Разработка рекомендаций по улучшению системы ипотечного кредитования

Рассмотрим каждое направление более подробно.

1. Состояние внутреннего  рынка капитала и его способность  снабжать экономику долгосрочными  финансовыми ресурсами остаются  основными ограничителями рынка  ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных  на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют  обеспечить устойчивое рефинансирование  ипотечных портфелей, говорится  в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.

Согласно Стратегии, привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала — путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

Одним из ключевых инструментов, который позволит улучшить положение банков с точки зрения управления рисками, нормативами достаточности капитала, является секьюритизация.

Секьюритизация – финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг. Слово происходит от английского securities – «ценные бумаги». Методика секьюритизации состоит в следующем. Предположим, компания или банк имеет портфель займов, выданных по ипотеке, лизинговым договорам и т. д. Для того чтобы высвободить свои средства, кредитор может выпустить собственные долговые ценные бумаги, обеспеченные этими активами, т. е. правами требования долга.

Секьюритизация может помочь в этой ситуации, у нее есть много плюсов как для банков, так и для инвесторов. Банки получают возможность привлечь относительно недорогое финансирование и снять часть активов с баланса, тем самым улучшив норматив достаточности капитала. Более того, при включении секьюритизированных ценных бумаг в ломбардный список банки также получат дополнительные возможности по рефинансированию в Банк России, что улучшит их ликвидность. Инвесторы, в том числе пенсионные фонды и страховые компании, получат возможность инвестировать в активы с низким уровнем риска.

Обсуждение Закона о секьюритизации идет уже довольно давно с переменным успехом. Дело в том, что для того, чтобы процесс заработал, необходимы принятие целевого ряда поправок в существующие законы и принятие новых. Например, требуется внести изменения в законопроекты "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью" с тем, чтобы разрешить так называемым SPV (SpecialPurposeVehicles – специализированные финансовые общества, создаваемые банками для выпуска секьюритизированных ценных бумаг) сразу размещать облигации, превышающие размер уставного капитала общества (в настоящий момент общества могут выпускать облигации не ранее третьего года существования, а их размер ограничен уставным капиталом). Также очень важно ввести правовое регулирование процесса секьюритизации финансовых активов посредством эмиссии облигаций. Для этого планируется дополнить Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" целой новой главой, целиком посвященной регулированию деятельности SPV, в том числе осуществлению эмиссии облигаций. Там должны быть прописаны все права и ограничения, которые накладываются на SPV (например, такие общества не должны иметь совета директоров, а полномочия единоличного исполнительного органа должны передаваться управляющей компании, т.е. банку), а также порядок и нормы выпуска такими SPV облигаций (специальные требования к содержанию проспекта облигаций, нормы о субординировании выпусков облигаций и возможности выпуска нескольких траншей с установлением разной очередности исполнения обязательств по таким выпускам). Очевидно, что все эти положения должны опираться на фундаментальные определения, зафиксированные в новой редакции ГК, которая только готовится.

Создание ликвидного и эффективного рынка секьюритизированных активов – процесс сложный, трудоемкий и уж точно не быстрый. При этом он крайне необходим нашей банковской системе, ведь он решает целый ряд ключевых задач сектора. Он позволит удлинить пассивы банков, снять с баланса кредитные риски, расширить возможности банков по рефинансированию в Банке России. Необходимо провести очень тщательную и последовательную работу по принятию необходимых поправок в законодательство, при этом опираясь на западный опыт, где история секьюритизации активов насчитывает не один десяток лет. Банковскому сообществу – с учетом мирового опыта – необходимо провести большую работу по разработке стандартов для различных кредитных продуктов, что позволит формировать однородные пулы активов для их последующей секьюритизации.

2. Популярность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья. Несопоставимость цен на недвижимость и уровня дохода населения в любом случае приведет  к снижению спроса на ипотеку. Уровень ежемесячных доходов заемщика должен  превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья.

Таким образом, решающим фактором в расширении рынка ипотечного кредитования остается порядок цен на жилье.

В соответствии со Стратегией  развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. доступность жилья  следует повышать за счет:

• дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
• повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
• снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

3. Налоговое стимулирование субъектов ипотечных отношений.

С начала 2009 г. действуют нормы законодательства, стимулирующие работодателей, оказывать материальную поддержку работникам на приобретение жилья, а именно, ст. 255 Налогового кодекса была дополнена пп. 24.1, позволяющим учитывать при налогообложении прибыли в составе расходов на оплату труда суммы возмещения работникам процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения. Одновременно в ст. 217 Кодекса появился новый пункт, предусматривающий, что выплачиваемые в этих целях сотрудникам суммы не облагаются НДФЛ. Также пп. 13 п. 1 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. N 212-ФЗ (далее - Закон N 212-ФЗ) суммы, которые фирма или ИП выплачивает своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по ипотечным займам или кредитам, взносами во внебюджетные фонды не облагаются.

