Спрос и предложение на рынке недвижимости

А теперь рассмотрим три вида эластичности спроса подробней.

Эластичный. Так как микроэкономика в современных условиях рассматривает инструмент принятия управленческих решений на уровне одного хозяйствующего объекта (предприятия), группы (концерн) и на уровне структурных подразделений отдельного хозяйствующего субъекта,то мы можем рассмотреть эластичность спроса на примере определения происходящих изменений с денежными поступлениями; с точки зрения покупателя, что происходит с общей выручкой в случае изменения цены.

Таким образом, если спрос эластичен, уменьшение цены приведет к увеличению общей выручки. Потому, что даже при меньшей цене, уплачиваемой за единицу продукции, прирост продаж оказывается более чем достаточным для компенсации потерь от снижения цены.

Неэластичный. Если спрос неэластичен, уменьшение цены приведет к уменьшению общей выручки. Небольшое расширение продаж, которое произойдет в этом случае, окажется недостаточным для компенсации снижения выручки, получаемой с единицы продукции.

Единичная эластичность. В специальном случае единичной эластичности увеличение или уменьшение цены оставит общую выручку без всяких изменений. Потеря выручки, вызванная снижением цены, будет в точности компенсирована расширением продаж. И наоборот, прирост выручки, полученный благодаря росту цены, будет в точности компенсирован потерей выручки, вызванной сокращением спроса.

Графически различная ценовая эластичность спроса на товар может быть выражена через различный наклон линий спроса. Спрос с абсолютной эластичностью графически будет выглядеть как горизонтальная линия, а абсолютно неэластичный спрос - как вертикаль.

Помимо словесного заключения об эластичности или, наоборот, неэластичности спроса часто бывает необходимо дать количественную оценку этой характеристике спроса. Степень эластичности спроса по цене измеряется при помощи коэффициента прямой эластичности:

В случае линейного вида функции спроса независимо от наклона к координатным осям эластичность будет различной на разных участках.

При одинаковых абсолютных изменениях цен( Р) на всем протяжении линии d одинаковыми будут и изменения объема спроса Q

Однако процентные изменения цен и объема спроса будут разными. В верхней части графика абсолютная величина эластичности спроса будет больше 1, приближаясь к бесконечности в точке Р. В нижней части графика все наоборот. Только в середине графика в точке N, эластичность спроса будет равна 1.

Кроме эластичности спроса по цене товара существуют другие виды эластичности спроса, то есть зависимость его от других факторов. К ним прежде всего относится эластичность спроса по доходу. Она отражает зависимость изменения спроса отдельного потребителя, отрасли, рынка в целом от роста или уменьшения индивидуального или совокупного денежного дохода. Следующий вид эластичности спроса - перекрестная эластичность. Эта эластичность показывает зависимость процентного изменения спроса на какой-то товар от процентного изменения цены на какой-то другой товар.

А сейчас перечислим факторы, оказывающие влияние на эластичность спроса:

1. Наличие на рынке  товаров-заменителей.

Вообще говоря, чем больше хороших заменителей товара предлагается на рынке потребителю, тем эластичнее спрос на него. С другой стороны, чем их меньше, чем их полезные свойства хуже свойств и характеристик данного товара тем эластичность меньше. Также стоит отметить, что эластичность спроса на продукт зависит от того, насколько узки рамки этого продукта. (Спрос на машинное масло Мобил является более эластичным, чем спрос на машинное масло вообще, но хорошего заменителя масла как такового не существует).

2. Универсальность использования  товара. Чем специфичней продукт  и его характеристики, тем ниже  эластичность спроса на него (инсулин).

3. Фактор времени. Вообще  говоря, спрос на продукт тем  эластичнее, чем длиннее период  времени для принятия решений. Одна из причин этого правила  заключается в том, что потребитель, как человек, имеет привычки.

4. Доля расходов в бюджете  на данный товар. Чем большее  место в бюджете занимает данный  товар, при прочих равных условиях, тем выше будет эластичность  спроса на него. Если покупатель  тратит на какой-то товар незначительную  часть своего бюджета, то изменение  цен на него обычно мало  влияет на потребительский спрос.

