Договор купли-продажи недвижимого имущества

По мнению В.Витрянского, в юридической  литературе, включая некоторые комментарии к Гражданскому кодексу РФ и учебники по гражданскому праву, в последнее время формируется неверное представление о существенных условиях договора, которое со временем может вызвать важные практические последствия. В целом складывающийся неправильный взгляд на существенные условия договора сводится к следующей формуле: существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным⁷.

К примеру, применительно к договору купли-продажи в современной литературе находим положение о том, что "к существенным условиям договора купли-продажи ст. 455 ГК РФ" относит только наименование и количество товара. Такие важные условия, как, например, качество товаров и цена, не признаны существенными, так как при их отсутствии применяются правила определения цены, установленные ст. 424 ГК РФ, а качества - ст. 469 ГК РФ⁸.

В другом издании говорится: "Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в  случаях прямо предусмотренных  законом, например при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется п.3 ст. 424 ГК РФ: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары". Далее в сносках к этому положению следует категорическое утверждение: "Мнение В.Витрянского о том, что цена является, существенным условием всякого возмездного договора, противоречит буквальному толкованию п.3 ст. 424 ГК РФ⁹". И все-таки, несмотря на различные мнения юристов и специалистов о перечне существенных условий договора, можно сделать вывод: в заключенном договоре нет и не может быть никаких случайных условий. В заключенном договоре для его сторон нет условий обычных или случайных, основных или второстепенных. Все условия должны исполняться надлежащим образом, нарушения любого из условий договора влечет применение ответственности. Таким образом, все условия заключенного договора являются существенными¹⁰.

Рассмотрим более подробно все условия, которые необходимо отразить при заключении договора купли-продажи.

Например, акционерное общество открытого  типа "Тихвинагропромснаб" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к совместному предприятию в форме акционерного общества закрытого типа "Росметлес" о расторжении договора купли-продажи имущества от 10.08.95 № 2-э. Иск мотивирован тем, что ответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существенно нарушил договорные обязательства.

Решением от 14.11.95 иск удовлетворен. При этом суд сослался на неуплату имущества в порядке, предусмотренном договором купли-продажи от 10.08.95, и на отсутствие в договоре сторон условия о взаимном зачете требований.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.96 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано со ссылкой на то, что расчеты за имущество по договору купли-продажи от 10.08.95 произведены между сторонами путем зачета однородных денежных требований.

В протесте предлагается постановление  кассационной инстанции от 13.02.96 отменить, решение от 14.11.95 оставить без изменения.

Из пунктов 3 и 8 договора купли-продажи от 10.08.95 № 2-э усматривается, что возникновение обязательств по этому договору было определено с момента получения от покупателя авансового платежа в сумме 100 млн. рублей за приобретаемое им имущество.

Как следует из материалов дела, покупатель не перечислил продавцу установленную договором сумму предоплаты, чем существенно нарушил условия указанного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 части I ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении другой стороной.

При таких обстоятельствах иск  о расторжении договора от 10.08.95 подлежал удовлетворению.

Вывод суда кассационной инстанции  о погашении обязательства  об оплате имущества по договору купли-продажи от 10.01.95 путем предъявления покупателем продавцу к зачету встречного однородного денежного требования о взыскании пени по договору поставки от 18.08.96 № 6-а нельзя признать обоснованным и соответствующим законодательству.

Согласно статье 410 части  первой Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования.

Предусмотренное договором  купли-продажи от 10.08.95 условие о  перечислении авансового платежа обеспечивало возникновение основных обязательств продавца по данному договору.

Поскольку авансовый  платеж за имущество не был перечислен покупателем продавцу, обязательства последнего по указанному договору не возникли, следовательно, они не могли быть прекращены.

Кроме того, требование о  перечислении авансового платежа как  условие последующего исполнения обязательств по договору купли-продажи не может  рассматриваться в качестве однородного с требованием о взыскании пени, обеспечивающим исполнение обязательств по другому договору о поставке продукции.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил - постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.96 по делу № 7203/95 отменить. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.95 оставить без изменения¹¹.

Товаром по договору купли-продажи  могут быть любые вещи, за исключением изъятых из гражданского оборота, о чем должно быть прямо указано в законе (ст. 129 ГК РФ). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно ст. 130 вещи делятся  также на недвижимые и движимые.

