Договор купли-продажи недвижимого имущества

Все это не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в Кодексе, например, к договору энергоснабжения или договору продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи является одним из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

1.2. Субъекты договора купли-продажи

 

Субъектами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические  лица, государство в целом, государственные  и муниципальные образования).

К субъектам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть 18 лет, и не признанный дееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ), а несовершеннолетие в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные сделки. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные сделки, но только при наличии согласия на это попечителя (а в отношении детей - родителей, усыновителей или попечителя).

Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано как, индивидуальный предприниматель).

Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые  сделки купли-продажи, если это не запрещено  их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже).

Юридические лица - собственники принадлежащего им имущества могут  свободно заключать договоры купли-продажи, как в качестве продавца, так и  покупателя. Что касается юридических  лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограничены. Как следует из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления - казенных предприятий и учреждений. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.1 ст. 297 ГК РФ).

Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет собственной деятельности, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его (ст. 298 ГК РФ).

В отношении государства  в целом (Российской Федерации), государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение.

Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в  отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит в том, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

      При  совершении одним из супругов  сделки купли-продажи имущества,  являющегося общей совместной собственностью супругов, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка по распоряжению имуществом одним из супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки (п.3 ст. 253 ГК РФ).

Продавец обязан передать проданную вещь (товар) в собственность  покупателю и вправе требовать от него принятия товара и уплаты цены. Покупатель обязан принять товар и уплатить цену и вправе требовать от продавца передачи приобретенного товара. Поскольку данный договор является двустороне-обязывающим, правам каждой из сторон соответствуют обязанности другой стороны.

В общем, виде обязанности  продавца достаточно подробно изложены в параграфе 1 "Общие положения о купле-продаже" главы 30 ГК РФ.

Закрепленный перечень обязанностей продавца по договору купли-продажи  не может считаться исчерпывающим, потому что будут издаваться и  другие законодательные акты, регламентирующие взаимоотношения сторон такого договорного обязательства, как  купля-продажа товара.

Соответственно почти  всем обязанностям продавца корреспондируют  права покупателя требовать от продавца выполнения своих обязанностей, в  том числе с исполнением своих договорных обязательств наиболее разумным и добросовестным образом (п.3 ст. 10 ГК РФ). И напротив, всем правам продавца по общему правилу противостоят определенные обязанности покупателя. Это положение  соответствует принципу юридического равенства сторон (п.1 ст. 1 ГК РФ) и является неотъемлемым свойством гражданского правоотношения.

В наиболее обобщенном виде обязанности продавца согласно ГК РФ сводятся к следующим моментам. Он должен:

- передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) (ст. 454 ГК РФ);

- согласовать с покупателем условия по наименованию и количеству товара (п.3 ст. 455 ГК РФ);

- передать покупателю  товар, предусмотренный договором  купли-продажи (п.1 ст. 456 ГК РФ);

- одновременно с передачей вещи (товара) передавать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные Законом, иными правовыми актами или договором (п.2 ст. 456 ГК РФ);

-  передать покупателю  товар в срок определенный договором купли-продажи (п. 1 ст. 457 ГК РФ);

- передать товар покупателю или указанному им лицу в строго определенный момент, если иное не предусмотрено самим договором купли-продажи, то есть в надлежащем месте (п.1 ст. 458 ГК РФ);

- своевременно осведомить (уведомить) покупателя о готовности товара к передаче (п.1 ст. 458 ГК РФ);

- передать товар идентифицированным для целей договора путем маркировки или иным образом (п.1 ст.458 ГК РФ);

- передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ);

- нести ответственность перед покупателем в случае изъятия у него товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, с возмещением убытков, понесенных покупателем, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (п.1 ст. 461 ГК РФ);

- нести ответственность перед покупателем, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара и (в этом случае) привлечь продавца к участию в деле (ч.1 ст. 462 ГК РФ);

- передать покупателю товар в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст. 467 ГК РФ);

- передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст. 469 ГК РФ);

- при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для  которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 ГК РФ).

