Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

 Страхование  титула защищает заемщика от  риска признания сделки купли-продажи  недействительной или незаконной, когда он оказывается вынужден вернуть приобретенное жилье продавцу. Страховка в этом случае обеспечивает получение суммы, за которую было приобретено жилье.

 Все ведущие  российские розничные страховые  компании из первой «тридцатки»  предлагают комплексные страховки,  включающие в себя либо страхование предмета ипотеки со страхованием жизни и нетрудоспособности, либо те же виды страхования вкупе со страхованием титула. Ежегодные расходы на ипотечное страхование составляют 1 – 2% от суммы текущей задолженности по кредиту.

 При этом страхование в пользу кредитора недвижимого имущества, которое служит залогом по кредиту, по российскому законодательству является обязательным условием получения ипотечного кредита. Все остальные виды страхования формально заемщик может использовать по своему усмотрению. Однако, примерно до конца 2008 года страхование жизни и трудоспособности, использовалось несколько реже.

 Неоднократные  жалобы на такие требования  в Роспотребнадзор послужили  причиной противоборства между  ипотечными банками и защитниками прав потребителей, которое закончилось вничью. С одной стороны, Высший арбитражный суд (ВАС) РФ встал на сторону Роспотребнадзора, отказав в январе 2008 года в рассмотрении иска Амурского ипотечного агентства, пытавшегося оспорить решение о привлечении к административной ответственности и штрафу в 10 тыс. рублей за незаконное принуждение заемщиков страховать жизнь и ответственность. Тем самым ВАС признал незаконность требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке страховать что-либо, кроме предмета ипотеки¹¹.

 Летом 2008 года Ассоциация российских банков (АРБ) направила запрос в Роспотребнадзор  с просьбой пересмотреть практику  привлечения банков к ответственности  за требование к ипотечным  заемщикам страховать жизнь и  трудоспособность. 24 июля 2008 года Роспотребнадзор обнародовал официальный ответ на запрос, в котором объявил незаконной общепринятую банковскую практику принуждать заемщиков страховать свои жизнь и трудоспособность¹².

 Однако банки  сопротивлялись еще около года, пока летом 2009 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не объявило о введении программ без страхования жизни, с повышенной процентной ставкой. АИЖК пошло на этот шаг после длительного разбирательства Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по поводу нарушений агентством антимонопольного законодательства при страховании имущественных и иных интересов заемщиков по программам ипотечного кредитования, начавшегося в августе 2008 года.

 Хотя законодательно  позиция Роспотребнадзора и ФАС  относительно требований банков по страхованию ипотечных заемщиков так и не была подкреплена, большинство ипотечных банков сочло за благо пойти на компромисс и последовать примеру АИЖК.

 При этом разница в стоимости кредитов, выданных без страхования и со страхованием либо равна расходам на страховку, либо даже превышает величину этих расходов.

 Крупные  ипотечные банки имеют партнерские  соглашения, по меньшей мере, с  десятком ведущих страховых компаний, что, по мнению банковского  сообщества, обеспечивает заемщику  достаточный выбор.

ФАС придерживается мнения, что в результате сговора между банками и страховыми компаниями, ипотечное страхование в аккредитованных компаниях обходится заемщикам дороже, чем в других, поскольку аккредитованные страховые компании закладывают в стоимость своих услуг расходы на комиссионные банкам за поставку клиентов. На практике страхование в аккредитованных компаниях нередко обходится дешевле, чем в посторонней компании, так как крупные компании, с которыми предпочитают иметь дело ипотечные банки, имеют возможность снижать издержки за счет больших объемов оборота.

 За последние  несколько лет были вынесены  десятки решений ФАС, которыми  аккредитация страховых компаний  ипотечными банками признавались  нарушением антимонопольного законодательства, которое приводит или может привести к ограничению конкуренции. Впрочем, и тут ФАС не удалось настоять на своем.

Бюро  кредитных историй

 Кредитная  история – систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал свои обязательства по кредитному договору. Формирование и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации – бюро кредитных историй (БКИ). БКИ предоставляет кредитующим организациям сведения о том, какие кредитные обязательства и насколько дисциплинированно исполнял (или продолжает исполнять) тот или иной человек. Банк может предавать сведения о заемщике в БКИ исключительного с его письменного согласия. Если заемщик брал кредиты в разных банках, у него может быть не одна, а несколько кредитных историй.

Кредитная история  содержит сведения о текущих и  погашенных долгах кредитным организациям, а также о судебных решениях по взысканию задолженности, если заемщик  таковые имеются. Данные кредитной истории помогают кредитующей организации более точно рассчитать свои риски по выдаче кредита в отношении конкретного заемщика. Положительная кредитная история повышает шансы на получение кредита, упрощает процедуру оценки платежеспособности, ускоряет вынесение решения о выдаче кредита.

На 8 апреля 2010 года в России насчитывалось 33 бюро кредитных историй. Основная масса кредитных историй хранится у четырех лидеров рынка — «Equifax Russia» (экс-«Global Payments Credit Services», учредители – Global Payments Europe и Хоум Кредит энд Финанс банк, сменило название в 2008 году после приобретения 28% акций компанией «Equifax», входящей в тройку крупнейших БКИ в мире), «Национального бюро кредитных историй» (акционерное общество, принадлежит 28 акционерам), «Экспириан-Интерфакс» (акционерами на паритетных началах выступают медиа-группа «Интерфакс» и компания «Experian», один из мировых лидеров БКИ) и «Инфокредит» (учредители – Сбербанк России, Национальный резервный банк, Межрегиональный инвестиционный банк, группа компаний «Русагро»)¹³.