5. Уровень доходов потребителя. Эластичность спроса на один  и тот же товар у потребителей  с различным уровнем дохода  также неодинакова.

6. Консерватизм потребителей. Эластичность индивидуального спроса  ниже всего у товаров, которые  с точки зрения данного потребителя  являются для него наиболее  необходимыми.

7. "Неоткладываемость" в удовлетворении конкретной потребности. Эластичность спроса на товары,потребление которых не может быть отложено на другой срок, крайне низкая.

Теперь обратимся к эластичности предложения. Как и спрос, количество предлагаемого на рынке товара находится в определенной зависимости от многих переменных и прежде всего - рыночной цены товара. Эластичность предложения, как и эластичность спроса, колеблется в пределах от 0 до бесконечности. Важнейшим фактором, влияющим на эластичность предложения, является количество времени, имеющегося в распоряжении производителя, для того, чтобы отреагировать на изменение цены продукта. Вообще говоря, следует ожидать, что чем больше по продолжительности время, которым обладает производитель, для того,чтобы приспособиться к данному изменению цены, тем больше изменится объем производства и тем больше соответственно эластичность предложения.

Различную степень эластичности предложения можно проиллюстрировать разным наклоном линии предложения. Вертикальная линия соответствует абсолютно неэластичному предложению, горизонтальная, наоборот,- абсолютно эластичному. Как и в случае со спросом для характеристики эластичности предложения, важны не столько абсолютные изменения цены и объема предложения, сколько их процентные изменения. Единичную эластичность предложения будет отражать линейная функция предложения, проходящая через начало координат, независимо от наклона к осям.В принципе же на верхнем участке кривой предложения эластичность меньше 1, но больше 0. На нижнем, наоборот, эластичность больше 1.

Помимо цены и времени на эластичность предложения влияют другие факторы:

" цены других товаров(ресурсов).Этот фактор подразумевает перекрестную эластичность предложения.

" уровень достигнутого  использования ресурсов. Подразумевает  то, что если нет резервов: людских, материальных и др., то возможности  реагирования предложения весьма  ограниченны.

" степень монополизации отрасли и возможности перелива капитала из других отраслей.

" технологические особенности налаживания производства определенного товара. (Постройка судов, хлебопечение)

недвижимость спрос предложение

 

Заключение

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.

Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами;

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них:

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ(Изменение уровня доходов населения;Изменение уровня доходов бизнеса; Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов; Стоимость строительства;Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы.
2. СОЦИАЛЬНЫЕ Изменение  численности населения;Изменение образовательного уровня; Изменение уровня преступности.
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ Реальная  налоговая ставка;Уровень налога на имущество;Уровень земельного налога; Экологическая обстановка: Уровень развития инфраструктуры.

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района, его экологическим состоянием, наличием объектов культурного и бытового назначения.

Способность спроса и предложения адаптироваться к изменившимся условиям рынка называется эластичностью. Различают три вида эластичности спроса:

" эластичный

" неэластичный

" с единичной эластичностью.

Кроме эластичности спроса по цене товара существуют другие виды эластичности спроса, то есть зависимость его от других факторов. К ним прежде всего относится эластичность спроса по доходу. Следующий вид эластичности спроса - перекрестная эластичность. Эта эластичность показывает зависимость процентного изменения спроса на какой-то товар от процентного изменения цены на какой-то другой товар.

Теперь обратимся к эластичности предложения. Как и спрос, количество предлагаемого на рынке товара находится в определенной зависимости от многих переменных и прежде всего - рыночной цены товара.

Важнейшим фактором, влияющим на эластичность предложения, является количество времени.

Помимо цены и времени на эластичность предложения влияют другие факторы:

" цены других товаров(ресурсов).Этот фактор подразумевает перекрестную эластичность предложения.

