Спрос и предложение на рынке недвижимости

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт управления и  безопасности предпринимательства

 

 

Кафедра _______экономики и менеджмента___________

(наименование)

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

вариант № 7

 

по дисциплине    управление недвижимостью

 

на тему:   Спрос и предложение на рынке недвижимости

 

 

Выполнила студентка

заочной формы обучения

направления (специальности)

080502.65 «Экономика и управление на предприятии»

        (код)                        (наименование)

 

       5    курса  ЭУП(з)-51-10     группы      _____________   /    Иксанова Э.Р.  /

                  (индекс)                                     (подпись)             (Ф.И.О.)

 

Преподаватель-рецензент

Доцент кафедры экономики и менеджмента                      /Галимуллина Н.А. /

        (должность)            (наименование)           (подпись)              (Ф.И.О.)

 

 

 

 

 

Уфа

2015

 

Оглавление

Часть 1. Введение…………….…………………………………………….….….3

Глава 1. Классификация недвижимости……………………………………...….4

Глава 2. Влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости…………………………………………………………………….8

Глава 3. Эластичность спроса и предложения………………………………12

Заключение………………………………………………………….…………..17

Библиографический список…………………………………………………….20

Часть 2. Разработка концепции управления недвижимостью………………21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Часть 1. Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

В качестве основы любой экономической системы является собственность. Отечественная экономика в период становления развитого рынка нуждается в коренной реформации механизмов управления собственностью, затрагивающей все уровни управления.

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна человеческая любая производственная деятельность. В этой связи управление недвижимостью, базирующееся на адекватной ее оценке - задача сложная и значимая для сохранения и наращивания экономического потенциала государства. Крайне важна также проблема интеграции отечественной системы оценки недвижимости в международную практику.

Целью данной работы является рассмотреть и определить влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости, сформировать четкое представление об эластичности спроса и предложения.

 

Глава 1. Классификация недвижимости

Недвижимость можно рассматривать как:

потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации (группировки) может быть использован метод «группированных признаков». Подобная классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например:

1. Происхождение:

естественные (природные) объекты;

искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

свободные земельные участки (под застройку или другие направления использования поверхности земли);

природные комплексы (месторождения и т.п.).

3. Постройки:

для жилья;

для офисов;

прочие.

4. Размеры:

земельные массивы;

отдельные земельные участки.

5. Комплексы зданий и  сооружений (дачный поселок, район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

6. Жилой дом многоквартирный.

7. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж):

секция (подъезд);

этаж и секции;

квартира;

комната;

летняя дача.

8. Комплекс административных  зданий:

здание;

помещения или части зданий (секции, этажи).

9. Готовность к использованию:

готовые;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

требующие завершения строительства.

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она в свою очередь подразделяется на:

специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке;

неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных типов недвижимости, методов управления ею и методов оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В процессе классификации выделяются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики, что определяет возможность единообразия подходов к оценке эффективности инвестиций в недвижимость.

Западные исследователи рынка недвижимости предлагают сегментировать его в зависимости от классификации недвижимости по:

ключевым видам недвижимости - офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая;

особым (неключевым видам) приносящей доход недвижимости - отели, стадионы, франчайзинговые предприятия розничной торговли, неприбыльные необработанные земли, лесные участки.

Инвесторам целесообразно классифицировать рынок недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования: рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, рынок гибридных обязательств, рынок опционов.

Использование какой-либо классификации недвижимости определяется целями анализа рынка. Последний, как правило, индивидуальный и уникальный. Приоритеты и значимость, придаваемые тому или иному рассматриваемому параметру, неизбежно меняются в зависимости от целей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: Рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение	Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение	Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ  СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение	Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение	Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Эластичность спроса и предложения

Учитывая все перечисленное выше можно предположить, что потребители очень сильно реагируют на изменение спроса и предложения. Соответственно, что быстрота и интенсивность реакции на изменившиеся условия будет разной. Однако степень реакции в отношении одного и того же вида продукции существенно варьируется. Кто-то реагирует сильнее, кто-то слабее. Разная интенсивность реакции может наблюдаться при изменении цены на товар и при изменении дохода, при изменении моды и при изменении ценовых ожиданий. Наблюдение и изучение реакции типичных потребителей и типичных производителей на изменение тех или иных условий позволяет прогнозировать реакцию рынка в целом.

Способность спроса и предложения адаптироваться к изменившимся условиям рынка называется эластичностью (с точки зрения математиков эластичность это отношение относительного прироста функции к относительному приросту независимой переменной).

Предлагаю рассмотреть реакцию спроса на изменение цены на товар. Зависимость объема спроса на товар от изменения цены на него называется эластичностью спроса по цене, или иначе прямой эластичностью. Если покупатель быстро и однозначно реагирует на изменение цены, то в этом случае спрос эластичен. И, наоборот, если реакция слабая и вялая, то значит,что спрос неэластичен. Если изменение цены влечет за собой такое же изменение объема спроса, то, значит, эластичность спроса равна единице.

Таким образом, различают три вида эластичности спроса:

" эластичный

" неэластичный

" с единичной эластичностью.

Могут встречаться ситуации, когда спрос оказывается абсолютно неэластичным к любому самому большому изменению цены, или, наоборот, обладает бесконечной эластичностью. Например, подорожание хлеба с 1000 рублей до 2500 не вызвало сокращение спроса.С другой стороны, при фиксированных ценах их административное повышение на 20-30% было способно на какое-то время парализовать спрос на подорожавший товар.