Разработка рекомендаций по улучшению системы ипотечного кредитования

 

 Этот показатель является  рекордным за всю историю активного  ипотечного кредитования в России. По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 г. также составляет не менее 20% от общего объема выданных ипотечных кредитов, а по данным Росреестра каждый четвертый зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.

В 2012 г. увеличился примерно на 20 % средний размер кредитов по сравнению с 2010 г. Данные приведены в таблице 2.5.

 

Таблица 2.5 – Средний размер кредита, тыс. руб.  

Территориальные образования	Период
	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Российская Федерация	1 260,85	1 369,31	1 491,91
Сибирский Федеральный округ	1 052,48	1 156,68	1 278,94

 

При этом качество ипотечного портфеля улучшилось: доля ипотечных ссуд,  имеющих просроченную задолженность снизилась с 3,7% (данные на 31.12.2010 г.) до 2,2 % по состоянию на 31.12.2012 г. Информация приведена в Приложении Г.

Так как большая доля жилищных кредитов используется как доплата для приобретения жилья большей площади либо лучшего качества, появляются специальные ипотечные программы, упрощающие оформление подобной сделки. Интересным вариантом стала программа АИЖК «Переезд»: заемщик берет кредит по имеющуюся у него квартиру, который служит первоначальным взносом для приобретение новой. За счет высокого первоначального взноса кредит на приобретение нового жилья выдадут по низкой ставке. Затем старая квартира продается и взятый под нее кредит погашается. При этом все платежи по этому кредиту откладываются до момента продажи залога и гасятся единовременно.

Что касается выбора ипотечной программы того или иного банка, большинство людей по-прежнему используют как ориентир величину процентной ставки по кредиту. Однако, хотя банки вовсю рекламируют ипотеку по ставке ниже 10% годовых, в действительности кредиты выдают под значительно более высокий процент. К тому же во втором полугодии 2012 г. ставки, хоть и медленно, но пошли в рост.

Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в 2012 г. приведен в Приложение Д. Самый большой объем выданных ипотечных кредитов 2012 г. зафиксирован у Сбербанка – чуть более 455,5 млрд. руб., что на 31,7% больше, чем крупнейший банк страны выдал в 2011 г.

На втором месте разместился банк ВТБ 24, выдав в прошлом году ипотечных кредитов на сумму в 157,6 млрд. руб., что, в свою очередь, на 96% больше, чем было выдано в 2011 г. Основная доля пришлась на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости – почти 98,7%, или 155,7 млрд. руб. Оставшиеся 1,9 млрд. руб. пришлось на кредиты, обеспеченные недвижимостью, уже находящейся в собственности заемщика.

По сути, эти два участника рейтинга и обеспечивают основную массу выдаваемых ипотечных кредитов, доля остальных существенно ниже. Так, на третьей строчке разместился Дельта Кредит с показателем 28,1 млрд. руб. и ростом за год на 34%. На четвертом месте –  Росбанк с объемом 17,6 млрд руб. против 13 млрд. руб. в 2011 г. (+34,8%).

В десятку лидеров также попали: банковская группа НОМОС-БАНКа, Связь-Банк, УРАЛСИБ, МТС-Банк, Возрождение и ЮниКредит Банк.

Более доступными стали кредиты под залог имеющегося в собственности жилья. Правда, ставки снизились преимущественно для целевых программ, по которым полученный кредит можно потратить только на приобретение жилья. Рекорд по этой части бьет АИЖК: по его программе ставка по кредиту привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и составляет ¾ от нее. Таким образом, минимальная ставка по кредиту по этой программе будет меньше 10% годовых.

Основная масса ипотечных кредитов  выдается в рублях. Информация приведена в Приложении Г. Более низкие ставки по кредитам в иностранной валюте утратили свою привлекательность во время кризиса, когда курс иностранной валюты повышался.

 Значительное влияние на величину процентной ставки влияет уровень инфляции в стране. Россия занимает 172 место в мире по уровню инфляции, который  на конец 2012 г. составил 6,6%. Если брать в пример США, инфляция там составляет 2%, а ипотечная ставка на уровне 3%. Уровень инфляции в странах мира представлен на рисунке 2.3.

 

Рисунок 2.3 – Уровень инфляции в странах мира, %

 

Инфляция и ипотека имеют прямую зависимость, чем выше ожидание населения касательно уровня инфляции, тем интенсивнее будут оформляться кредиты на недвижимость. Прямая зависимость инфляции на ставку по ипотечному кредиту представлена на рисунке 2.4.

 

Рисунок 2.4 – Зависимость инфляции на ставку по ипотечному кредиту, %

Если в 2010 г. уровень инфляции составил 8,78 %, а средневзвешенная ставка рублевого ипотечного кредита в целом по России 13,22 %,то в 2011 г. эти показатели равнялись 6,1 % и 12,36 % соответственно.

Средние ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,36% в конце 2011 г., до 12,8% на данный момент. Далее возможны два сценария: по оптимистичному средняя ставка снизится до 12,5% к концу этого года (началу следующего), по пессимистичному — вырастет до 13,3% годовых. Сценарии развития представлены на рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 – Сценарии развития ставок по ипотечному кредиту

 

В начале 2012 г. премьер-министр Владимир Путин подчеркивал, что ставку по ипотечному кредиту надо довести до 3–4 % годовых. Намерение государства снизить ипотечные кредиты еще раз подтвердил премьер-министр Дмитрий Медведев в 2013 г. Как заявил премьер, в настоящее время поставлена цель «выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6 %». Получается, государству нужно добиться снижения ставки по ипотеке более, чем в 2 раза. Очевидно, что для достижения поставленной задачи нужно снизить инфляцию до 4 %-4,5 %, а в идеале и еще меньше.

