Управление земельными ресурсами городов

Разрешение  на строительство не требуется в  случаях строительства (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса):

- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;

- на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);

- строений и сооружений вспомогательного характера.

Бурное развитие жилищного  строительства, необходимость реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» потребовали  специального и комплексного регулирования земельно-имущественных и градостроительных отношений в этой области.

Предоставление земельного участка для строительства одного объекта не соответствует потребности массового строительства, поэтому в настоящее время для жилищного строительства предусмотрены следующие особые способы приобретения прав на участки государственных, муниципальных земель.

1. Комплексное  освоение земельного участка  в целях жилищного строительства. Согласно ст. 30.2 ЗК комплексное освоение включает:

- подготовку документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания);

- работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

- осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием участка.

Земельный участок  в этих целях предоставляется:

- без согласования места размещения объекта;

- на аукционе, проводимом в соответствии со ст. 38.2 ЗК;

- в аренду.

Таким способом предоставляются только земельные  участки (п. ст. 38.2 ЗК):

- прошедшие государственный кадастровый учет;

- с установленным разрешенным использованием;

- с параметрами разрешенного строительства, определенными на основании инженерных изысканий;

- с техническими условиями подключения к сетям инженер технического обеспечения;

- с установленной платой за подключение к данным сетям.

Существенными условиями  договора аренды, кроме всего прочего, являются максимальные сроки подготовки документации по планировке территории и строительства объектов инженерной инфраструктуры, условия их передачи в государственную или муниципальную собственность, максимальные сроки жилищного строительства (подп. 6, 7, 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, кроме прочего, вправе:

• передать лицу права и обязанности по договору аренды независимо от срока аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 4 ст. 30.2 ЗК);
• приобрести в собственность или аренду земельные участки, образованные путем раздела арендованного участка (после утверждения документов по планировке и кадастрового учета вновь образованных участков, п. 5 ст. 30.2 ЗК).

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения, сохраняются при обороте участков, в частности, при предоставлении участка или 
образованных путем его разделения новых участков в собственность. Они 
обязательны для всех арендаторов и собственников участка 
(участков) (п. 7 ст. 30.2 ЗК). Данные максимальные сроки являются ограничениями (обременениями) права собственности на земельный участок, подлежащий государственной регистрации

В целом данный способ является довольно трудоемким для органов государственной власти и местного самоуправления, планирующим комплексное жилищное строительство, поскольку для него необходимо наличие свободных участков в границах населенных пунктов и подготовка участка для аукциона (изыскательские, кадастровые и работы).

2. Развитие застроенных многоквартирными домами территорий. Законом о развитии застроенных территорий внесены существенные изменения не только в законодательство о градостроительной деятельности, но и в нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие порядок изъятия и предоставления земельных участков для строительства.

Глава 5 Градостроительного кодекса дополнена ст. 46.1 - 46.3 о развитии застроенных территорий населенных пунктов. Развитие территории осуществляется в границах кварталов, микрорайонов, смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о  развитии территории принимается органом  местного самоуправления по инициативе органов государственной власти, местного самоуправления, физических и юридически лиц. Решение о развитии территории может быть принято в отношении территорий, на которых расположены многоквартирные дома:

- признанные в установленном  порядке аварийными и подлежащими сносу;

- реконструкция которых  планируется на основании муниципальных  адресных программ, утвержденных  представительным органом местного  самоуправления.

На застроенной многоквартирными домами территории могут быть расположены  и иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Развитие  территории осуществляется на основании договора, заключаемого органом местного самоуправления по результатам открытого аукциона (ст. 46.3 Градостроительного кодекса) и требования к которому установлены ст. 46.2 Градостроительного кодекса.

Предмет договора в общих чертах можно описать  следующим образом.

Лицо, заключившее  договор (застройщик территории), обязано:

- подготовить проекты планировки и межевания территории;

- приобрести и передать в государственную, муниципальную собственность жилые помещения для переселения нанимателей государственного, муниципального жилого фонда;

- уплатить собственникам выкупную цену за изымаемые у них для муниципальных нужд жилые помещения;

- осуществить строительство на развиваемой территории в установленный договором срок.

Договором также  может быть предусмотрены обязательства  застройщика территории:

- построить (реконструировать) объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры;

- передать их в муниципальную собственность;

- предоставить денежное обеспечение исполнения договора.

Орган местного самоуправления обязан:

- утвердить проекты планировки и межевания застроенной территории;

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;

- после выполнения застройщиком территории обязательств по планировке и межеванию, расселению жильцов предоставить ему земельные участки (по выбору застройщика в собственность или аренду без торгов).

Орган местного самоуправления также может быть обязан участвовать в развитии территории на условиях, в сроках и в объеме, установленном данным договором.

Существенными условиями договора также являются:

- сведения о местоположении и площади застроенной территории;

- перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

- цена права заключения договора;

- максимальные сроки подготовки документов застройщиком территории и принятия решений органом местного самоуправления;

- срок действия самого договора;

- ответственность сторон за его ненадлежащее исполнение.

