Договор купли-продажи недвижимого имущества

В случае, когда представление  продавцом гарантии качества товаров  предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товары, которые должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, то есть определенный законом, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товары с таким расчетом, чтобы они могли быть использованы по назначению до истечения срока годности.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товаров во многом будет зависеть от того, имеется  ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что недостатки возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товаров, на которые продавцом  представлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товаров, если не докажет, что они возникли после передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товарами или их хранения, а также действия третьих лиц или непреодолимой силы (ст.476 ГК РФ).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом  условия договора о качестве товара?

Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров.

Еще более жесткие  последствия предусмотрены в  отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками).

В этом случае покупатель наделен правом по своему выбору, отказаться от исполнения договора и потребовать  возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товаров ненадлежащего качества на товары, соответствующие условиям договора (ст. 475 ГК РФ).

Однако чтобы иметь  возможность реализовать свои права, покупатель должен помнить об установленных Кодексом правилах, касающихся порядка проверки качества товаров и сроков обнаружения недостатков в товарах. Лучше всего регулировать эти  правила в договоре. Но при отсутствии следует иметь в виду, что недостатки в товарах должны быть обнаружены в срок, не превышающий двух лет с момента передачи исполнителю. Проверка качества товара должна осуществляться с соблюдением требований закона, иных правовых актов или государственных стандартов¹⁴.

Срок для  выявления  недостатков товара, подлежащего  перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе  предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. Аналогичные  требования покупатель  вправе предъявить продавцу при обнаружении недостатков в комплектующих деталях и изделиях. Если гарантийный срок на комплектующее изделие меньше чем на основное, то в пределах гарантийного срока основного изделия, а если больше - то в течение гарантийного срока комплектующего изделия.

В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ст. 477 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий  условиям договора купли-продажи о  комплектности. В случае, когда договором  не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определена обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается выполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект¹⁵.

В случае передачи некомплектных  товаров (ст. 480 ГК РФ) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- доукомплектования товара в разумный срок.

При невыполнении одного из этих требований, в частности  о доукомплектовании товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать уплаты (возврата) денежной суммы за товар.

Покупатель обязан известить  продавца о нарушении условий  договора купли-продажи, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре или  об упаковке в срок, предусмотренный законом, иными актами или договором. Если такой срок не установлен, в разумный срок. Если покупатель не уведомит продавца и продавец докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

Переданный продавцом  покупателю товар должен быть последним  примнят, за исключением случаев, когда продавец обязан заменить товар, а покупатель вправе отказаться от его оплаты. В тех случаях, когда товар не принимается покупателем, вступает в силу ч. 3 ст. 484 ГК РФ, которая предусматривает право продавца требовать от покупателя принятия товара или он вправе отказаться от исполнения договора.

Законом РФ “О защите прав потребителей”¹⁶ закреплено право изготовителя, устанавливать срок службы на товар, предназначенный для длительного использования. Под таким сроком понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за его существенные недостатки, возникшие по вине изготовителя.

Срок службы товара устанавливается  изготовителем самостоятельно (включая  те случаи, когда его определение  является обязанностью изготовителя), тогда как срок годности устанавливается нормативными актами и по его истечении товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Кроме того, срок службы устанавливается на не потребляемые товары длительного пользования, тогда  как срок годности - на потребляемые, скоропортящиеся товары (парфюмерию, продукты питания).

В 1994 г. ГК РФ  впервые  введено правило, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, независимо от того, оговорено ли соответствующее  положение в договоре. Исключение составляют лишь товары, которые по своему характеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п.1 ст. 481 ГК РФ).

Под тарой понимаются изделия для размещения товара. Упаковка, будучи более широким понятием (включающим в себя и тару) рассматривается как средство или совокупность средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров.

Стороны могут в самом  договоре указать, какая именно тара и упаковка должна применяться при  исполнении договора, либо стандарты, которым должны отвечать тара или  упаковка соответствующего товара. Если это сделано не было, то в соответствии с п. 2 ст. 481 ГК РФ товар должен быть затарен или упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров, такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки.

Повышенные требования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскую деятельность. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и упаковке, то он обязан передать покупателю товар в таре и упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п.3 ст. 481 ГК РФ).

