Договор аренды и его виды

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования  

«Вятский государственный гуманитарный университет»

 

 

 

Юридический факультет

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

 

 

ДОГОВОР АРЕНДЫ И ЕГО ВИДЫ

 

 

Выполнил

студент 5 курса, группы ЮДс-51

Красиков Андрей Александрович

____________________________

 

Научный руководитель

кандидат юридических наук, доцент

Кощеева Елена Сергеевна

_____________________________

 

 

Допущена к защите в ГАК

 

Зав. кафедрой _____________________________  Д.А. Плотников

«____»______________________2013 г.

 

Декан факультета___________________________  А.М. Розуван

«____»_____________________2013 г.

 

Киров – 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………….3

ГЛАВА 1. ИНСТИТУТ АРЕНДЫ В СОВЕТСТКИЙ ПЕРИОД И НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ…………………………………………………………………6

1.1 Исторический анализ  развития арендных отношений  и договора аренды………...6

1.2 Регулирование правоотношений  аренды по действующему законодательству…..14

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ………………........29

2.1 Понятие, значение и  особенности отдельных видов  договоров аренды…………..29

2.2 Существенные условия  договора аренды……………………………………………43

2.3 Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора  аренды………...52

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПРАВОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ, СВЯЗАННЫЕ СО СЛОЖНОСТЯМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……...59

3.1 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды……59

3.2 Проблемы правового  регулирования отношений по договору  аренды с публично-правовым элементом……………………………………………………………………....66

3.3 Решение других проблемных  вопросов, связанных с договорами  аренды……..…72

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………77

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………….……………………80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

Актуальность темы выпускной квалификационной работы. Договор аренды и его разновидности относится к числу наиболее распространенных договоров, заключаемых субъектами гражданско-правовых отношений. Количество арендных договоров с каждым годом увеличивается, поскольку у юридических и физических лиц происходит накопление капитала и высвобождается имущество, которое можно передать в аренду. Кроме того, последние годы характеризуются резким, хотя далеко не всегда оправданным сокращением той части общественного богатства, которая составляют государственную и муниципальную собственность.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды. В связи с достаточно большой стоимостью объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п.

Данные обстоятельства обуславливают необходимость всестороннего изучения данного правового института, своевременного диагностирования и решения правовых коллизий, возникающих в правоприменении при заключении договоров аренды. Учитывая вышесказанное, а так же то, что современное законодательство не всегда четко регулирует возникающие отношения между арендатором и арендодателем представляется, что данная тема является высокоактуальной.

В данной работе будет предпринята попытка провести анализ и систематизацию существующего законодательства, посвященного публично-правовому элементу в отношениях по договору аренды, а так же проанализировать сложившуюся судебную и правоприменительную практику.

Первая часть работы посвящена историческому анализу арендных отношений, регулированию правоотношений аренды по действующему законодательству, рассмотрены некоторые проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды.

Во второй части дана краткая характеристика договора аренды и его отдельных видов. В заключительной части работы рассмотрены проблемы, возникающие в сфере определения и толкования существенных условий договора аренды и договоры с участием публично-правового элемента.

Степень разработанности исследования. Проведенный в дипломной работе анализ научно-популярных работ, посвященных проблемам договора аренды, показал, что данному вопросу уделялось достаточное внимание большого количества ученых. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.Н. Братусь, И.А. Покровского, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, и др. В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях. Институт договора аренды довольно динамичен и требует своевременной реакции ученых и законодателя на возникающие проблемы, что делает вопрос исследования договора аренды актуальным постоянно.

Объектом работы являются общественные отношения, связанные с участием лиц в договоре аренды, его видами и особенностями правового регулирования.

Предметом исследования является понятие, виды и особенности правового регулирования договора аренды.

Цель и задачи работы. Целью настоящей выпускной квалификационной работы является анализ понятия договора аренды, его видов и особенностей.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды;

раскрыть понятие и сущность договора аренды;

выделить особенности видов договора аренды;

изучить проблемные вопросы, связанные с договором аренды.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, объединяющих в себе девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ИНСТИТУТ АРЕНДЫ В СОВЕТСТКИЙ ПЕРИОД И НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

 

 

1.1 Исторический  анализ развития арендных отношений  и договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» 1.

Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, - «наниматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать найм своей работой»2. И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.

Свое дальнейшее развитие указанный договор получил в 18 веке. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался законом. Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда).

В конце 18 века было разрешено заключать договор явочным путем, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати3. В 1830 г. было издано Полное Собрание Законов Российской Империи, на основе которого был составлен Свод Законов Российской Империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до осени 1917 г.

Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал всего 20 статей, посвященных данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода законов Российской Империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.

Предмет найма назывался нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. В качестве предмета найма могли выступать физические вещи, как движимые, так и недвижимые, однако в наем могли быть переданы только не потребляемые вещи. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому, что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа»4.

Д.И. Мейер отмечал, что «не одни физические вещи, а другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому - либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущество, представляющее какую - либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую - либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую - либо пользу»5.

Таким образом, можно сделать вывод, что предмет договора найма в российском дореволюционном гражданском праве понимался значительно шире, нежели в действующем законодательстве.

Следующим актом после Свода законов Российской империи, призванным наиболее полно и последовательно урегулировать гражданские правоотношения, должно было стать Гражданское уложение. В ходе подготовки проекта была проведена серьезная работа по анализу возможных путей устранения недостатков присущих правовому регулированию того периода времени. Однако известные события в жизни страны привели к тому, что Гражданское Уложение так и не было принято. Тем не менее, результаты этой работы в какой-то мере воплотились в Гражданском кодексе РСФСР, который был принят в 1922 г (далее - ГК РСФСР 1922 г.). Следующим по времени источником права, регулирующим арендные отношения, стал Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.).

В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., равно как и в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Чтобы понять, в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, обратимся к еще одной его характеристике, предложенной Е.А. Павлодским: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе»6.

Таким образом, законодатель предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов.

Следует отметить, что законодательство этого периода пошло по пути ограничения круга объектов имущественного найма. Причем, если ГК РСФСР 1922 г, предусматривал нормы, регламентирующие наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), наем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), то в ГК РСФСР 1964 г. больше не было норм, регулирующих сдачу внаем указанных объектов, что объясняется тем, что государственные предприятия как имущественные комплексы перестали являться объектами гражданского оборота; отношения, связанные с наймом жилых помещений стали предметом регулирования теперь самостоятельного договора жилищного найма.

Кроме того, как указывал Е.А. Павлодский, не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства7.

Что касается субъектов указанного договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации.

Право сдачи имущества внаем, как отмечал О.С. Иоффе, принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления8.

Как уже было указано, временный характер пользования являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор имущественного найма. ГК РСФСР как 1922 г., так и 1964 г. предусматривали сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означала постоянства пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения.

Ст. 155 ГК РСФСР 1922 г. предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть расторгнутым во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества - за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался9.