Частью 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса запрещается включение в договор дополнительных обязательств застройщика территории по передаче в государственную, муниципальную собственность помещений (кроме как изымаемых у нанимателей государственного, муниципального жилого фонда), а также обязательств по иным дополнительным расходам.

Орган местного самоуправления вправе в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора в установленных ч. 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса случаях неисполнения застройщиком территории следующих обязательств:

- по планировке и межеванию;

- по передаче жилых помещений и денежных средств взамен изымаемых у собственников и нанимателей;

- по обеспечению исполнения договора;

- по строительству жилья на развиваемой территории;

- по строительству инфраструктуры;

- иных обязательств.

 Застройщик территории вправе в одностороннем порядке оказаться от исполнения договора в случаях неисполнения обязательств органом местного самоуправления и в иных установленных федеральными законами или договором случаях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ  ГОРОДА

2.1 Концептуальная платформа устойчивого развития города

Выбор стратегий  устойчивого развития города в значительной мере зависит от системы ценностей  городского сообщества, то есть ориентации массы жителей города на определенные идеалы и оценки. Система ценностей, складывающаяся в массовом сознании, обеспечивает интеграцию городского сообщества, помогает каждому жителю осуществлять одобряемый обществом выбор собственного поведения в жизненно значимых ситуациях. Ценности являются фундаментальными нормами жизни в обществе.

Для каждого  человека система ценностей –  это его внутренний мир, возникающий  как результат социализации, усвоения культуры и собственной личностной внутренней работы. Вместе с тем, каждый человек сам обладает способностью придавать значимость предметам, явлениям, процессам, то есть превращать их в самоценности.

Города, особенно крупные, – это центры цивилизации, поскольку в них концентрируются наиболее современные достижения человеческой деятельности: мощная промышленность, хозяйственные комплексы, высокая культура, развитые научно-исследовательские и технологические системы. Крупный город, как правило, является источником подавляющего большинства технических, организационных и социальных инноваций. Достижения науки, культуры, техники, информационные потоки рождаются именно в городах. Многие политические решения, жизненные стандарты и стереотипы, мода – это тоже обычно продукция городов. Естественно, что и ценностные ориентации жителей крупных городов должны соответствовать базовым ценностям современной цивилизации. Будучи усвоенными и признанными людьми, ценности прямо влияют на образ жизни в городе – на типичные, устойчивые формы жизнедеятельности в различных сферах. Поэтому стратегический план должен содержать обоснование системы ценностей городского сообщества.

Ключевыми сферами  деятельности людей являются: экономика, социальная среда, властные структуры, интеллектуальная и творческая деятельность (духовный мир). Поведение людей в каждой из этих сфер жизнедеятельности обусловлено определенными правилами. Эти правила представляют собой некоторую совокупность возможностей, ограничений, прав и обязанностей. Правила поведения в каждой из четырех названных сфер определяются четырьмя основными ценностями, на которые в соответствующей сфере ориентирован человек: в экономике – на благосостояние, в социуме – на справедливое отношение, во власти – на проявление воли и своих возможностей, в духовном мире – на свободу мысли, творчества и самовыражения. Условием осуществления четырех указанных ценностей является пятая – самая главная ценность – жизнь, ресурс которой определяется состоянием здоровья и безопасностью.

Таким образом, здоровье, безопасность, благосостояние, справедливость, воля и свобода образуют систему базовых ценностей, лежащих в основе современной городской цивилизации. В реальной жизни эти ценности, вплетены в систему всех внутренних механизмов, регулирующих поведение людей. В людях заключен основной потенциал города, раскрыть который призвано общественное устройство. Базовые ценности и общие интересы и объединяют жителей города в городское сообщество. Осознание и оценка общих интересов и ценностных ориентаций городского сообщества являются как раз той основой концептуальной платформы разработки стратегий, обеспечивающей устойчивое развитие города.

На основе базовых  ценностей в процессе социализации человека и его конкретной жизнедеятельности  формируются ценностные установки  экономического, общественного, политического, культурного поведения людей, отражающие характер массового сознания населения. Многочисленные социологические исследования, выполненные в последние годы в больших городах, показали, что наиболее актуальными ценностными установками всего населения являются такие, как сохранение здоровья, безопасность, семья, достаток, частная собственность, доход, предприимчивость, труд, порядок, права человека, независимость, демократия, законность, социальное партнерство, духовность, вера, образование, личное достоинство и другие. Эти ценностные установки тесно связаны с базовыми ценностями в соответствующих сферах жизнедеятельности горожан.

Ценностные  установки в различных демографических, социально-профессиональных и культурных группах городского сообщества в  зависимости от уклада жизни имеют разную актуальность. При этом ориентации на систему определенных ценностей могут иметь характер, сплачивающий, интегрирующий общественное сознание городского сообщества либо, напротив, дифференцирующий его, разъединяющий взгляды населения на будущее города.