БКИ обязуются  бесплатно предоставлять кредитную историю ее субъекту один раз в год. За деньги можно обращаться без ограничений. Каждое бюро устанавливает собственные расценки, но в любом случае стоимость запроса составит незначительную сумму около 100 рублей.

 Роль кредитных  бюро в будущем неизбежно будет возрастать, что связано с повышенным вниманием банков к качеству заемщиков вследствие финансового кризиса.

Рейтинговые агентства

 Это коммерческие  организации, занимающиеся оценкой  платежеспособности эмитентов, долговых  обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.п. Наиболее известный продукт рейтинговых агентств – это оценка платежеспособности — кредитный рейтинг. Он отражает риск невыплаты по долговому обязательству и влияет на величину процентной ставки, на стоимость и доходность долговых обязательств. Чем выше рейтинг, тем ниже риск невыполнения финансовых обязательств со стороны того, кому он был присвоен.

 В мире  насчитывается более 100 рейтинговых  агентств. К наиболее известным  международным рейтинговым агентствам, которые присваивают рейтинги структурированным продуктам в рамках секьюритизации активов, относятся: Fitch Ratings, Moody's, Standard&Poor's, которые принято называть «Большой тройкой». Они активно работают с российскими эмитентами при осуществлении выпусков ипотечных ценных бумаг.

Коллекторские агентства

 Коллекторские  агентства – это специализированные  организации по сбору долгов. Они предоставляют кредиторам услуги по работе с должниками, нарушившими взятые на себя обязательства по погашению долга. Основа работы коллекторских агентств – индивидуальный подход и ведение переговорного процесса. В России деятельность коллекторов не регулируется законодательством, хотя это противоречит мировой практике.

 Российские  коллекторские агентства по их происхождению делятся на три вида. Одни созданы на базе юридических фирм, имеющих положительный опыт взыскания долгов через судебные инстанции и, фактически, являются подразделением этих фирм. Такая же методика используется и в коллекторской деятельности. Другие созданы банками и являются своего рода продолжением банковской службы безопасности. Наиболее крупные коллекторские компании принадлежат к третьему виду – это независимые компании, созданные для ведения коллекторской деятельности широкого профиля.

 В 2006 году  по инициативе коллекторской  компании «РусБизнесАктив», при  содействии Ассоциации российских  банков (АРБ) в России была создана  первая ассоциация коллекторов,  получившая название Ассоциации  по развитию коллекторского бизнеса  (АРКБ). Сегодня она объединяет более 40 коллекторов из 27 городов.

 Еще одна  ассоциация коллекторов, Национальная  ассоциация профессиональных коллекторских  агентств (НАПКА) была создана  в июне 2007 года.

В первом полугодии 2010 года по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) объем выданных ипотечных кредитов в России вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2009 года.

Начало лета прошло под знаком дальнейшей либерализации  условий ипотечного кредитования. Банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита – вплоть до ее полной отмены.

Появились первые практические результаты государственных  программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) – эта программа предусматривает выдачу кредитов на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения.

Улучшение ситуации на рынках капитала сделало  возможным повсеместное снижение ставок среди более серьезных игроков рынка. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-Банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение».

Наступившая весна оживила не только природу, но и российскую ипотеку. В марте семь крупных банков, так или иначе, улучшили условия кредитования – Газпромбанк, Банк Москвы, ТрансКредитБанк, банки «МИА» и «ДельтаКредит», Банк Интеза и Росбанк.

С 1 апреля 2010 года мартовская тенденция получила совсем не шуточное развитие. Сразу два крупных банка в этот день объявили об улучшении условий ипотечного кредитования - БСЖВ и ЮниКредитБанк. Затем начался настоящий ценопад: до конца мая улучшили условия кредитования и смягчили требования к заемщикам Альфа-Банк, банк "Возрождение", ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, Райффайзенбанк, Сбербанк, РосЕвроБанк, Россельхозбанк. Причем большинство из них снижало ставки не по одному разу. Итогом весны стало улучшение условий ипотечного кредитования у 19 крупных ипотечных банков.

С начала марта  возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского  ипотечного рынка  - банк "ГПБ-Ипотека". Крупнейшая рефинансирующая организация  в стране снова предлагает свою программу кредитования:  как и раньше, кредиты предоставляют партнеры "ГПБ-Ипотеки".

В апреле 2010 года на ипотечный рынок вернулись  два игрока, выбывших из игры в кризис - банк «Глобэкс» и АМТ Банк (экс  БТА-банк). «Глобэкс» пока предлагает только ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, зато делает это на условиях, идентичных действующим условиям рефинансирования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области.

28 июня 2010 года  ипотечное кредитование "разморозил" Бинбанк. Он предлагает единственную  ипотечную программу - на приобретение  жилья на вторичном рынке, идентичную аналогичной программе АИЖК. Вероятно, в скором времени АИЖК обзаведется новым партнером. 

Стабилизация  на рынке жилья способствует изменению  в отношении банков к первоначальному  взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны АМТ Банк, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк «Еврофинанс», Абсолют Банк, МКБ, Росбанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк, банк "МИА", БСЖВ и банк "ЖилФинанс" (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка.

ТранcКредитБанк снизил размер первоначального взноса с 20 до 10 % по ипотечным кредитам для  сотрудников ОАО «Российские  железные дороги». До 10% снизил размер минимального первоначального взноса и банк "Возрождение».