Таким образом, с начала 2009 г. работодателям была предоставлена возможность помогать персоналу с решением жилищного вопроса без ущерба для чистой прибыли, не обременяя себя обязанностями налогового агента и дополнительными платежами во внебюджетные фонды.

Налоговое стимулирование заемщиков выражается в льготировании по НДФЛ сумм, получаемых налогоплательщиками за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по займам (кредитам).

Помимо этого, покупатель недвижимости – физическое лицо, может заявить имущественный налоговый вычет по  НДФЛ  в сумме приобретаемого объекта недвижимости, но не более  2 000 000 руб. Отметим, что ранее лимит составлял 1 000 000 руб. Повышение лимита свидетельствует о налоговом стимулировании покупателей недвижимости – физических  лиц. Кроме того, в налоговый кодекс введена норма, позволяющая использовать данный вычет несколько раз, до полного использования лимита. Ранее разрешалось использовать вычет  только по одному объекту.

Таким образом, налоговое законодательство в части заемщиков имеет нормы, дающие покупателям недвижимости льготы и механизмы стимулирования.

Для банков, осуществляющих ипотечную деятельность, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов.

4. Порядок взыскания на заложенное имущество

Несмотря на нормы статьи 50 ФЗ «Об ипотеке» о праве залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, на практике возникают некоторые проблемы, связанные с несовершенством законодательства и отсутствием распространенной практики.

В ходе обращения взыскания на заложенное имущество возникают следующие вопросы:

• каким образом обращается взыскание на объекты совокупной ипотеки;
• как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено;
• каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости.

Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой связи задача совершенствования гражданского законодательства в указанной сфере сохраняет актуальность. Выработка соответствующих рекомендаций приобретает особую значимость в свете предстоящей реформы, предусмотренной Концепцией развития гражданского законодательства и разработанным на ее основе проектом Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации"

5. Социальная защита заемщика

На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка.

Отдельным вопросом является проблема выселенных семей. Процедура выселения неплатежеспособного заемщика пока не отработана. В законе «Об ипотеке» о маневренном жилищном фонде ничего не сказано. Сейчас активно обсуждается идея создания особого муниципального жилищного фонда для переселения несостоятельных заемщиков и их семей. Предполагается, что муниципальные власти должны выделить определенное количество квартир, в которых семьи несостоятельных заемщиков могут жить по договору социального найма, пока их заложенные квартиры не будут реализованы и заемщик не получит возможность купить другое жилье. Однако это предложение пока законодательно не оформлено.

Одним из выходов в данной ситуации является реструктуризация долга. Заемщики, реструктурировавшие свой долг, вообще не попадают в категорию неплательщиков, подлежащих выселению, поскольку у них достигнута договоренность с кредитором о реструктуризации долга.

6. Нормативная базы, регулирующая деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных, а также их рефинансированию.

Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком, должно стать стандартным процессом. В соответствии со Стратегией предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.

Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.

7. Неплатежи

Кризис неплатежей – это больная тема для всех банков, а не только для тех, кто занимается ипотекой. Особенно остро данная проблема стояла в период кризиса в 2008 – 2009 гг. Неплатежеспособность заемщиков объясняется несколькими причинами:

• увеличение суммы ежемесячного платежа  по договорам с плавающей ставкой и договорам в иностранной валюте;
• потерей работы или существенным снижением доходов;
• прочими причинами.

Для снижения риска неплатежей по кредитам, в Сбербанке России ввели  систему проверки об имеющихся обязательствах у заемщика, называемую Бюро кредитных историй (БКИ).

Кредитная история – это систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал свои обязательства по кредитному договору. Формирование и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации – бюро кредитных историй (БКИ). БКИ предоставляет кредитующим организациям сведения о том, какие кредитные обязательства и насколько дисциплинированно исполнял (или продолжает исполнять) тот или иной человек. Банк может передавать сведения о заемщике в БКИ исключительно с его письменного согласия. Если заемщик брал кредиты в разных банках, у него может быть не одна, а несколько кредитных историй.

Деятельность БКИ регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях", а регулирование и контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). К бюро кредитных историй предъявляются очень высокие требования по защите информации. За неправомерное разглашение или незаконное использование сведений, получаемых БКИ, их должностные лица несут административную либо уголовную ответственность.

Кредитная история содержит сведения о текущих и погашенных долгах кредитным организациям, а также о судебных решениях по взысканию задолженности, если заемщик таковые имеет. Именно эта часть доступна банкам, которые интересуются степенью благонадежности потенциального заемщика. В другой части содержится информация о том, кем была открыта данная кредитная история, какие банки ею интересовались. Эта информация предоставляется только субъекту кредитной истории.