Разработка рекомендаций по улучшению системы ипотечного кредитования

• Разработка рекомендаций по улучшению системы ипотечного кредитования
• Проблемы ипотечного кредитования на современном этапе

Проблемы ипотечного кредитования на современном этапе можно условно разделить на макро-  и микроуровне.

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на макроуровне мешает целый ряд проблем финансового характера, а также вызванные несовершенством действующего законодательства и государственной политики.

К проблемам в финансовой сфере относятся:

• высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков;
• отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);
• высокие ставки рефинансирования;
• высокая стоимость кредитов для заемщика;
• низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;

Результатом несовершенства законодательства является:

• недостаточное развитие  страхового дела;
• отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков в части проблем по взысканию долга;
• недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

Все проблемы, которые условно отнесены к финансовой сфере, взаимосвязаны.  Чтобы понять, почему в России ставка по ипотечным кредитам намного выше ставок в западных странах, необходимо выделить ее отдельные составляющие, а также выявить причины, влияющие на величину каждой составляющей.

К факторам формирования ставки по кредитам  относятся:

• стоимость финансирования, которое банк должен привлечь на срок, максимально приближенный к сроку кредитования;
• стоимость расходов банка на поддержание текущей деятельности;
• прибыль банка от выдачи кредита и плата за риск;
• инфляция.

Несмотря на то, что существует несколько способов финансирования – кредиты  Банка России, межбанковское кредитование, кредитование путем размещения облигаций и акций, а также привлечение вкладов от юридических и физических лиц, все они достаточно дороги. Например, кредитование у Банка России  осуществляется фактически по ставке рефинансирования ЦБ РФ. На сегодняшний день она составляет 8,25%.

Привлекаемые вклады также относятся к достаточно затратным способам финансирования. Сейчас некоторые российские банки предлагают вклады с 10% годовых, таким образом, процентная ставка по выданным кредитам не может быть ниже этой величины.

Кредитование путем размещения ценных бумаг (акций, векселей, облигаций и др.) представляет собой более низкий по стоимости способов привлечения финансовых ресурсов. Однако и этот способ имеет ряд минусов:

• право эмиссии собственных акций и облигаций имеет коммерческий банк, образованный как акционерное общество, и это право обусловлено его формой собственности. Векселя может выпускать любой коммерческий банк по истечению двух лет деятельности;
• размещение ценных бумаг достаточно длительный и сложный процесс, состоящий из большого количества взаимосвязанных событий, мероприятий и ограничений.

Вторая составляющая ставки-накладные расходы – затраты на содержание сотрудников и инфраструктуру, проверку информации клиентов, хранение ее в IT-системах, содержание кассы. На эти накладные расходы уходит еще порядка 1,5 – 2%.

Стоимость платы за риск и доход кредитной организации составляет порядка 4,25%. По сравнению с аналогичными показателями в большинстве стран мира, это очень много. Это обусловлено объективной экономической реальностью, более совершенной инфраструктурой рынка на Западе и тем фактом, что риски финансовых институтов на развитых рынках априори ниже, чем на развивающихся.

Кроме того маржа банков в России формируется с учетом финансовых рисков, а также с учетом судебной практики взыскания задолженности с неплательщика. В нашей стране еще не отработан механизм погашения ипотечного кредита в случае просрочки платежа путем реализации предмета залога. В связи с этим банки закладывают больший процент на покрытие данных рисков.

Главной особенностью российской денежной системы по сравнению с аналогичными системами большинства стран мира является отсутствие так называемой системы "длинных денег", с помощью которой обычно осуществляется финансирование долгосрочных программ заимствования. Дефицит финансирования в свою очередь не способствует снижению процентных ставок.

На величину ипотечных ставок влияет уровень инфляции в стране. Например, если в США инфляция составляет 2%, то не удивительно, что ипотечная ставка там на уровне 3%. В то же время в России инфляция – около 7%, а ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, колеблется от 12 до 14 %.

Проблемами в области страхования недвижимости являются:

• мошенничество в области страхования как страховщиков, так и страхователей. Со стороны страховщиков мошенничество выражается в выдаче недействующих полисов страхования,  со стороны страхователей в сокрытии и искажении информации, например о наличии заболевай злокачественных новообразований, ВИЧ-инфицирования или СПИДа).
• несовпадение цены квартиры с ее оценочной стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки квартиру за 2 000 тыс. руб., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает 1900 тыс. руб. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не 1700, а 1615 тыс. руб., и заемщику придется срочно находить недостающие 85 000 руб.

