Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)

Московская  финансово-юридическая академия

КИРОВСКИЙ  ФИЛИАЛ

Факультет экономический

Кафедра экономики  и управления

Специальность 080105 «Финансы и кредит»

 

 

 

 

Выпускная квалификационная РАБОТА

 

студентки Дыман  Яны Юрьевны

 

на тему: «Развитие системы ипотечного кредитования (на примере ОАО «Сбербанк России»)»

 

 

Автор работы: Дыман Я.Ю. ИНС 00090318		__________________ (подпись)
Научный руководитель Чеботарева  И.В.		___________________ (подпись)
Рецензент: Полякова О.А.		___________________ (подпись)
Нормоконтролер: Койкова Н.А.		___________________ (подпись)

 

         

 

«Допустить к защите» Заведующий  кафедрой КФ МФЮА   ____________________ Е.В.  Каранина                 (подпись) «___»__________ 2010г.

«Допустить к защите» Заведующий  кафедрой МФЮА   ____________________ (подпись) «___»__________ 2010г.

 

 

 

 

 

Киров  2010

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..........3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ………………………………........6

1.1 История ипотечных отношений в российском праве………………....6

1.2 Отличительные черты ипотеки как формы кредитования……………9

1.3 Современный рынок ипотечного кредитования в России…………...15

1.4 Инструменты ипотечного  кредитования……………………...............28

2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»......……………………………………………………..38

2.1 Организационная  структура ОАО «Сбербанк России».……........…..38

2.2 Анализ финансовых результатов ОАО «Сбербанк России»………...44

2.3 Оценка динамики  ипотечного кредитования ОАО «Сбербанка России»...........................................................................................................68

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.................................................................................................76

3.1 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования…......76

3.2 Механизм функционирования системы ипотечного кредитования...80

3.3 Совершенствование механизма ипотечного кредитования……….....85

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….………………89

ВЕДОМОСТЬ ПРИЛОЖЕНИЙ...…………………………………....................92

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  темы исследования.

Ипотека – это долгосрочный залог недвижимого имущества. Классическая ипотека – это залог недвижимости и получение кредита на 10-30 лет. В долгосрочности – основное преимущество ипотеки перед остальными видами кредитования. Чем длиннее срок, тем выгоднее брать кредит. В России пока только развивается ипотека, и связано это с нестабильностью политической ситуации, с высоким уровнем инфляционных ожиданий, ограниченностью кредитных ресурсов. Все это делает ипотечное кредитование не всегда выгодным для банка мероприятием.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Одно из главных  преимуществ развитой ипотечной  системы заключается в том, что  она гарантирует права сторон в сделке кредита и залога. Высокая ценность недвижимости как объекта залога объясняется и тем, что недвижимость обладает значительной и обычно устойчивой ценой с преобладающей тенденцией к повышению. Физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя.

Когда в организации  появляется потребность в финансовых ресурсах и их не окажется в ее распоряжении, она может получить их путем залога своего недвижимого имущества. На заложенное имущество выдается ссуда. Эта процедура получения средств именуется ипотекой.

Существует  несколько определений понятия  “ипотека”. Приведем одно из них. Ипотека – это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. При этом залог, служащий для обеспечения этой ссуды, не передается кредитору, он остается на руках должника. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

В настоящее  время инвестирование через форму  ипотеки находится только в первоначальной фазе. Эта форма в ближайшее время может получить широкое распространение. По мнению специалистов, только вложения в жилищное строительство со стороны населения оцениваются в 30 млрд. долл.

Правительство и президент ставят новые задачи: достичь уровня выдаваемых ипотечных кредитов по стране до 1 млн., снизить процентную ставку по выдаваемым рублевым ипотечным кредитам до уровня валютных ставок (8-10%). Задачи правильные и своевременные, но, к сожалению, слабо отработанный механизм банковского ипотечного кредитования, бесспорно, создает много трудностей на пути их реализации.

Цель  исследования – разработка направлений совершенствования механизма ипотечного.

Объект  исследования – реализации механизма ипотечного кредитования в условиях современной России.

Предмет исследования – особенности ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Степень разработанности  проблемы.

Степень разработанности составили труды таких отечественных и зарубежных авторов, как: Головина Ю.В., Грудцыной Л.Ю., Спектор А.А., А.В.Толкушкина, Тихомирова М.Ю. Ордынской И.Н., Аверьяновой Т.А., Балабанова И.Т., Грудцыной Л.Ю., Лаврушина О.И., Лимаренко В.И., Суэтина А.А., Назарова В.Б., Шуляка П.Н.

Методология исследования.

В качестве основных составляющих включала: методы экономико-статистического анализа, методы теории экономического моделирования, системный подход, теории социального контроля.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ

 

1.1 История ипотечных отношений в российском праве

 

Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека – слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог»¹. Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и, прежде всего на земельные участки.

Исторический  процесс развития ипотеки рассмотрен Толкушиным А.В. и Головин Ю. в своих трудах. Институт залога недвижимости (ипотеки), отмечают авторы, является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям².

 Залог известен  со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом³.

Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека  не знало. Залог, как средство обеспечения  исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности – не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования⁴.

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось  в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно – об ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также – о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

В период между  вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом  Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако, как правильно подмечает Ордынская И., в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений⁵.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам: землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости⁶.

 

2. Отличительные черты ипотеки как формы кредитования

 

Как и любая  другая форма кредита, ипотечное  кредитование имеет своими субъектами кредитора и должника, иначе говоря, залогодержателя и залогодателя. Субъектом залогового отношения может быть физическое, юридическое лицо, либо государство. В России, согласно части 2 статье 355 Гражданского Кодекса РФ, залогодателем вещи может быть ее собственник, или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (а также статья 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Существенным, является и то, что Гражданский Кодекс РФ (пункт 1, статья 335) определят, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Это значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующую недвижимость, выступят залогодателями в обеспечение их обязательств⁷.