Договор аренды и его виды

Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ).

Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.

В ГК РФ предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов33.

Транспортные средства могут использоваться по договору аренды только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа34. Соответственно если для управления и эксплуатации транспортного средства не требуется квалифицированный экипаж, то такое транспортное средство может быть предметом обычного договора аренды либо договора проката. С этой точки зрения положениями § 3 гл. 34 ГК РФ не регулируется, в частности, аренда саней, велосипедов, легковых автомобилей, автоприцепов.

В литературе высказано иное мнение, согласно которому предметом договора аренды транспортного средства может быть любое транспортное средство, которое может управляться людьми35.

Транспортное средство является источником повышенной опасности, причем понятие источника повышенной опасности распространяется не только на само транспортное средство, но также и на связанные с ним механизмы, устройства и оборудование (скажем, погрузочно-разгрузочные механизмы, прицепы, тралы и т.п.).

В силу ст. 1079 ГК РФ вред, причиненный жизни или здоровью граждан источником повышенной опасности, возмещается его владельцем независимо от вины.36.

Исходя из общего правила, арендатор транспортного средства с экипажем также должен был бы являться владельцем и нести ответственность за причинение вреда третьим лицам, однако ст. 640 ГК РФ устанавливает иное правило. При аренде с экипажем (фрахтовании на время) транспортное средство остается под контролем арендодателя, так как его работники (экипаж) осуществляют управление и техническую эксплуатацию. В силу п. 1 ст. 1068 ГК РФ юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Именно поэтому в случае причинения вреда третьим лицам юридически ответственным владельцем источника повышенной опасности считается арендодатель, а не арендатор.

Вместе с тем арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. ст. 632 и 640 ГК). Это объясняется тем, что именно арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства и вправе давать его экипажу связанные с этим обязательные распоряжения (п. 2 ст. 635 ГК), выполнение которых может привести к причинению вреда третьим лицам.

Следует подчеркнуть, что бремя доказывания возникновения вреда по вине арендатора возлагается на арендодателя. В данном случае закон устанавливает изъятие из установленной п. 2 ст. 1064 ГК РФ презумпции вины причинителя вреда.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений37. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.

Договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).

Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора38.

При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. Договор аренды предприятия, ввиду специфики предмета договора, включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК РФ). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде39. ГК РФ выделил аренду предприятия как вид договора аренды.

Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК РФ). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать40.

Договор финансовой аренды (лизинга). В ст. 665 ГК РФ дается определение договора лизинга. Исходя из него, лизинг предполагает, что одно лицо, в силу недостаточности денежных средств для приобретения имущества в собственность либо имея необходимость лишь во временном владении и пользовании им, обращается ко второму лицу с просьбой приобрести необходимое имущество у третьего лица и предоставить это имущество первому лицу за определенную плату.

Необходимость в специальной правовой регламентации договора лизинга возникла ввиду роста наукоемкости производства и удорожания продукции. Конкурентная среда заставляет субъектов предпринимательства искать новые формы реализации товаров, связанные с гибкой системой расчетов. Одной из таких форм и является лизинг, массово внедрившийся в экономические отношения.

А.И. Головченко указал, что «развитие института лизинга в России образует совершенно новую форму инвестиционной деятельности, одной из которых является непосредственно лизинг. Неудивительно, что в процессе реформирования гражданского законодательства в 1994 - 1996 гг. Россия обратила внимание на опыт зарубежных государств и в целях привлечения инвестиций сделала первые попытки нормативно обеспечить лизинговые отношения в стране»41.

В юридической и экономической литературе называются различные виды лизинга. Однако в основной массе их выделение не имеет правового значения (недаром в 2002 г. из ст. 7 Закона о лизинге было исключено большинство норм о видах лизинга). Анализ прочих видов лизинга - задача экономической науки, а не юриспруденции42.

Предметом лизинга могут быть предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также иное движимое и недвижимое имущество. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Более того, предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

Предметом лизинга не могут быть недра и объекты природы, земля (земельные участки), а также имущество, которое в соответствии с федеральным законодательством запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" 43).

В то же время арбитражная практика в процессе ее систематизации привела к тому, что высший судебный орган (ВАС) в Определениях от 5 июня 2008 г. № 4904/08 (Приложение А) и от 25 июля 2008 г. № 8215/08 (Приложение Б) определил новые правовые позиции, связанные с разрешением споров между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем.

Суть конфликтных отношений сводилась к тому, что лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, потребовал в судебном порядке передачи предмета лизинга в собственность, с чем первоначально согласились арбитражные суды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), рассмотрев спорные договоры лизинга недвижимости, в постановлениях44 указал, что лизингополучатель, выполнивший все условия по договору лизинга недвижимости, а также полностью оплативший лизинговые платежи, имеет право требования от лизингодателя передачи ему в собственность предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Президиум ВАС РФ исходил из того, что земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Специалисты, работающие с продуктами лизинга, в последние годы неоднозначно оценивают финансовые риски в данной области. Указанное связано с реализацией поправок в Гражданский кодекс, новациями рыночных отношений и неоднозначной судебно-арбитражной практикой.

Интересна позиция И. Гущиной45, которая вполне справедливо полагает, что правовое регулирование лизинга в России несовершенно, и необходимо внесение давно назревших поправок и изменений в положения Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Судебно-арбитражная практика последних лет складывается таким образом, что заставляет по-новому взглянуть на правоприменение норм законодательства о лизинге46.

Общество «М-Л» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с лизингополучателя основного долга и пеней за просрочку уплаты требуемой суммы.

Общество «П-М» заявило встречный иск о взыскании с общества «М-Л» неосновательного обогащения за счет незаконного удержания фактически уплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены и о признании недействительным по мотиву притворности положений договора о явно заниженной выкупной цене предмета лизинга.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 28 апреля 2010 г. основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФАС Волго-Вятского округа Постановлением от 26 октября 2010 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Президиум ВАС РФ, отменяя состоявшиеся судебные решения (Приложение В), пришел к следующему выводу:

Согласно ст. 421 ГК РФ, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.