Разработка рекомендаций по улучшению системы ипотечного кредитования

2. Анализ ипотечного кредитования в России (на примере  «Сбербанка»)
1. Анализ развития ипотечного кредитования в России в 2010-2013 годах

В 2008 – 2009 г. банковская система России была охвачена экономическим кризисом. 2010 – 2013 гг. стали для ипотечного кредитования периодом выхода из кризиса.

Если в 2011 г. было выдано кредитов на 717 млрд. руб., то в 2012 г. — уже более чем на 1 трлн. руб., а кредиты на покупку получили 692 тыс. семей.

В 2013 г. за первые 3 квартала выдано 785 млрд. руб. Кредиты на покупку получат 670 – 770 тыс. семей. (Данные ожидаемые данные на конец года).

Объем ипотечных кредитов выданных за последние 8 лет, руб. представлен на рисунке  2.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 – Объем выданных ипотечных кредитов, руб.

 

Охарактеризуем состояние ипотечного кредитования  за каждый год по следующим критериям:

• процентные ставки;
• величина первоначального взноса;
• требования к заемщикам;
• предлагаемые банком программы ипотечного кредитования;
• анализ статистических показателей.

2010 г. является годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования.

Одним из самых заметных признаков преодоления кризиса на ипотечном рынке стало падение ставок.  При снижении первоначального взноса до 20 – 30% средний уровень ставок составляет 13,2 %. Ставки по ипотечным кредитам в рублях выдаваемые в течение месяца  (2009 – 2012гг), представлены на рисунке 2.1

 

Рисунок 2.1 – ставки по ипотечным кредитам,% годовых

 

Отсутствуют программы кредитования без первоначального взноса.   Несмотря на то, что экономический кризис позади, однако риски невозвратов остаются достаточно высокими. Для снижения рисков при рассмотрении кредитной заявки уделяется большее значение надежности заемщика.

Большинство кредитных учреждений предпочитают не «справки по форме банка», а справку по форме 2–НДФЛ, которая полностью или хотя бы частично подтверждает заявленный заемщиком уровень его доходов. Кроме того, основаниями для выдачи кредитов является работа по найму, наличие положительной кредитной истории, продолжительность трудового стажа по специальности, который позволяет анализировать потенциальную возможность профессионального и карьерного роста заемщика, наличие активов в виде движимого и недвижимого имущества, денежных средств.

Часть банков предоставляют ипотеку лишь формально. То есть, ипотечные программы де-юре у них существуют, а де-факто кредиты не выдаются, по причине отсутствия источников финансирования выдачи кредитов.

Государство пытается решить данную проблему путем создания различных программ. Например, наблюдательный совет Внешэкономбанка (ВЭБ), который является государственной корпорацией, утвердил программу выдачи банками ипотечных кредитов, которые будут рефинансированы за счет средств ВЭБа и Пенсионного фонда России на общую сумму 250 млрд. руб.

В 2011 г. ипотека снова на пике популярности. Средняя величина процентной ставки по ипотечным кредитам  составляет 12,3 %. Информация приведена в таблице 2.1.

 

Таблица 2.1 – Ставки по ипотечным кредитам в рублях, % годовых

Период													Среднегодовая ставка
	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
2009	14,2	14,5	14,6	14,9	14,6	14,8	14,8	14,4	14,4	14,2	13,9	13,7	14,42
2010	13,9	13,6	13,4	13,4	13,4	13,3	13,2	13,3	13,2	12,8	12,6	12,5	13,22
2011	12,6	12,4	12,4	12,1	12,2	12,2	12,2	12,3	12,3	12,4	12,5	12,7	12,36
2012	11,8	11,9	12,1	12,1	12,2	12,1	11,8	11,9	11,6	11,7	11,4	11,6	11,85

 Процентная ставка по ипотеке на этапе строительства до завершения строительства и регистрации права собственности  примерно на 2% выше, чем на готовое жилье. Если же приобретать жилье в рамках партнерской программы, разница в ставках может быть и ниже, вплоть до того, что она окажется более низкой, чем по кредитам на готовое жилье.

Совместные ипотечные программы банков и застройщиков работают достаточно успешно. Разрабатываются программы, когда застройщик дотирует процентную ставку по кредиту. Несмотря на то, что дотация корректируется увеличением цены, для заемщика такие условия все равно являются более выгодными, по сравнению со стандартными условиями кредитования. Кредит привлекается на долгий период и при общей калькуляции получается, что процентная ставка, например, 8% вместо 11%  – это более выгодно, даже с учетом чуть более высокой стоимости квадратного метра. То есть, на момент покупки общая стоимость квартиры может быть чуть больше, но в перспективе, по факту выплаты кредита, общая сумма сделки, с учетом более низких процентов, получается выгоднее.