Представляется, что не имеет смысла перечислять все  обязанности продавца, изложенные в общих положениях о договоре купли-продажи (п.1 гл. 30 ГК РФ). Достаточно будет перечислить статьи ГК РФ, в которых говорится о них:

- абз. 2 п. 2 ст. 469 ГК РФ "Качество товара";

- п.1 и 2 ст. 470 ГК РФ "Гарантия качества товара";

- п.2 ст. 472 ГК РФ "Срок годности товара";

- п. 2.3 ст. 474 ГК РФ "Проверка качества товара";

-   ст. 476 ГК РФ "Недостатки  товара, за которые отвечает продавец";

- ст. 478 ГК РФ "Комплектность товара";

- ст. 479 ГК РФ "Комплект товаров";

- ст. 481 ГК РФ "Тара и упаковка";

• п.1 ст. 483 ГК РФ "Извещение продавца о не надлежащем исполнении           договора купли-продажи"⁵.

Составленный перечень обязанностей продавца по договору купли-продажи, не может считаться исчерпывающим, поскольку  он постоянно будет  корректироваться новыми законодательными актами, регламентирующими процесс  взаимоотношения сторон такого договорного обязательства, как купля-продажа товаров.

Соответственно почти  всем обязанностям продавца корреспондирует  право покупателя требовать от продавца выполнения своих обязанностей, в  том числе с исполнением своих  договорных обязательств наиболее разумным и добросовестным образом (п.2 ст. 6 ГК РФ). И наоборот - всем правам продавца по общему правилу противостоят определенные обязанности покупателя. Это положение отвечает принципу юридического равенства сторон (п.1 ст. 1 ГК РФ) и является неотъемлемым свойством гражданского правоотношения⁶.

Вступление России в  рыночные отношения породило много  проблем. В сфере договорных обязательств наиболее острым вопросом является несвоевременность платежей по возмездным договорам, поэтому четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар - особо важное условие в договоре купли-продажи.

В самом упрощенном виде по договору купли-продажи первой обязанностью покупателя является его обязанность принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст. 484 ГК РФ). Это означает, что покупатель не только обязан принять товар в установленные договором сроки и указанном в нем порядке, но и должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар: сообщить адрес отгрузки, подготовить место складирования товаров, предоставить транспортные средства, если установлена такая обязанность, и т.п.

Другая обязанность  покупателя, которая во многих договорах купли-продажи фигурирует как первая, - обязанность оплатить товары непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст. 486 ГК РФ). Причем в случае, если покупатель не исполняет своей обязанности по оплате товаров, продавец получает право требовать от него не только оплаты, но и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, а также компенсации своих убытков (ст. 395 ГК РФ).

Если покупатель в  нарушение договора купли-продажи  отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В практике нередки случаи, когда по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары. В такой ситуации продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п.5 ст. 486 ГК РФ).

Данная норма права - новелла в договорных обязательствах по купле-продаже, она как бы привилегия продавца. Последний, не отказываясь  от исполнения договора, вправе до наступления полной оплаты уже переданных покупателю товаров приостановить исполнение договора. Однако во всех случаях о приостановлении передачи товаров продавец должен известить покупателя.

      Основная  обязанность покупателя  - принятие  товара включает ряд действий фактического и юридического характера. Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте, покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1. Существенные условия договора купли продажи

 

Договор купли-продажи  считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

1) сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

2) достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК РФ).

Названные условия, при  которых договор считается заключенным, были обязательными и по ранее  действовавшему законодательству (ст. 58 Основ гражданского законодательства СССР 1991 года, ст.160 ГК РСФСР 1964 года).

К числу существенных относятся следующие условия  договора:

- о предмете договора (например, количество и наименование товаров, подлежащих передаче покупателю по договору купли-продажи);

- условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах в том, что они являются существенными для договоров данного вида;

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Всякий договор может  быть признан заключенным лишь в случаях, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).