В данной ситуации на поиск дополнительных средств или проведение повторной процедуры оценки потребуется время, в течение которого выбранная квартира может быть уже продана другому покупателю.

• невыплата страхового возмещения при наступлении страхового случая. Многие страховые компании  предлагают страхование жизни и потери трудоспособности заемщика в случае наступления инвалидности. На практике же часто происходят ситуации с возникновением длительной нетрудоспособности в результате тяжелых травм или в случае рождения ребенка. Страховая защита в данных случаях либо не действует либо значительно увеличивает цену страхования.

На сегодняшний день есть несколько причин, по которым страховая компания имеет право отказать в выплате страхового возмещения даже в случае смерти застрахованного лица. Не признаются страховыми случаями смерть застрахованного лица, наступившая в результате несчастного случая или болезни, и инвалидность 1 или 2 группы, наступившие в результате самоубийства или покушения на самоубийство, нахождения застрахованного лица в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения.

• создание препятствий для получения страхового возмещения, а также нарушение сроков выплаты. Так как большинство договоров страхования имеют случаи, предусматривающие отказ в страховой выплате, то существуют такие и прецеденты на практике. В случае отказа в выплате получить возмещение можно путем судебного разбирательства.
• высокая стоимость страхования. Средняя совокупная цена за полис по ипотеке составляет  от 0,5 до 1% от суммы кредита. Причем под сумой кредита понимается остаток долга заемщика перед банком, то есть по мере выплаты, стоимость страхования уменьшается. Выплачивается стоимость страховки ежегодно. С одной стороны, 1% – не большая сумма, с другой – это станет дополнительной финансовой нагрузкой на долгие годы ипотеки, а страховые тарифы могут в будущем и возрасти.

В настоящее время обращение взыскания и реализация бремененного ипотекой имущества занимают достаточно длительное время, в некоторых случаях – от 1,6 до 2 лет. При этом внесудебная форма удовлетворения требований ипотечного кредитора (как более оперативная по сравнению с судебной), несмотря на внесенные в законодательство поправки, допустима в ограниченных законодателем случаях, а потому на практике должного развития не получает.

Все это негативно сказывается на интересах сторон ипотечных отношений, снижает обеспечительную функцию ипотеки. Причины такого положения дел связаны не только со сложностями организационно-технического свойства, но и с недостаточной правовой регламентацией процедур осуществления права залогодержателя на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки, прежде всего нормами материального гражданского права. Поэтому проблема обращения взыскания и реализации заложенного имущества признана доктриной одной из центральных проблем залога в Российской Федерации.

Основными проблемами ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются заемщики на микроуровне, как правило, заключатся в неудовлетворительной работе банков, риэлторов, сложностей в поиске объекта залога,  официального дохода, недостаточного для оформления кредита на необходимую сумму.

Проблемы с банком. Одна из проблем заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки. Бывают случаи, что по этой причине покупатель не имеет возможности приобрести подходящий объект недвижимости, так как продавец не желает ждать долгое время. Кроме того, некоторые документы (например, справка по форме 2-НДФЛ) уже могут утратить срок действия и необходимо будет тратить дополнительное время, а иногда и средства, для получения актуальных данных.

Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время иногда эти расходы не оправданы квалификацией и опытом консультанта. В случае сложных сделок (например, смена предмета залога в рамках действующего договора ипотеки) необходима  помощь специалиста высшей категории, желательно с юридическим образованием, так как ошибка риелтора может послужить причиной не заключения сделки и пострадают продавцы и покупатели всей цепочки.

Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Для снижения рисков банки предъявляют требования к типу перекрытий, году постройки, материалу, из которого построен объект недвижимости, этажности. Скорее всего в качестве объекта ипотеке не подойдет квартира с неузаконенной перепланировкой.

Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования. Другая не менее острая проблема растущего рынка – повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.

Другая проблема – невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).

Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника «длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов.

• Направления совершенствования системы ипотечного кредитования

Для решения вышеназванных проблем можно выделить основные направления:

1. Формирование положений на законодательном уровне для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования.
2. Снижение стоимости недвижимости, формирования рынка с доступными для большинства граждан ценами на жилье.
3. Налоговое стимулирование всех субъектов ипотечных отношений.
4. Совершенствование законодательной базы в части обращения взыскания на предмет ипотеки.
5. Создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита.
6. Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию.
7. Проблема невозвратов кредитов и просрочки платежей.