Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

Среди юридических  лиц – залогодержателей по ипотечным  договорам заметно выделяются кредитные  учреждения. Предоставляют ипотечный  кредит, как правило, ипотечные банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке.

К субъектам  отношений ипотеки можно отнести  также инвесторов, вкладывающих капитал  в ипотечные ценные бумаги; правительство, главной функцией которого является законодательное регулирование системы ипотечного кредитования, а также государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг; риэлтора, обеспечивающего оценку и последующую продажу недвижимости, заложенной по ипотеке; страховые компании, страхующие часть рисков всех участников операции.

Основанием возникновения  ипотеки является договор между кредитором и заемщиком, в котором закреплены их взаимные права и обязанности, направленные на достижение их интересов. Согласно статье 339 Гражданского Кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (в большинстве случаев имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании).

Договор ипотеки  оформляется путем выдачи закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой⁸. Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора, (неуплата процентов, задержка погашения долга и так далее) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Если после этого собственник имущества возьмет другой займ на дополнительную сумму денег, то новый займ станет второй закладной (младший залог). Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы.

Закладная является обращаемым документом, то есть может  быть переуступлена, продана и так далее третьей стороне. Кредитор может передать путем соответствующей записи долговое обязательство и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передано долговое обязательство, становится новым собственником долга и гарантирующих его документов.

Договор об ипотеке  и закладная заключаются в  письменной форме, должны быть нотариально заверены и подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Предметом  договора об ипотеке, согласно статье 5, 76 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

а) земельные участки;

б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

ж) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Помимо предмета кредитных отношений, ипотечные  кредиты классифицируются по следующим параметрам:

1. По целям кредитования:

 – приобретение готового жилья в многоквартирном либо отдельно стоящем доме на одну или несколько семей в качестве основного или несколько семей; дома для сезонного проживания, садового участка, земельного участка под застройку;

 – на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

 – на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

2. По виду кредитора: банковские и небанковские кредиты.
3. По виду заемщика, как субъекта кредитования: кредиты, предоставляемые застройщику, строителю, либо будущему владельцу.
4. По способу рефинансирования: путем выплаты ипотечных облигаций, путем предварительного накопления заемщиков, государственных субсидий, собственными, привлеченными либо заемными средствами (в том числе займы международных организаций), продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку и так далее.
5. По срокам кредитования: краткосрочные (в России до 1 года), среднесрочные (от 1 до 3лет) и долгосрочные (более 3 лет).
6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, либо с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной, переменной или смешанной процентной ставкой.
8. По возможности досрочного погашения: с правом, либо без права досрочного погашения, а также с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности – размеру первоначального взноса (в процентах от суммы ссуды).

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.

Ипотечное кредитование основано на ряде принципов. Принципы гласности (публичности) и достоверности заключаются в том, что каждое заинтересованное лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, достоверные сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества. Принцип специальности связан с ограничением предмета ипотеки, возможности ее установления только к определенным видам недвижимости и в определенном наборе. Принцип старшинства возникает при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита. В этом случае ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Преимущество одного закладного права перед другими зависит от времени внесения его в ипотечную книгу. Принцип бесповоротности гласит, что залоговые отношения прекращаются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Таким образом, считаем нужным выделить следующее особенности ипотечного вида кредитования:

1. Основным отличием от классического кредита являются обычно большие сроки и объемы ипотечного кредитования, что также определяет специфику инструментов кредитования;
2. Обязательным условием является наличие залогового обязательства, закрепленного в договоре и закладной. Закладная – основной юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Она является гарантом возвращения долга кредитору;
3. Предметом  данных кредитных отношений всегда является недвижимость;
4. Предмет находиться во владении залогодателя, однако он теряет право распоряжения им без согласия залогодержателя на время залогового периода.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования:

а) функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

б) функция обеспечения возврата заемных средств;

в) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другое) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г) функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Итак, ипотечным  кредитом называют долгосрочную ссуду  с обязательством ее возврата в означенный договором срок, с выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

 

1.3. Современный рынок ипотечного кредитования в России

 

Банки, выдающие ипотечные кредиты в России можно  разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на: государственные и коммерческие.

 Два государственных  банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это  совершенно логично – самая  большая филиальная сеть и  доступ к дешевым ресурсам  позволяют поддерживать объемы  выдачи ипотечных и жилищных  кредитов на высоком уровне⁹.

 Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях¹⁰.

  Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на один день, не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

 Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

 Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

Рефинансирующие организации

 В 2005 году  на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать закладные с различными уровнями доходности и риска.

В результате финансового  кризиса 2008 – 2009 года число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически монополистом на этом рынке осталось государственное АИЖК. О возвращении на рынок в ближайшее время заявил банк «ГПБ-Ипотека», который может составить реальную конкуренцию АИЖК, учитывая большой региональный охват – свыше 40 операторов.

Ипотечные брокеры

 Рынок ипотечных  брокеров зародился в России  в 2004 году. Развитие этого бизнеса  было обусловлено возникновением  и постоянным увеличением спроса  на данные услуги. Ипотечных брокеров  можно поделить на несколько  категорий: независимые ипотечные  брокеры; брокерские подразделения крупных риэлторских компаний; брокеры, работающие в интересах отдельных банков; интернет-брокеры. Законодательно деятельность ипотечных брокеров не регулируется.

 Услуги ипотечного  брокера включают в себя консультирование  клиента и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом его возможностей, потребностей, особенностей социального и профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита: помощь по сбору и оформлению документов, консультирование по процедуре выдачи кредитных средств и передаче их продавцу жилья. Многие брокеры за отдельную плату оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли-продажи объекта ипотеки.

В настоящий  момент в России количество ипотечных  брокеров существенно сократилось вследствие общего падения спроса на ипотеку, а также резкого уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, и ипотечных программ. В условиях крайне ограниченного выбора предложений по ипотеке у потребителя существенно понизилась мотивация для обращения к ипотечным брокерам. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.

Страховые компании

 При заключении  ипотечной сделки для снижения  рисков заемщика и кредитора  в России используется несколько видов страхования. Это страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заемщика, страхование титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договора страхования заключаются в пользу кредитора.

 Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жилье будет разрушено или серьезно повреждено, например, в результате пожара или взрыва.

 Страхование жизни и трудоспособности заемщика обеспечивает выплату остатка задолженности по кредиту за счет страховки в случае смерти заемщика, а также присвоения ему инвалидности первой группы. Если заемщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, за счет страховки выплачивается часть задолженности по кредиту за период нетрудоспособности.