Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

3) Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты  с индексацией непогашенной суммы долга. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой  — кредит с автоматически изменяющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов.

Первоначально ставка устанавливается на более  низком уровне, чем фиксированные  ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

• с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;
• со средней ставкой по жилищным кредитам;
• со ставкой привлечения финансовых средств, например с процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;
• с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Гибрид ипотечных  кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная  процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.

4) Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика — отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования.

Кредитор предоставляет  более низкую процентную ставку в  обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение, как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости  недвижимости. Финансовый интерес кредитора  в данном случае заключается в  получении определенного процента от разницы в приросте стоимости  недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть другое соотношение.

Участие кредитора  в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека. Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально  взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

5) Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы. Ипотека с дисконтом — ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяются исходя из его полного объема.

Дисконт может  выражаться в пунктах (процентах) или  в денежной сумме. Существует также  двойной дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотека с залоговым  счетом. Часть первичного взноса или  другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный  сберегательный залоговый счет, который  в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых схем.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном  кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит «ярусными платежами»).

6) Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика. Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся к ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека  — финансовое соглашение о том, что  кредитор производит периодические (или  разовые) выплаты заемщику. Таким  образом, остаток основной суммы кредита и сумма накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается.

Кредитные линии, обеспеченные жильем, — залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного  периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается  только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый  кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

2 ОРГАНИЗАЦИННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

1. Организационная структура ОАО «Сбербанк»

Филиалы Банка (территориальные банки, отделения) не наделены правами юридических  лиц и действуют на основании  Положений, утверждаемых Правлением Банка, имеют печать с изображением эмблемы  Банка со своим наименованием, а  также другие печати и штампы, имеют баланс, который входит в баланс Банка.

Изменения в  Устав, связанные с открытием, закрытием  филиалов и изменением их статуса, вносятся по решению Наблюдательного совета Банка не реже 1 раза в год.

Филиалы Банка (территориальные банки) возглавляются Председателями, назначаемыми Президентом, Председателем Правления Банка, филиалы (отделения) – управляющими, назначаемыми по установленной номенклатуре.

Прием на работу и увольнение работников филиалов, заключение с ними трудовых договоров (контрактов) осуществляется руководителем филиала по установленной номенклатуре.

Внутренние  структурные подразделения (операционные кассы вне кассового узла, обменные пункты и дополнительные офисы) территориального банка открываются, закрываются, переподчиняются по решению правления территориального банка; внутренние структурные подразделения отделения – по решению правления территориального банка, в организационном подчинении которого находится отделение; внутренние структурные подразделения отделения в городе Москве — по приказу Президента, Председателя Правления Банка в порядке, установленном Банком и Банком России.

Органами управления Сбербанка являются: Общее собрание акционеров, Совет банка и Совет директоров банка.

Высший орган управления Сбербанка РФ – Общее годовое собрание акционеров; проводится один раз в год.

Общее собрание акционеров решает следующие вопросы: утверждение  годового отчета, рассматривает отчет  ревизионной комиссии, отчет руководства, порядок распределения прибыли  и ее использования  (размер и порядок выплаты дивидендов), план развития на следующий год, определяет стратегию развития банка, избирает  Совет банка.

Совет банка – высший орган управления в период между общими собраниями акционеров. Совет директоров  банка утверждается Советом банка по представлению Президента Совета банка, который состоит из первого и четырех вице-президентов и 15 членов Совета директоров банка. Совет директоров – исполнительный орган банка.

Основные вопросы, решаемые Советом директоров – корректировка стратегии развития банка, контроль за деятельностью исполнительных органов.

Следующим органом управления банка является Правление. В системе  Сберегательного банка формируется  на уровне головного и территориальных  банков и возглавляется Председателем  банка. В состав Правления входят, кроме Председателя, его заместители, главный бухгалтер, руководители структурных подразделений (директора основных управлений). В компетенцию Правления входят вопросы кредитной политики, текущего руководства банком, формирования активов и пассивов.

Еще одним органом управления является Кредитный комитет, формируемый  на уровне территориальных банков. В его состав входит Председатель банка, главный бухгалтер, руководители подразделений, имеющих непосредственное отношение к процессу кредитования. Кредитный комитет решает вопросы выдачи кредитов в соответствии с кредитной политикой банка.

Ревизионная комиссия также является органом управления банка, формируется из числа акционеров и занимается вопросами проверки годовой отчетности.

Структурными  подразделениями Сбербанка являются территориальные банки,  в состав которых входят отделения, которые  в свою очередь могут иметь  филиалы. В основу структурной организации  положен территориальный принцип.

Функции их заключаются  в следующем:

1. управление бухгалтерского учета и отчетности, обеспечивает контроль за использованием собственных и привлеченных ресурсов и управление ими, контроль за наличием и движением имущества банка и прочих материальных ценностей, формирование полной и достоверной информации о состоянии расчетов, ценных бумаг, обязательств, финансовых результатов, резервов;
2. территориальный расчетный центр, задачей которого является ведение счетов отделений и обеспечение проведения расчетных операций, в т.ч. внутрибанковских;
<li class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439" style=" margin-bottom: 0pt; margin-left: 0pt; text-align: justify;