплата товара должна производиться до или после передачи товара, а также в рассрочку, в  кредит, если это будет предусмотрено. Договором может быть предусмотрена  обязанность продавца и (или) покупателя застраховать товар. Если обязанная сторона не страхует товар, то согласно ст. 490 ГК РФ другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

В случаях, когда договором  купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель невправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным  образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойства товара. Если в предусмотренный договором срок, товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара, если иное не предусмотрено договором. Это важное условие перехода права собственности, регулируется ст. 491 ГК РФ, но оно не увязано со ст. 459 ГК РФ - риском случайной гибели или порчи товара. Если ст. 138 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР риск случайной гибели или случайной порчи  отчуждаемых вещей переходил на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не устанавливалось договором, то теперь риск случайной гибели или случайной порчи товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свои обязательства по передаче товара покупателю, который в этом случае, не является собственником товара (ст. 491 ГК РФ), будет нести риск случайной гибели или порчи товара²³.

Покупатель обязан выплатить  всю сумму, предусмотренную договором, непосредственно до или после  передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором  купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если в договоре купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, то покупатель обязан уплатить всю сумму полностью.

В договоре купли-продажи  может быть предусмотрена обязанность  покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата). Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя²⁴.

Действующее законодательство запрещает производить расчеты при исполнении договора в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена, может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.

Вместе с тем в "условиях" кризиса платежей широкое распространение  получена предварительная оплата товара.

Вместо полной предварительной  оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата (выплата  аванса).

При наличии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточно высокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара в кредит - покупателю представляется отсрочка платежа после передачи ему товара. Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок не определен, то должен быть произведен в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ прямо  предусматривает три формы оплаты товаров:

- предварительную (ст. 487 ГК РФ);

- в кредит (ст. 488 ГК  РФ);

- в рассрочку (ст. 489 ГК РФ).

При предварительной оплате товаров по договору, если покупатель не исполняет своей обязанности по перечислению денежных средств, продавец получает право отказаться от передачи товаров либо приостановить исполнение всех своих договорных обязательств.

В том, случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и соответствующей уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Помимо всего, в договоре может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня ее получения от покупателя (п.4 ст. 487 ГК РФ).