Договор аренды и его виды

Важно отметить, что Закон № 302-ФЗ отменял государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и аренды предприятий, заключенных на срок более 1 года. Но 4 марта 2013 года Президент РФ подписал новый Федеральный закон № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»72. Он установил, что отмена правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, которые касаются долгосрочной аренды.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

При возврате к обязательности регистрации долгосрочных договоров аренды не обошлось без казуса. Дело в том, что отменяющий регистрацию Закон №302-ФЗ вступил в силу 1 марта 2013 года, а отменяющий его Закон № 21-ФЗ стал действовать с 4 марта 2013 года. В течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне73.

3.2 Проблемы правового  регулирования отношений по договору  аренды с публично-правовым элементом

Представляется, что важнейшим вопросом является вопрос о том, в какой степени государство и иные публично-правовые образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны преследовать публичные интересы при участии в гражданско-правовых отношения, каково нормативное закрепление соответствующих целей деятельности публичных образований, в каких направлениях возможно и необходимо осуществлять реализацию публичного интереса.

Обозначенные вопросы не остались незамеченными в гражданско-правовой науке, однако пока не удается получить на них ответы, претендующие на полноту. Так в литературе отмечается, что в отличие от коммерческих организаций, целью создания и деятельности публично-территориальных образований является удовлетворение интереса (обычно не имеющего имущественного характера) неопределенного множества лиц путем участия того же государства, федеральных и муниципальных образований прежде всего в публичных правоотношениях74. Хотя при этом делается неоднозначный вывод о том, что учитывая, что государство действует в публичном интересе, механизм формирования и выражения его воли в отношении реализации специальной (ограниченной) гражданской правосубъектности должен быть не только выстроен с учетом коллективной воли множественности лиц, но и основываться на конституционных принципах, гарантирующих формальное равенство всех граждан и целостность государства. В том числе и по этой причине государствоподобные образования должны быть лишены гражданской правосубъектности.

В литературе практически не отмечается, что необходимость реализации государством и иными публично-правовыми образованиями публичных интересов прямо не закрепляется в отечественном гражданском, ни в предпринимательском, ни в конституционном законодательстве. Логично было бы предположить, что соответствующие цели и приоритеты должны получить закрепление в Конституции России, однако и этого мы не наблюдаем. Хотя учеными и высказывается мысль о том, что ограничения гражданской правосубъектности государства, а так же иных публично-правовых образований, закрепляются Конституцией75.

Представляется возможным констатировать практически полное отсутствие в Российском законодательстве нормативного закрепления приоритетов и принципов деятельности публичных субъектов.

Регулирование отношений по договору аренды, связанных с наличием в нем публично-правового элемента выявляют ряд сложностей, на которых представляется необходимым остановиться подробнее.

В противоположность договору проката, договор аренды недвижимости, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект, является не в пример более сложным и зачастую является предметом рассмотрения судами различных инстанций. Далее будет приведен анализ некоторых типичных спорных ситуаций, встречающихся в судебной практике.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.

Таким образом, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам, на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так же необходимо остановиться на такой спорной ситуации, при которой имущество находится в собственности у юридического лица, а земельный участок принадлежит государству или муниципальному образованию.

Юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Так же при заключении договора аренды необходимо следить за полномочиями публично-правового элемента по сделке.

Договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, являющемся объектом государственной собственности, заключенный от имени арендодателя городской администрацией, ничтожен, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства.

При передаче в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства РФ об аренде. Действительно, в ст. 7 Основ законодательства РФ об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом, п. 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ об аренде, существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям, и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.

Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства РФ и устава юридического лица при ее заключении для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

Объект аренды зачастую вызывает споры. В частности, при договоре аренды земельного участка необходимо обращать внимание на то, что при выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива, Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом, необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров76.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения при создании на ней водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК РФ, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс РФ содержит понятия «водный объект» и «обособленный водный объект (замкнутый водоем)». В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ77, водный объект - это «сосредоточение вод на поверхности суши е формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима». Обособленный водный объект – «небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 Водного кодекса РФ, право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ, не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно представленным суду документам, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству РФ и был зарегистрирован в Регистрационном управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рас смотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

Таким образом, можно видеть, что договор аренды недвижимости вызывает затруднение в правоприменительной практике и зачастую может разрешиться только в суде.

3.3 Решение других  проблемных вопросов, связанных  с договорами аренды

Следуя плану работы, возвращаемся снова к существенным условиям договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предмет договора одно из его существенных условий согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. В пункте 3 ст. 607 НК РФ78 это общее правило конкретизировано в отношении договора аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Именно при согласовании этого условия наблюдается много нарушений. Подтверждает это и арбитражная практика, признавая договор аренды незаключенным из-за того, что не согласован его предмет. Приведем лишь одно из подобных дел. ФПС Центрального округа в Постановлении от 24.02.2005 № А48-3833/04-579 признал: поскольку в спорном договоре отсутствуют характеристики качества объектов, не указано конкретное их местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, т.е. стороны не определили надлежащим образом объекты аренды (не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), суд области пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор нельзя признать заключенным.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»80 при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору. Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана. Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 23.11.2004 № А33-5660/04-С2-Ф02-4815/04-С281, в материалах дела имеется план помещений, но он: не содержит сведений о том, что он является приложением к спорному договору; не подписан; не содержит сведения об адресе помещений, на нем отраженных.