Тара и упаковка товара предусматриваются в договоре купли-продажи  и должны ему соответствовать. А  если тара и упаковка товара договором  не предусмотрены, то товар должен быть упакован для обеспечения транспортировки и хранения товара. В тех случаях, когда тара и упаковка товара не соответствуют договору покупатель вправе предъявить продавцу требование о ненадлежащем качестве товара (ст.ст. 475 и 482 ГК РФ).

Условия поставки товаров  включают в себя содержание, объем  и характер транспортных операций по договорам купли-продажи, именуемые еще и как “базис поставки”. Базисными эти условия называются потому, что они определяют основу (“базис”) цены контракта. Базис поставки устанавливает как бы “распределение” расходов по:

- доставке товара к покупателю;

- страхованию товара;

- рекламе товара;

- продаже товаров, именуемых как резерв "на уторговывание".

Переход права собственности  от одного участника гражданского оборота  к другому определяется по общим  нормам раздела II Гражданского кодекса  РФ “Право собственности и другие вещные права”. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также лежит на собственнике, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК РФ).

Нетрудно заметить, что  законодатель использует диспозитивную  формулировку: “если иное не предусмотрено законом или договором”, оставляя право непосредственно самим участникам контракта путем добровольного волеизъявления установить в договоре: бремя расходов по содержанию собственности, момент перехода права собственности на имущество, а в связи с этим и правило о том, кто из сторон несет риск случайной гибели товара.

Поэтому момент перехода права собственности на товар  имеет важное значение, ибо от этого  зависит распределение риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества. Значение этого положения нельзя недооценивать. Как известно, с указанного момента - перехода права собственности на товар - все расходы и убытки, связанные с уничтожением или порчей товара по причинам, не зависящим ни от продавца, ни от покупателя, ложатся только на покупателя.

Что же следует указать  в договоре, чтобы свести к минимуму "риск" покупателя? Думается, что во всех случаях следует руководствоваться статьей 458 ГК РФ. В соответствии с ней покупатель становится собственником в момент получения имущества, вручения ему товарораспределительных документов, а равно сдачи имущества транспортной организации для отправки покупателю или на почту для пересылки, если по договору продавец не обязан доставлять покупателю приобретенное имущество.

Поскольку, как общее  правило договор - свободное волеизъявление сторон, поэтому ясно, что “обязать” или  “принудить” другую сторону подписать договор в своей редакции - дело недопустимое. Стороны должны сами добровольно решить все “нюансы” сделки. В противном случае она может быть признана недействительной (ст. 174 и 179 ГК РФ) или ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Так, если покупатель вывозит  товар со склада (завода) продавца, все  обязанности по транспортировке и риску случайной гибели ложатся на покупателя. Этот вариант наиболее удобен для продавца и невыгоден для покупателя.

Необходимо помнить, что  условия поставки включают в себя: упаковку, маркировку, погрузку на транспортное средство, доставку до основного перевозчика, страхование основной перевозки, погрузку на основной транспорт, выгрузку на склад получателя и т.д. Все эти условия следует отразить в тексте договора.

   По условиям договора продавец может поставить товар только до первого перевозчика, оплатить при этом погрузку на транспортное средство и доставку до основного перевозчика. Поэтому далее все риски и расходы несет покупатель. Когда в договоре указывается поставка до основного перевозчика, необходимо точно указать место передачи товара и транспортное средство основной перевозки. При этом продавец должен заключить договор с перевозчиком и уведомить покупателя о сроках поставки им груза в конкретное место. Если в договоре не указан определенный пункт отправления, продавец может выбрать удобное для него место передачи груза перевозчику. Под словом “перевозчик” может пониматься посредническая экспедиторская компания, принимающая на себя обязательства по доставке товара к месту назначения¹⁷.

Наиболее выгодными  для покупателя являются условия  поставки товаров на его склад, при  которых все расходы по транспортировке  и страхованию, а также риск случайной  гибели и порчи товара берет на себя продавец.

Помимо всего, базис поставки не только определяет момент перехода права собственности от продавца к покупателю, но и устанавливает их основные обязанности.

Риск случайной гибели товара (ст. 459 ГК РФ) или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свои обязанности по передаче товара покупателю. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время нахождения его в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Условие о том, что риск случайной  порчи товара переходит на покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.