Спрос и предложение на рынке недвижимости

Работы, связанные с экспертизой технического состояния квартир, зданий, сооружений, помещений могут проводиться с различными целями. В нашем случае это экспертиза, целью которой является выявление технического состояния квартиры на данный момент. Экспертиза технического состояния квартир и помещений проводится в том случае, если планируется перепланировка помещения. Перенос конструкций, стен, перегородок, коммуникаций может нарушать эксплуатационную нагрузку. Безопасность проведения работ по перепланировке помещений является основным вопросом, на который должна ответить экспертиза технического состояния квартиры или помещения. Еще одним вопросом, на который отвечает экспертиза, является определение стоимости работ по перепланировке обследуемой квартиры или помещения. В нашем случае как раз возможна будет перепланировка стен квартиры в случае, если мы будем оснащать ее под офис.

Техническая экспертиза не выявила каких либо повреждений несущих конструкций и стен, нам разрешено сделать перепланировку путем снесения одной стены. Вторую, несущую стену, в случае оснащения квартиры под офис, мы оставим в качестве перегородки между основным помещением офиса и подсобным помещением.

В ходе торгов выяснилось, что состояние квартиры оставляет желать лучшего - нужна замена окон, косметический ремонт. Хотя квартира и находится в экономически привлекательном районе, ее стоимость может быть снижена приблизительно на 10 %. Таким образом, стоимость данной квартиры составила 2 700 тыс. руб.

Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Варианты использования квартиры могут быть следующими: сдача жилья в аренду по рыночным ценам на данный момент; оснащение квартиры под офис и сдача его в аренду, либо использование нового офиса под свои цели - например, открыть какую-либо организацию в этом офисе.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Рассмотрим, как можно наиболее эффективно использовать нашу квартиру.

Во-первых, это сдача жилья в аренду. Для этого нам необходимо сначала провести косметический ремонт квартиры. Он обойдется нам примерно в 15 тыс. руб. (поклейка обоев, замена розеток, выключателей, замена линолеума на новый).

По наблюдениям аналитиков однокомнатную квартиру в столице республики можно снять в среднем за 12 000 рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются за 16 000 рублей, трехкомнатные - по 20 000 рублей в месяц. Арендные ставки зависят и от расположения дома. Так, в Демском районе квартиры сдаются по цене от 10 тысяч до 20 тысяч рублей в месяц, в Октябрьском районе - от 14 до 23 тысяч рублей. В Советском районе разброс цен - от 13 до 27 тысяч рублей в месяц.

Наша квартира расположена на оживленной улице, в непосредственной близи к магазинам и торговым центрам, паркам и прочим культурным объектам, а также находится вблизи от остановки транспорта. Это значит, что сдавать ее в аренду мы можем за 15 000 руб. в месяц, Коммунальная плата за нее составит 2 000 руб. в месяц. Таким образом, в год квартира будет приносить 156 000 руб. чистого дохода. Если ее сдавать посуточно(1000 руб. в сутки), то в год квартира принесет приблизительно 365 000 руб. дохода.

За пять лет при долгосрочной аренде квартира принесет 780 000 руб. дохода, при посуточной - 1 825 000 руб.

Через пять лет цены вырастут на 6 %. Теперь квартира будет приносить 165 360 руб. в год при долгосрочной аренде и 386 000 руб. при аренде посуточной.

К 2025 году цены на жилье повысятся еще на 5%. К тому времени квартира уже принесет 1 606 800 тыс.руб. (826 800 + 780 000) и 3 759 тыс.руб. ( 1 825 000 + 1 934 000). Тогда получится что при долгосрочной аренде в год будет поступать 173 628 руб. а при посуточной 405 300 руб. Каждые 5 последующих лет рост цен будет составлять прим. 5%. Посчитав, мы получим, что при таком уровне цен при сдаче квартиры в долгосрочную аренду квартира окупится нам через 18 лет. При краткосрочной аренде - за 9 лет.

В итоге получается, что если уж и сдавать ее в аренду то лучше на короткие сроки, так как спрос в данной области есть всегда, и окупится квартира в этом случае намного быстрее.

Во-вторых, мы решили сделать в квартире ремонт - полностью переделать ее под офис и также сдавать его в аренду. Чтобы осуществить этот план, нужно снести одну стену, заделать один дверной проем и сделать его со стороны улицы. Провести полный ремонт квартиры, а также узаконить перепланировку. Стоимость комплексного ремонта с полной перепланировкой квартиры составляет в среднем 4 000 за 1 кв. м. Добавим сюда стоимость узаконивания перепланировки, получится примерно 204 000 руб.

Средняя арендная ставка офисной недвижимости 666 руб. за кв. м. Получается, что нашу квартиру, теперь уже офис, мы можем сдавать за 29 304 руб. в месяц. Если учитывать те же коэффициенты цен через 5 лет - цены вырастут на 6% - то получим, что наш офис окупится через 8,3 года.

29 304 * 12 = 351 648 * 5 = 1 758 240 руб. принесет нам офис за 5 лет

Через 5 лет ставка повысится и он будет приносить нам 372 746 руб. в год.

3 000 000 - 1 758 240 = 1 241 760 руб. осталось до окупаемости

Для этого нужно еще 3,3 года: 5 + 3,3 = 8,3 года до полной окупаемости офиса.

И последний, третий проект, это основать в нашем офисе свое предприятие. В нашем случае это будет пункт по реставрации подушек.

Рентабельность этого бизнеса:

Расходные материалы: себестоимость наперника из импортного тика -- 60 руб. (70*70 см).

Цена услуги по реставрации подушек составляет 150?200 руб. (70*70 см) из импортного тика.

Цена услуги по реставрации перин -- от 700 до 2000 руб./шт.

Таким образом, чистая прибыль с одной подушки из импортного тика 75 руб. (или 50%), с одной перины/одеяла от 300 до 1200 руб. (или от 50% до 80%).

Наши расходы на содержание пункта по реставрации подушек (нашего офиса): Потребление электроэнергии в месяц -- 300 кВт. Телефон -- 300 руб./месяц Заработная плата -- 8000 руб./месяц. Ежемесячное среднее потребление ткани 200 метров погонных. Касса успешно действующего пункта по реставрации составит в среднем 90-100 тыс. рублей в месяц.

Посчитав затраты и расходы получим около 55-65 тыс. рублей чистой прибыли ежемесячно. Окупаемость пункта по реставрации подушек примерно 3-4 месяца.

Теперь посчитаем, за какое время нам вернется стоимость квартиры. В среднем наша прибыль будет 60 тыс. руб. в месяц, или 60 000 * 12 = 720 000 руб. в год. Значит, наша квартира окупится нам за 4,1 года.

Из всего вышесказанного следует, что самый оптимальный вариант, а также он является самым прибыльным - это отделка квартиры под офис и открытие в ней предприятия.