К недвижным вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, судна внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется (кроме случаев, указанных в законе).

Договор купли-продажи может быть заключен на товар, который имеется  в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товар, который будет создан или приобретен в будущем, если иное не установлено  законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о  товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи и одновременно с передачей вещей передать принадлежности, а также соответствующие документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Так, между корпорацией "Росконтракт" и акционерным обществом "Государственная внешнеэкономическая компания Иркутской области" был заключен договор на поставку продовольственных товаров для завоза в районы Крайнего Севера, в том числе 175 т. масла животного крестьянского высшего сорта. Однако вместо масла животного крестьянского высшего сорта продавец поставил в адрес покупателя товар, не предусмотренный договором, а именно, промпереработочное масло.

Покупатель обратился в арбитражный  суд с иском к  корпорации "Росконтракт" по поводу поставки непредусмотренного договором товара.

В ходе судебного заседания выяснилось, что после получения покупателем промпереработанного масла он заключил договор с Иркутской маслосырбазой не хранение этого масла с правом его последующей переработки, а затем согласился с произведенным поставщиком перерасчетом стоимости этого масла. Таким образом, он принял не соответствующий условиям договора товар и распорядился им.

Поставщик возместил  покупателю разницу в стоимости  масла животного крестьянского  высшего сорта в количестве 48040 кг и такого же количества, фактически полученного покупателем масла  животного промпереработонного. Причем в счете-фактуре цену промпереработонного масла поставщик указал в размере 6860 руб. за килограмм, в то время как покупатель сдал его на переработку Иркутской маслосырбазе по цене 9000 руб. за килограмм, фактически не понеся убытков.

Исковые требования покупателя о взыскании с поставщика неустойки  за недопоставку масла животного  крестьянского высшего сорта  судом отклонены¹².

Договором купли-продажи, может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении  по видам, моделям, размерам, цветам, артикулам и иным признакам (ассортимент). Продавец по такому договору обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467).

Передача продавцом  предусмотренных договором товаров  с нарушением условия об ассортименте дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков. Если же продавец передаст покупателю наряду с товаром, ассортимент которых соответствует договору, товары с нарушением условий договора об ассортименте, покупатель будет вправе по своему выбору:

- принять товары в ассортименте, предусмотренном договором, и отказаться от остальных товаров;

- отказаться от всех полученных товаров;

- потребовать заменить товары, не соответствующие условиям договора об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором;

- принять все переданные товары (ст. 468 ГК РФ).

На практике часто  возникают ситуации, когда из существа обязательства с очевидностью вытекает, что партия заказанных товаров должна быть передана покупателю в определенном ассортименте, однако соответствующее условие в договоре отсутствует. В этом случае продавец может передать покупателю товары в ассортименте, исходя из известных ему на момент заключения договора потребностей покупателя, либо вовсе отказаться от исполнения обязательства.

Товары, не соответствующие  условиям договора об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товара.

Практически все содержащиеся в Кодексе правила, регулирующие взаимоотношения продавца и покупателя в ситуации, когда не соблюдаются условия договора об ассортименте товара, носят диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте - это чисто договорное условие, которое должно определятся соглашением сторон. Трудно представить договор (в нормальном имущественном обороте), где отсутствует условие об ассортименте покупаемых товаров, что вынудило бы обе стороны руководствоваться диспозитивными правилами Гражданского Кодекса РФ. Но, к сожалению, это случается¹³.

Следуя, мировой и отечественной  практике, Кодекс предусматривает жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного товара. Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать:

- уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара;

- возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые  к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут  возникнуть в тех случаях, когда  он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать следующие положения Гражданского Кодекса РФ.

При отсутствии в договоре условия о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный  для целей, для которых товар  такого рода обычно используется.

Если продавец при  заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу или описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию.

Если в соответствии с установленным законом порядком предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Отмеченные положения  корреспондируют правилам соответствия товара, предусмотренным Венской  конвенцией о договорах международной  купли-продажи товаров (ст.35).

Важное значение имеют  нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную гарантию качества товара и договорную.

Законная гарантия будет  применяться в случае, если таковая  не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии в ГК РФ выражена следующим образом: товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.