Управление земельными ресурсами городов

- государственные и  муниципальные учреждения;

- органы государственной  власти и местного самоуправления;

- казенные предприятия.

Граждане и юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Распоряжение земельными участками, находящимися в пожизненном наследуемом владении также не допускается, за исключением случая перехода по наследству.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990г. №1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.

Если земельный участок  предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения  личного подсобного хозяйства, дачного  хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком виде права, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность в соответствии с федеральными законами [п.9.1 ст.9 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Особенности пространственного развития городских территорий

 

Социально-экономическое  развитие города осуществляется в его территориальных границах. При этом территория города должна быть соответствующим образом организована и обустроена. Основные требования к устройству города основываются на принципах зонирования территории. Фактический уровень использования и организации территории в разных городах существенно различен, что связано главным образом с исторически сложившейся планировкой и застройкой. Следствиями неэффективной организации территории поселения могут быть, например, усложнение транспортных связей, удлинение инженерных коммуникаций, близость экологически вредных производств к жилым районам, недостаточность зеленых массивов в городской черте. Во многих городах исторически сложившийся старый центр остается менее благоприятным для жизни, чем новые микрорайоны. Поэтому повышение эффективности организации территории является одним из важнейших компонентов комплексного социально-экономического развития города.

Градоустройство - это рациональная организация и пространственное развитие территории поселения с целью повышения комфортности среды проживания. Доктрина пространственного развития современных городов, цели и задачи городской политики в сфере градоустройства были изложены мировым архитектурным сообществом в документе, известном как «Афинская хартия» [Зотов С.363]. Основной ее постулат сводится к обеспечению городскому жителю благоприятной среды обитания, чтобы «жить, работать, отдыхать, передвигаться».

Пространственное развитие города часто воспринимается как  приращение его территории. Между тем освоение новых территорий и строительство новых объектов часто лишь усложняет процессы организации городского пространства и жизнеобеспечения населения, а качество городской среды понижается. Поэтому первоочередной задачей пространственного развития города является поиск ресурсов уже освоенных территорий, и лишь при исчерпании этих ресурсов целесообразно расширение территории города. В последнее время распространенным становится подход к градоустройству как к развитию и приращению цены городской недвижимости. Действительно, земельный участок, к которому подведены дороги и инженерные коммуникации, возрастает в цене не только на величину произведенных расходов, но и сам по себе. Неиспользуемое здание с ничтожной балансовой стоимостью может резко подорожать при реализации того или иного инвестиционного проекта. При обустройстве отдаленного микрорайона и улучшении его транспортных связей с центром города стоимость квартир в нем на вторичном рынке жилья возрастает. Стоимость квартир в районе города может также увеличиться, например, в связи с ликвидацией или коренной реконструкцией близко расположенного экологически вредного предприятия.

Правовую и организационную  основу пространственного развития города составляют порядок предоставления земельных участков для строительства  и  особенности комплексного освоения территорий.

Для строительства земельные  участки предоставляются:

- без предварительного  согласования места размещения  объекта – исключительно на  торгах по продаже участка  в собственность либо по продаже  права на заключение договора  аренды;

- с предварительным  согласованием – по общему правилу только на праве аренды.

Предварительное согласование места размещения не проводится. Соответственно только на торгах предоставляются участки:

- для строительства  объекта в городском и сельском  поселении в соответствии с  градостроительной документацией и утвержденными правилами землепользования и застройки в данном поселении [п.11 ст. 30 ЗК РФ];

- для индивидуального  жилищного строительства гражданином;

- для ведения личного  подсобного хозяйства гражданином;

- для комплексного  освоения в целях жилищного строительства.

Предоставление  участков для жилищного строительства  по общему правилу осуществляется на аукционах.

Приобретение  участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК. Порядок торгов установлен постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков». Порядок организации и проведения аукционов по продаже государственных или муниципальных земельных участков (права аренды) для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК. На торги выставляется сформированный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности  покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов — основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Если на участие  в торгах подана только одна заявка, то при условии заблаговременной публикации о проведении торгов договор подписывается с этим участником без проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30, ЗОЛ, 30.2 ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).

Без проведения торгов в поселении осуществляется:

- продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2 Закона о введении в действие ЗК);

- продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК);

- продажа или передача участков в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 3К);

 

- продажа и передача в аренду земельных участков в границах участка, арендованного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК (в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса));

- предоставление участков с предварительным согласованием места размещения объекта (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям — в безвозмездное срочное пользование на период строительства религиозных и благотворительных объектов, остальным организациям и для строительства иных объектов — в аренду (п. 3 ст. 30, ст. 31, 32 ЗК));

- предоставление в собственность или аренду лицам, заключившим с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории (ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса);

- предоставление в безвозмездное срочное пользование лицам, заключившим государственный или муниципальный контракт на строительство объектов недвижимости полностью за счет средств соответствующего бюджета на основе государственного, муниципального заказа (ст. 24 ЗК в ред. Закона о развитии застроенных территорий);

- предоставление федеральным государственным предприятиям и учреждениям земельных участков взамен участков земель сельскохозяйственного назначения, изъятых после включения их в границу населенного пункта (п. 10 ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК в ред. Закона о развитии застроенных территорий);

- предоставление участка в аренду (субаренду) концессионеру (не позднее чем через 60 дней после заключения концессионного соглашения, ст. 11 Закона о концессионных соглашениях);

- предоставление  участка в аренду резиденту  особой экономической зоны.

Отметим, что  в случае предоставления свободных  участков государственных и муниципальных  земель также обязательна публикация информации:

- о возможном  или предстоящем предоставлении  участка для строительства перед  согласованием места размещения  объекта;

- о предоставлении  участков гражданам для целей,  не связанных со строительством.

Согласно  ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В настоящее  время получить разрешение на строительство  застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок². Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК (30 октября 2001 г.). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступления в силу Закона о регистрации прав, необходимы проведение кадастровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадастровых работ земельный участок.

Согласно  п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом  строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то его право на земельный участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31 января 1998 г.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса  разрешение на строительство:

- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана - разрешенному использованию участка;

- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Градостроительный кодекс содержит требование о необходимости изготовления градостроительного плана для строительства как на застроенном, так и на незастроенном земельном участке, а также для реконструкции объекта недвижимости (ст. 44). Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка». До установления формы градостроительного плана, разрешение на строительство выдавалось при наличии кадастрового плана земельного участка.

Разрешение  на строительство необходимо для регистрации:

• прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;
• прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации прав);
• договоров на участие в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).

Форма разрешения на строительство установлена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 (ч. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса), до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ (п. 1 ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).