Наиболее значительное влияние на величину процентной ставки оказывает выбор программы страхования. По закону ипотечный заемщик обязан застраховать приобретенную недвижимость в пользу банка от риска разрушения и повреждения. Помимо этого банки предлагают добровольно заплатить за личное страхование (страхование жизни и трудоспособности заемщика) и страхование титула (риска прекращения права собственности на квартиру, обременения или ограничения права собственности на квартиру правами третьих лиц). И если некоторые банки готовы позволить заемщику отказаться от страхования титула без каких – либо санкций, за отказ от личного страхования подавляющее большинство банков существенно повышает ставку по кредиту.

Росбанк и банк «ДельтаКредит», принадлежащие группе Societe Generale, занимают единую позицию в отношении заемщиков, не желающих тратиться на добровольное страхование: ставка по кредиту увеличивается на 6,5 п.п. (на 3,5 п.п. – за отказ от страхования риска причинения вреда жизни и потери трудоспособности, еще на 3 п.п. – за отказ от страхования титула). ВТБ 24 увеличит ставку на 3 п.п. за отказ от добровольного страхования, банк «Уралсиб» – на 2 п.п., АИЖК – 0,7 п.п. и Газпромбанк – на 1 п.п. – за отказ от личного страхования. Приятным исключением служит Сбербанк: отказ оформить страхование жизни и здоровья и страхование титула при оформлении ипотеки никаких изменений условий кредитования за собой не влечет.

Стандартной практикой стали пониженные ставки для «зарплатных» клиентов и сотрудников организаций из числа корпоративных клиентов банка. Хорошая кредитная история тоже может стать основанием для снижения ставки. Правда, часть банков снижает ставки для качественных заемщиков только из числа своих клиентов. В целом подобные льготы позволяют снизить ставку по кредиту на 0,5–1 процентный пункт.

Результаты социологических опросов показали, что население весьма живо интересуется ипотекой. Заинтересованность населения в ипотечном кредитовании представлена на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6 – Заинтересованность населения в ипотечном кредитовании

 

В  2013 г. продолжается увеличение объемов выдачи кредитов по ипотеке. За полугодие 2013 г. объемы выданных заемщикам ипотечных кредитов составили 102,7 млрд. руб. Эти цифры на целых 17% превышают показатели, которые были зафиксированы в июле 2012 года (около 88 млрд. руб.). Финансовые эксперты предварительно подсчитали, что по итогам первого полугодия 2013 г. рост объемов российской ипотеки опережает прошлогодние показатели почти на 24%. В денежном эквиваленте эта сумма составляет около 530 млрд. руб.

На сегодняшний день ипотечный рынок можно считать достаточно сформировавшимся. По прогнозам экспертов, основные изменения в ипотечных предложениях следует ждать в сегменте загородной недвижимости, Активными темпами будет развиваться и рынок ипотеки на зарубежную недвижимость, особенно в странах ЕС. Пока кредитные учреждения России только начинают осваивать европейские просторы, делая первые шаги на этом пути. Если до сегодняшнего дня гражданам РФ было трудно найти банк, который бы помог им в реализации ипотечных планов при покупке зарубежной недвижимости, то, возможно, уже к концу нынешнего года можно будет выбирать из множества заманчивых предложений от разных кредиторов.

Прогнозы экспертов по уровню развития российского рынка ипотеки на конец 2013 – начало 2014 г. являются весьма оптимистичными. По всей вероятности, сотрудничество между банками и застройщиками будет крепнуть и будут вводиться все новые коррективы, которые сделают ипотечные программы еще более выгодными для каждой из сторон.

Таким образом, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

• увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
• увеличение кредитов, выдаваемых в рублях;
• уменьшение просроченной задолженности;
• увеличение количества банков, которые предоставляют ипотечные кредиты;
• смягчение требования к заемщикам;
• снижение процентных ставок;
• увеличение различных программ кредитования;
• развитие новых направлений ипотечного кредитования, например, как приобретение недвижимости за рубежом.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
2. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
3. Несовершенство нормативно-правовой базы;
4. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
5. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;
6. Психологические факторы, нежелания жить в долг.

 

• Специфика  ипотечных кредитов представляемых Сберегательным Банком РФ

Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам  множество различных  услуг. Например,  для физических лиц  операции по вкладам, кредитование, операции с ценными бумагами, банковские карты, валютно-обменные и неторговые операции, операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов, денежные переводы, аренда сейфов и др.

 Для юридических лиц  – расчетно-кассовое обслуживание,  кредитование,  операции с ценными бумагами,  конверсионные операции,  инкассация, торговое финансирование и документарные операции и др.

Ипотечное кредитование среди прочих операций Сбербанка РФ занимает важную роль. Ипотечные кредиты Сбербанк начал выдавать одним из первых, не прекращал выдачу ипотечных кредитов в кризис, выдает кредиты и сейчас. Сбербанк РФ лидирует по количеству отделений в России. Ставки по ипотечным кредитам на уровне рыночных, хоть и не самые низкие.

Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство. Процентное соотношение выдаваемых кредитов клиентам Сбербанка представлено на рисунке 2.7.

 

Рисунок 2.7 – Кредиты выдаваемые клиентам Сбербанка, %

 

Кредит предоставляется в Российских рублях и в иностранной валюте: долларах США или Евро. 
Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.

Документы, необходимые для оформления ипотечного кредита:

• заявление-анкета заемщика;
• заявление-анкета залогодателя юридического лица;
• паспорт заемщика (созаемщика(ов)/ поручителя(ей)/ залогодателя(ей) - при наличии);
• документы по предоставляемому залогу (в соответствии с требованиями Банка);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/ созаемщика/ поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке);
• документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Для получения кредита по программе молодая семья дополнительно предоставляются: