Договор аренды и его виды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК РФ)59 или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК РФ60).

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ) или возвращен (ст. 135 ГПК РФ).

Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано61.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

Таким образом, во второй главе дипломной работы мы рассмотрели общую характеристику договора аренды, проанализировали особенности отдельных видов договоров аренды, определили существенные условия  и общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПРАВОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ, СВЯЗАННЫЕ СО СЛОЖНОСТЯМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

 

3.1 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды

Судебная практика по разрешению споров, связанных с договором аренды, в последнее время очень противоречива. Пленум ВАС РФ в январе текущего года Постановлением № 1362 постарался разрешить многие из этих противоречий.

Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес дополнения к уже применяемому Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»63. Постановление № 13 содержит ряд злободневных положений, касающихся вопросов расчета и уплаты арендной платы, правового статуса арендодателя, аренды объекта, не введенного в эксплуатацию. Особое внимание обращают на себя следующие положения данного документа.

Пункт 15, дополнительно внесенный в Постановление № 73, касается существенного условия договора аренды - объекта аренды и гласит: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».

Вместе с тем п. 3 ст. 607 ГК РФ определяет: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Следует отметить, что и в п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004)64, со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ также содержится положение о том, что при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать положение законодательства РФ о том, что в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В существующей до настоящего времени арбитражной практике сформировались 2 противоположные позиции по поводу того, могут ли недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, устраняться фактическим исполнением договора аренды. Причем сторонников классического прочтения нормы ст. 607 ГК РФ больше (Постановления ФАС ВВО от 02.06.2011 по делу № А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу № А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу № А29-1308/200965.

Давая разъяснения, Пленум ВАС РФ, видимо, стремился к формированию единообразия судебной практики. Однако поскольку речь идет о существенном условии договора, целесообразно внесение соответствующего изменения и в ст. 607 ГК РФ, а также иные нормативные акты, содержащие положения, основанные на нормах этой статьи.

Анализ сферы аренды коммерческой недвижимости позволяет также заметить, что среднестатистический арендатор из малого и даже среднего бизнеса пока еще далек от углубленного изучения разъяснений пленумов и судебной практики. Ясная формулировка нормы Кодекса могла бы помочь неискушенным арендаторам строить свои взаимоотношения с арендодателем без лишних споров.

Далее, в пункте 9, внесенном Постановлением № 13, Пленум ВАС РФ разъяснил, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Здесь же отмечается: «Если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»66, содержит прямо противоположное положение: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». При этом норма Федерального закона является источником права и обязательна для всеобщего исполнения, а Постановление Пленума ВАС РФ в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»67 обязательно лишь для арбитражных судов в РФ (согласно ст. 127 Конституции РФ ВАС РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики). При такой иерархии рассматриваемых норм споры в правоприменительной практике неизбежны. Думается, что в скором времени такое положение изменится в связи с объединением высших судов Российской Федерации, которое позволит обеспечить единые подходы к разрешению споров с участием как граждан, так и организаций.

С положениями Пленума ВАС РФ, рассмотренными выше, связано и еще одно, имеющее значимый практический интерес, - положение об особенностях документального оформления договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, заключенных сроком на год и более.

Пленум в п. 9 указал: «Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным, заключение договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается»68.

Статья 26 Закона № 122-ФЗ устанавливает: «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду» (п. 2). И далее: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади» (п. 3)69.

Безусловно, актуален вопрос: какой же именно пакет документов является необходимым и достаточным для представления на государственную регистрацию? Полагаю, что нужно обратиться к нормативному акту большей юридической силы. А Закон определяет, что кадастровый паспорт должен предоставляться во всех случаях. Возможные расхождения точек зрения представителей предприятий, являющихся сторонами договора аренды, и сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии повлекут за собой чьи-то сорванные сделки, судебные процессы и прочие издержки.

Постановление  № 13 разъясняет, что «отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным». Следовательно, может и не быть.

В связи с этим интересна позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно применения п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона № 122-ФЗ, высказанная в Определении от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»70 (ст. 26 Закона № 122-ФЗ на тот момент действовала в первоначальной редакции, принятой до введения кадастрового учета, и содержала требование о предоставлении планов (чертежей границ) земельных участков и поэтажных планов зданий, сооружений, сдаваемых в аренду, или их частей. На поэтажных планах обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

ЗАО «СЭВЭНТ» обжаловало неправомерный, по его мнению, отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Причиной отказа явилось несоблюдение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ. КС РФ указал: «Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК РФ, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

Пленум ВАС РФ предлагает иной подход.

Представляется, что решить вопрос об изменении ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона № 122-ФЗ все-таки нужно путем внесения изменений федеральными законами, а не постановлением Пленума ВАС РФ, которое вряд ли добавит единообразия в противоречивую судебную практику. Например, решение законодателя об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимости, просуществовавшее 3 дня (п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»71). Воплощению в жизнь этого решения также помешала ст. 26 Закона № 122-ФЗ.