Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

С 1 июля 2010 года ВТБ 24 снизил размер первоначального взноса при выдаче кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке до 10% при условии обязательного страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Идею снижения первоначального взноса последние полгода усиленно продвигало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и ВТБ 24 стал первым банком, реализовавшем ее на практике. Партнеры АИЖК с 1 июля тоже получили возможность снижать размер первоначального взноса по ипотеке до 10% от стоимости приобретаемого жилья с тем же условием. ¹⁴

В 2009 году около 76% от общего объема выдаваемых ипотечных жилищных кредитов обеспечили всего 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), ТрансКредитбанк (4%), ДельтаКредит (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Московское ипотечное агентство (МИА), Росбанк. Оставшиеся 24% преимущественно была выдана банками-партнерами АИЖК.

В первом полугодии 2010 года примерно 65% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов приходилось на пять крупнейших ипотечных банков (рис.1): Сбербанк около 47% (с учетом того, что около 80% жилищных кредитов Сбербанка составляют ипотечные), ВТБ 24 (8,5%), Газпромбанк (4,4%), банк «ДельтаКредит» (3,2%), ТрансКредитБанк (1,6%). Из оставшихся 35% больше половины (примерно 22%) приходится на долю партнеров АИЖК¹⁵.

Рисунок 1 - Доля крупнейших ипотечных банков России.

 

 

Бурное восстановление рынка привело к тому, что доля пятерки лидеров несколько уменьшилась по сравнению с результатами за 2009 год, когда она составляла примерно 71%. В частности, снизились доли Сбербанка, ВТБ 24 и ТрансКредитБанка. Напротив, доли банка «ДельтаКредит» и Газпромбанка заметно выросли. Доля АИЖК по сравнению с данными за 2009 год практически не изменилась.

По данным рэйтинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом:

 

Таблица 1 - Лидеры ипотечного кредитования

 

Первое полугодие 2010 года		Итоги 2009 года		Первое полугодие 2009 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк *	78 819	1. Сбербанк *	107 365	1. Сбербанк *	37 614
2. ВТБ 24	11 301	2. ВТБ 24	11 689	2. ВТБ 24	6 619
3. Газпромбанк	5 799	3. ТрансКредитБанк	5 231	3. ТрансКредитБанк	2 937
4. ДельтаКредит	4 300	4. ДельтаКредит	4 816	4. ДельтаКредит	1 339
5. ТрансКредитБанк	2 106	5. БСЖВ	2 380	5. Росбанк	1 162

*) - в  рамках жилищных кредитных программ (включающие кредиты на строительство,  ремонт, реконструкцию, кредиты под  различные виды обеспечения)

 

К концу весны 2010 года большая часть ипотечных  активистов прежних лет вернулась  на рынок: банки Возрождение, Уралсиб, Глобэкс, ГПБ-Ипотека, Альфа-Банк, Банк Москвы, АМТ-Банк (экс-БТА Банк). ТрансКредитБанк с начала 2010 года перестал ограничивать круг заемщиков работниками ОАО "РЖД", но выдает кредиты только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый.

Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных  банков, и еще быстрее – региональных. Из федеральных банков в числе партнеров АМТ Банк, Возрождение, Евротраст, ЖилФинанс, Городской Ипотечный Банк, Банк ИТБ, МДМ-Банк, Собинбанк, Связь-Банк, Уралсиб, ЮниКредит Банк и ряд других.

 Банки КИТ  Финанс и Хоум Кредит фактически  прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.

 

1.4. Инструменты ипотечного  кредитования

 

При ипотечном  кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и  технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).

Правильный  выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент  ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.

Для расчета  выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная.

Она равна отношению  обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме  кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

 

 

Пи = (Д/И) х100,                                                 (1)

 

где Пи — ипотечная постоянная, %;

Д — годовая  сумма платежей по обслуживанию основного  долга, руб.;

И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы  ипотечный кредит был полностью  погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация  может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная  амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов.

Существует  понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенных величинах остатка и объемах кредита на определенную дату, указанную в договоре. По достижении этих величин баланс кредита пересматривается для обеспечения полной положительной амортизации.

Платежи по ипотечному кредиту  могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке в Приложении Д.

В зависимости  от способа амортизации ипотечные  кредиты могут быть подразделены:

• ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, в свою очередь, делятся на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
• самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
• ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;
• кредиты, выплачиваемые разовым платежом или периодическими выплатами (частями).

При этом способ амортизации долга может включать в себя несколько ипотечных инструментов. Большинство ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.

1) Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платеж. Предполагает жестко установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу: заемщик в течение всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов.

Ежемесячный аннуитетный  платеж включает в себя:

• 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
• часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

С течением времени  пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы выплаты кредита наибольшую часть каждой выплаты составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рисунке в Приложении Е. График платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту, который представлен в Приложении Ж.

Данный порядок  погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными, базисными. На основе данного инструмента построено множество ипотечных технологий, например ипотечные кредиты с погашением каждые две недели, ипотечные кредиты с индексацией долга, которые будут рассмотрены ниже.

2) Ипотечные кредиты с переменными выплатами. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека). Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.

При этом часть, идущая на погашение основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рисунке в Приложении И. График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга представлен в приложении К.

«Шаровые» платежи» — это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата  осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами.

Существует  несколько разновидностей ипотечных  кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две  группы в зависимости от задачи, которую они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая — более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Ипотечные кредиты  с постепенным увеличением платежей. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты  «ярусными платежами». Данный инструмент также дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что повышает покупательную способность  по сравнению со стандартным аннуитетным  кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже.

Ипотечный кредит с быстрым погашением. Платежи  по данному виду кредита постоянно возрастают так же, как и в вышерассмотренных случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение сумм выплат происходит с целью более быстрого погашения долга по заранее согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного изменяющегося индекса.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели. Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две  недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация долга осуществляется быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.