" уровень достигнутого  использования ресурсов. Подразумевает  то, что если нет резервов: людских, материальных и др., то возможности  реагирования предложения весьма  ограниченны.

" степень монополизации отрасли и возможности перелива капитала из других отраслей.

" технологические особенности  налаживания производства определенного  товара.(Постройка судов, хлебопечение)

 

Список литературы

1. Белых Л.П. Управление  портфелем недвижимости: Учебное пособие.- М.:ИНФРА-М,2010.-231с.

2. Иванов В.В., О.К.Хан О.К. Управление недвижимостью.- М.:ИНФРА-М.,2012, 446с.

3. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. Учеб. Пособие /Под ред. П.И. Юнацкевич, А.Н. Мошнова. - СПб.:Изд. Дом «Сентябрь», 2012, 264с.

4. Экономика и управление  недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: изд-во «Смолин Плюс». М.: Изд-во «АСВ», 2011, 508с.

5. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости. Учебник для вузов.- М.: Маркетинг, 2012

6. Григорьев В.П. Управление  муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое  пособие/ В.В.Григорьев. М.:Дело, 2011.

Интернет-сайты:

www.infokniga.ru

www/investzem,ru

www.businesspravo.ru

dpr.ru/journal/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЧАСТЬ II. Разработка концепции управления недвижимостью

Объект - квартира (вторичное жилье), находящаяся по адресу Кировский район, ул. Мубарякова д.12. Квартира располагается на первом этаже 12-этажного дома. Количество комнат 1. Тип дома - панельный. Квартира угловая. Общая площадь квартиры 44 кв.м.

Цель - проанализировать возможные варианты и выявить тот способ использования объекта недвижимости, который будет являться наиболее доходным и выгодным.

За минувшую неделю средняя стоимость жилого квадратного метра в Кировском районе Уфы выросла на 0,34 процента - до 74,558 тысячи рублей.

В "плюсе" оказались все сегменты рынка, за исключением однокомнатных квартир, стоимость которых не изменилась. На сегодня средняя цена предложения вторичных однокомнатных квартир в Уфе составляет 79,574 тысячи рублей за "квадрат", "двушек" – 73,756 тысячи, "трёшек" – 71,927 тысячи, многокомнатных квартир – 85,752 тысячи рублей. Средняя стоимость элитного жилья – 90,020 тысячи рублей за квадратный метр. Последняя категория жилплощади при анализе ситуации на рынке не учитывается.

Указанные параметры - это цены, запрашиваемые продавцами недвижимости. В ходе торга они, как правило, снижаются на пять-десять процентов.

Эксперты отмечают, что ценовая ситуация на уфимском вторичном рынке жилья характеризуется стабильным ростом, опережающим инфляцию. Это означает, что "дно" успешно пройдено и недвижимость позволяет сохранить вложения от обесценивания.

На сегодня самая дешевая квартира в Уфе предлагается за один миллион шестьсот девяносто тысяч рублей. Она расположена в доме по ул. Кольцева д.201/1, и имеет площадь 23 квадратных метров. Самая дорогая квартира предлагается за 45 миллионов рублей: ул.С.Перовской девять комнат, 593 "квадрата".

Минимальная цена предложения в сегменте комнат - 750 тысяч рублей: ул.Блюхера 11 квадратных «метров». Максимальная цена - 1,55 миллиона рублей: ул.8 марта, 20 "квадратов".

Самый дорогой коттедж, выставленный на продажу, предлагается за 55 миллионов рублей. Он расположен в Частном Загородном Жилом Комплексе – «Сосновый бор», имеет площадь 920 квадратных метров.

Квартиру, находящуюся по ул.Мубарякова , выставляют на продажу по цене 68,1 тыс. руб. за 1 кв.м. Общая цена квартиры – 3 млн. руб.

В данной квартире зарегистрировано 4 человека, квартира является приватизированной в общую долевую собственность. Никаких обременений на квартире нет, как было выяснено в ходе анализа правового положения квартиры. Поэтому никаких трудностей в переоформлении документов не возникнет.