 Кредиты на загородное жилье по сложившейся еще до кризиса практике обходятся несколько дороже, чем на квартиры в многоэтажках. Разница в ставках составляет 1–2 процентных пункта.

Постепенно снижается  размер минимального первоначального взноса. Размер первоначального взноса составляет в среднем 20% от стоимости залога. Год назад эта цифра была заметно выше – 30%. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом – 15 и 10%. Однако низкий первоначальный взнос обычно связан с дополнительными условиями, например, от заемщика потребуют помимо залога приобретаемого жилья заложить еще какое-то ценное имущество либо заключить договор страхования ответственности за невозврат кредита. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков – «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством.

Требования к заемщикам вновь становятся более лояльными. Банки готовы рассматривать индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса в качестве ипотечных заемщиков. Для них банки начали разрабатывать отдельные программы, учитывающие специфические риски заемщиков подобного рода.

Возвратом к докризисной практике стало смягчение требований кредиторов к способу подтверждения дохода заемщика при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. Например, некоторые банки при условии внесения первоначального взноса в размере более 50%, предоставляют ипотечный кредит всего по одному – двум документам.

 В число стандартных требований к ипотечному заемщику все реже включают регистрацию заемщика в регионе присутствия банка.

Смягчились и критерии, определяющие надежность заемщика с точки зрения его профессиональной принадлежности. В кризис в «черный список» попало столько профессий, что шанс получить кредит имели разве что госслужащие, работники нефтяной и газовой промышленности.

Россия занимает 44-е место в рейтинге 52 стран по уровню доходов на душу населения. Позади нас – Индия, Украина, Казахстан, Колумбия, Таиланд, Аргентина, Турция и Индонезия.

Доход большей части населения не превышает 25 тыс. И лишь у 23% населения доход свыше 25 тыс. руб. Распределение населения по размеру среднедушевых денежных доходов, представлено на рисунке 2.2.

 

Рисунок 2.2 – Распределение населения по размеру денежных доходов, %

 

Расширение выбора для ипотечного заемщика отразилось и на параметрах кредитов. Многие банки предлагают не только разные валюты, но и разные виды процентных ставок – фиксированные, плавающие и комбинированные. Как вариант АИЖК и ВТБ24 ориентируются на ставку рефинансирования Центрального банка РФ. Такие ставки в благоприятной экономической обстановке выгоднее обычных, фиксированных, но в случае резкого ухудшения ситуации на мировых финансовых рынках могут вырасти настолько, что платежи по кредиту станут неподъемными для заемщика.

Большее распространение, чем до кризиса, получила и дифференцированная схема погашения кредита, которую можно использовать как альтернативу привычной аннуитетной схеме выплат равными платежами на протяжении всего срока погашения кредита.

В 2012 г. в России наступил новый ипотечный бум. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики и общую тенденцию роста процентных ставок, российский рынок ипотечного жилищного кредитования в 2012 г. активно рос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 г.

Количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2 раза по сравнению с 2010 г. Информация представлена в таблице 2.2.

 

Таблица 2.2 – Количество выданных ипотечных кредитов, шт.  

Территориальные образования	Период
	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Российская Федерация	301 433	523 582	691 724
Сибирский Федеральный округ	55 566	83 068	112 014

 

Рост ипотечного рынка также способствовал росту жилищного строительства. По данным Росстата, в 2012 г. введено в эксплуатацию 826,8 тыс. домов и квартир общей площадью 65,2 млн. кв. м., что составило 104,9 и 104,7% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Данный объем строительства является максимальным за всю историю России с 1991 г. Данные представлены в таблице 2.3.

 

Таблица 2.3 – Информация по вводу жилья

Показатель	Период
	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Ввод жилья в РФ, тыс. кв. м	58 114,30	62 263,90	65 219,80
Прирост, %		107,1	104,7
Ввод жилья в СФО, тыс. кв. м	6 569,60	7 185,60	7 406,50
Прирост, %		109	103

 

Значимой тенденцией 2012 г. стало увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем. Так, по данным Росреестра, в 2012 г. каждый пятый право собственности (20,9%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Информация приведена в таблице 2.4.

Таблица 2.4 – Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, %

Территориальные образования	Период
	1 кв 2010	2 кв 2010	3 кв 2010	4 кв 2010	1 кв 2011	2 кв 2011	3 кв 2011	4 кв 2011	1 кв 2012	2 кв 2012	3 кв 2012		4 кв 2012
РФ	12,8	13,9	14,2	14,6	15	16,3	16,9	17,6	18,8	20,2		20,5	20,9
Сибирский ФО	14,1	15,1	14,5	15,2	15,1	15,6	16	16,5	19,3	20,2		20,6	21,1