Договор аренды и его виды

На этих основаниях договор аренды был признан судом незаключенным в связи с тем, что в нем не согласован предмет аренды.

Рассматривая иски о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования объекта аренды, суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.02.2005 № А11-6625/2003-К1-9/36182 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки:

Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов83.

В настоящее время актуальна проблема расширения практики применения таких конструкций договоров аренды вещи, в том числе недвижимой, как: договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; договор аренды (пользования), при котором арендодатель сохраняет за собой право пользоваться вещью; договор аренды части недвижимой вещи, не имеющей кадастрового паспорта

К 2015 г. объем интернет-трафика в России может вырасти в 5 раз по сравнению с 2012 г. Рост трафика приводит к необходимости увеличивать пропускную способность сети, а последнее предполагает развитие соответствующей инфраструктуры (сооружений связи).

Строительство собственной инфраструктуры - наиболее дорогой и наименее рисковый способ развития сети связи.

Договоры аренды сооружений связи для размещения средств связи и линий связи сейчас заключаются редко. Вместо этого с собственниками инфраструктуры заключаются договор на размещение оборудования или соглашения об ограниченном праве пользования вещью (сервитут).

Правовая конструкция договора на «размещение» содержит признаки аренды (имеет место пользование имуществом «исполнителя») и возмездного оказания услуг84. Хотя сделка имеет смешанный характер, отношения сторон по своей правовой природе тяготеют к арендным.

Наиболее точно на этот счет высказался Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 31 октября 2007 г. N Ф08-7159/07 по делу № А53-1152/2007-С2-32, в котором, в частности, указал, что оказание услуг предполагает совершение активных действий со стороны исполнителя услуг, обусловленных достижением нематериального результата, неотделимого от самого процесса оказания услуг. Целью заключения спорного договора является не оказание предприятием услуг обществу, а удовлетворение экономического интереса общества в использовании опор контактной сети, находящихся на балансе предприятия, для размещения оптоволоконного кабеля в целях осуществления обществом предпринимательской деятельности по оказанию услуг связи. Таким образом, договор направлен на передачу имущества, принадлежащего предприятию (опоры контактной сети), во временное возмездное пользование общества, что позволяет квалифицировать существовавшие между сторонами отношения как арендные.

Вместе с тем анализ судебной практики за 2012 г. показал, что в большинстве случаев между операторами и собственниками инфраструктуры заключаются именно договоры на оказание услуг на размещение, отличительной чертой которого является возможность одностороннего расторжения по инициативе любой стороны.

При этом положения, ограничивающие право одностороннего отказа, в том числе штрафные санкции за досрочное расторжение, являются ничтожными в силу их несоответствия ст. 782 ГК РФ).

Понятно, что данная конструкция не соответствует интересам операторов связи, заинтересованных в долгосрочных отношениях.

Далее, согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае есть один арендодатель и один арендатор, и это соответствует ГК РФ.

Однако в случае сотовой связи часто бывает ситуация, когда собственник канализации сдает ее в аренду двум операторам.

Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным.

Считаю, что для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК РФ).

ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности.

Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 г. N ОГ-Д23-18285.

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная86.

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

Таким образом, из судебной практики следует, что такие договоры возможны, к ним применяются положения законодательства о договоре аренды, в том числе в части государственной регистрации обременений, однако этот договор не является договором аренды.

Учитывая изложенное, договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом (договор на пользование), также возможен в случае, если между собственником (арендодателем) и пользователем (арендатором) будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом. По моему мнению, суды не должны в данном случае ограничивать волю сторон.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

Исследование договора аренды в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью  следующего содержания: «Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, автором прелагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним: предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

На основании анализа законодательства и юридической литературы, автором предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором; арендной платы в установленный договором срок».

Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая- важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Все вышесказанное позволит арендным отношениям развиваться более эффективно, а различные субъекты более полно будут удовлетворять свои потребности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

 

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс»
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
5. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 № 74-ФЗ

      (ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

6. Воздушный кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 23.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
8. Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
10. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
11. Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 № 1-ФКЗ (ред. от 06.12.2011) «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
12. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
13. Федеральный закон от 25.08.1995 № 153-ФЗ (ред. от 10.01.2003) «О федеральном железнодорожном транспорте» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
14. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
15. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) «О финансовой аренде (лизинге)» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
17. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
18. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 01.03.2013 и от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
19. Федеральный закон № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
20. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
21. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
22. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 07.05.2013) «О недрах» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
23. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) (ред. от 07.03.1991) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
24. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
25. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
26. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
27. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «Консультант плюс». 2013
28. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
29. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. С. 24.
33. Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 № ОГ-Д23-182 // Подготовлен СПС «КонсультантПлюс».
34. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 12.08.2004 N 5974) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».
35. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Подготовлено СПС «КонсультантПлюс»
36. Аналитический обзор от 2 апреля 2013 года. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».
37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011.
38. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.
39. Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2010. Т. 3: Обязательственное право. § 2. Гл. 45 // Подготовлено СПС «Гарант»
40. Головченко А.И. Правовое регулирование лизинговых отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 1997. С. 5
41. Гущина И. Лизинг после «маленьких революций»: как снизить финансовые риски // Лизинг ревю. 2012. №1.
42. Громов С.А. Определение финансового результата лизинговой операции при досрочном расторжении договора лизинга // Вестник ВАС РФ. 2011. № 3. С. 6 - 27;
43. Громов С.А. Коренной поворот в практике применения законодательства о лизинговой деятельности // Вестник ВАС РФ. 2011. № 11. С. 74 - 104; № 12. С. 113 - 155;
44. Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 36 - 60.
45. История государства и права СССР. Часть 1. / Под ред. Чистякова О.И., Мартышовича И.Д. - М., Юридическая литература. 1985.
46. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., Юридическая литература. 1975. -
47. Коробицын М. Арендный офшор // ЭЖ-Юрист. 2013. № 12. С. 10.
48. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) / Л.В. Андриченко, С.А. Боголюбов, Н.С. Бондарь и др.; под ред. В.Д. Зорькина. 2-е изд., пересмотренное. М.: Норма, Инфра-М, 2011.
49. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова)/ М.: МЦФЭР, 1996.
50. Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004;
51. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР  / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О. Н. 3-е изд., испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982.
52. Курс советского гражданского права. / Общ. ред. Граве К.А., Новицкого И.Б. - М., Юридическая литература. 1954.
53. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10.
54. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006.
55. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева / Проспект, 2010
56. Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. № 2, 2009
57. Ласкина Н.В. Комментарий к Федеральному закону от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (постатейный). 2-е изд. // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс». 2011.
58. Майер Д. И. Русское гражданское право. - М.: Статут. 1997.
59. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. [Текст] - М., Статут. 2002. - C. 262.
60. Овчарова Н. Еще раз об аренде // ЭЖ-Юрист. 2013. N 24. С. 12 // подготовлено СПС «КонсультантПлюс», 2013.
61. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 1) (под ред. П.В. Крашенинникова), М.: Статут, 2011
62. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2011.
63. Статья: Гражданско-правовые пороки договора аренды / Кувшинов Ю.Г. // Страховые организации: бухгалтерский учет и налогообложение, 2010, № 2
64. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Споры о правах на земельные участки. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2012.
65. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права - М., Статут. 2005.
66. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т.2 СПб. 1902 // Подготовлено СПС «Консультант плюс»
67. Ширяев А.Ю. Правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: новое в теории и судебной практике // Российский судья. 2013. № 2. С. 32 - 36.