Управление земельными ресурсами городов

Именно в этом смысле можно говорить о муниципальной  политике как о системе мер  по повышению качества жизни населения  на территории муниципального образования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Земельный участок города как объект имущественных прав

 

Город - это  муниципальное образование, крупный населенный пункт, основная часть жителей которого занята в промышленности, науке, культуре, здравоохранении, управлении. До 80% населения заняты несельскохозяйственным трудом. В этом - главное отличие городского населенного пункта от сельского.

В зависимости от численности  населения различают следующие  городские населенные пункты:

1.сверхкрупные  города - свыше 3 млн. чел.

2.крупнейшие -1 мл. чел.-3 млн.чел.

3.крупные - 250 тыс.- 1 млн.чел.

4.большие -100 тыс.- 250тыс.  чел.

5. средние – 50 -100 тыс.чел.

6.малые города и  поселки - до 50 тыс.чел.

Современный город –  это комплексная социальная и  хозяйственная система, в состав которой входит множество разнофункциональных  объектов и относительно самостоятельных структур, образующих в совокупности сложное городское хозяйство.

В городе работают и взаимодействуют  разнообразные объекты производственной и непроизводственной инфраструктуры, живут тысячи и миллионы людей. Все они используют общегородские ресурсы, в том числе и природные, и, прежде всего –  землю.

Земля является продуктом  природы, возникла независимо от воли человека, без участия его труда, поэтому является объектом уникальным. Как объект, связанный с хозяйственной деятельностью, она по своим свойствам принципиально отличается от рукотворных производственных ресурсов. Земля невоспроизводима, поэтому – ограничена, многофункциональна, что предопределяет особые подходы к ее использованию.

Земля проявляет различные  функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека – социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти – политическую; как объект хозяйствования – экономическую функцию.

Городская земля –  не просто территория, служащая местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах городской черты городских поселений, которая является для них внешней границей. 

По данным государственного кадастра недвижимости, по общему размеру земельной площади наша страна занимает первое место в мире. Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. га, где земли сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности имеют площадь 656,5 млн. га (38,4%); земли государственного лесного фонда – 844,0 млн. га (49,4%); земли государственного водного фонда – 19,4 млн. га (1,1%); земли государственного запаса – 104,8 млн. га (6,1%); земли населенных пунктов – 38,7 млн. га  (2,3%) и земли промышленных, транспортных организаций, курортов, заповедников – 46,4 млн. га (2,7%) [Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.1. Управление земельными ресурсами: учебное пособие / А.А.Варламов. – М.: КолосС, 2003. – 527 с.].

Особую категорию образуют земли городов и других поселений. В России насчитывается 3262 города и поселка городского типа и 151,1 тыс. сельских населенных пунктов, при этом в ведении городских и поселковых органов власти находится 7,3 млн.га. В городах и поселках городского типа площадь под постройками, дорогами составляет 2,2 млн. га [Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.1. Управление земельными ресурсами: учебное пособие / А.А.Варламов. – М.: КолосС, 2003. – 527 с.].

Отметим черту, которая существенно отличает эту  группу земель и которая сводится к тому, что земли городов – это, по сути, конгломерат земель – представителей практически всех категорий. Здесь мы найдем участки, занятые промышленными объектами, объектами связи и транспорта; природоохранные зоны; земли, занятые водой и лесом. Имеются резервные участки, и даже участки, используемые для производства сельскохозяйственной продукции.

Однако последнее  – явление в черте городов  редкое, занимающее малую долю городской  территории. Основное для городов  – использование земли под  жилую застройку; объекты общественного назначения (культурно-бытовые, административные, деловые, финансовые, религиозные и т.п.); промышленности; коммунально-складское хозяйство; транспорт, связь и инженерные коммуникации.

Земля в городах  реально выступает в итоге  как «территория для застройки». Земля в городе не является ни средством производства, ни орудием труда, но она есть несущая часть единой сложной поселенческой системы с ее многочисленным населением, промышленностью и инфраструктурой. К тому же города, как правило, не богаты землей, не имеют свободных площадей, хотя земельные резервы часто существуют. В их числе: территории, занятые вредными для города предприятиями, нуждающимися в выводе за его пределы, участки несостоявшегося строительства; занятые территории, размеры которых не оправданы производственной необходимостью и т.д. Иначе говоря, в городах реально существует проблема необходимости повышения эффективности использования территории,  посредством построения системы управления муниципальными землями [Руднев, А. В. Управление земельными ресурсами городов: учебное пособие / А. В. Руднев. – М.: ГАУ, 1998.].

Инструментарий управления городскими землями отражен на  
рисунке 1.

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1. Инструментарий управления городскими землями

 

Для раскрытия сущности гражданско-правовых сделок с земельными участками важное значение имеют понятие  правового режима земельных участков определяется, который определяется:

- оборотоспособностью  участка;

- категорией земли  (целевым назначением);

- разрешенным использованием участка;

- территориальной зоной  и градостроительным регламентом  (для земель населенных пунктов).

По целевому назначению земли в Российской Федерации  подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;

3) земли специального  назначения – промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и иного  специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Категория земель указывается в:

1) актах федеральных  органов исполнительной власти, актах органов исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах,  предметом которых являются земельные  участки;

3) государственном  кадастре недвижимости;

4) документах  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

5) иных документах  в случаях, установленных федеральными  законами и законами субъектов  Российской Федерации.

 Перевод  земель из одной категории  в другую осуществляется в  отношении:

1) земель, находящихся  в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся  в собственности субъектов Российской  Федерации, и земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в муниципальной  собственности, - органами исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации;

3) земель, находящихся  в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся  в частной собственности:

земель сельскохозяйственного  назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного  целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий  в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо  охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном Земельным Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Виды и условия  разрешенного использования земельных  участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, если иное не установлено федеральными законами.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства  может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного  использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними [ч.1 ст.37 ГрК РФ].

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные  и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного Кодекса РФ.

Вид разрешенного использования  земельного участка может быть изменен двумя способами:

1) при переводе земельного  участка из одной категории  в другую в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую";

2) без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со  статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

В первом случае земельный  участок может получить любой вид разрешенного использования.

Во втором случае вид  разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления. Проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков. Участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию. На основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

Рассмотрим существующие особенности приобретения прав на земельные  участки.

Действующим законодательством  предусмотрены следующие виды прав на землю:

- собственность

- постоянное (бессрочное) пользование

- пожизненное наследуемое  владение

- ограниченное пользование  чужими земельными участками  (сервитут)

- аренда

- безвозмездное срочное  пользование.

Из государственных  и муниципальных земель гражданам и юридическим лицам земельные участки сегодня могут быть предоставлены только на правах собственности, аренды и безвозмездного срочного пользования. Права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения физических лиц сохраняются, не ограничены по времени переоформления. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридических лиц должно быть переоформлено до 01.01.2010г. на право собственности или аренды. За несоблюдение сроков переоформления с 1 января 2011г. предусмотрена административная ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб. С 30 октября 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут получить только: