Спрос и предложение на рынке жилья

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

Введение                                                                                                                         2

1.     Общая характеристика  рынка недвижимости и его сегментов              5                                           

1.1. Определение сущности  понятия «недвижимость» и его  структуры            5

1.2   Рынок жилья: субъекты, факторы                                                                 13

1.3   Факторы, влияющие  на спрос и предложение                                      20                                                                                                                                             

2.     Состояние  жилищного рынка в России                                                      28  

2.1.         Проблемы жилищного рынка                                                                      28

2.2.         Исследование объемов жилищного  строительства в 

           Западносибирском федеральном округе                                              33

2.3.         Реформирование рынка жилья в  рамках национального 

          проекта «Доступное и комфортное 

          жилье-гражданам России»                                                                           38

Заключение                                                                                                                   43

Список литературы                                                                                              45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. В современной  России наблюдается процесс активного  формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели  к качественному изменению финансового  рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты  в  областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические  фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие - обмениваются между собой  опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о  появляющихся возможностях в этой области. Создаются  новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

 

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные  схемы финансовой застройки. Появились  новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

 

Рынок недвижимости постоянно  развивается, меняется, поэтому очень  важно на каждом этапе развития рынка  недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области  недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью  и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для  того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и  дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

 

Таким образом, целью данной работы является изучение спроса и  предложения на рынке  недвижимости в современной России и прогнозирование  соотношения этих показателей на 2008г. на основе динамики развития рынка  недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

 

1.     Определить  понятие «недвижимость» и его  сегментов;

 

2.     Сделать анализ  ситуации на рынке строительства  жилья в России;

 

3.     Выявить факторы,  влияющие на спрос и предложение  на рынке недвижимости;

 

4.     Сделать прогноз  объемов жилищного строительства  на 2008г.

 

Объектом исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет исследования - рынок  недвижимости с 1990-2008 годы.

 

Основным методом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по России в целом.

 

Представленное исследование основано на данных, предоставленных  ЗАО «Бизнес Порт» «прогноз жилищного  строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г. Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых  лет. Все данные представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в сравнении, и дает объективную  картину в строительном рынке.

 

В работе использованы материалы  исследований отечественных авторов: Борисова Е.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в строительной отрасли.

 

Интерес для нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий, среди которых  нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П., Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.

 

Данная работа состоит  из введения, двух глав, заключения и  библиографии. В первой главе раскрывается сущность понятия «недвижимость», его  составляющих, определяются факторы  спроса и предложения на рынке  недвижимости. Во второй главе, На основе статистических данных дается анализ динамики развития рынка недвижимости в целом по России и отдельным  федеральным округам. Предпринята  попытка сделать прогноз объемов  ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее  время. В заключении сделаны основные выводы по исследованию.

 

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫХ  СЕГМЕНТОВ

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут  существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

 

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте  находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается  в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе  перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые  факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

 

 

            1.1 Определение сущности понятия  «недвижимость» и его структуры

 

 

     Термин “недвижимость”  появился в российском законодательстве  со времен Петра I. Однако в  ныне действующих законодательных  актах еще не проведено четкое  разграничение между движимым  и недвижимым имуществом.

 

     Перечень объектов  недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное имущество.  Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

 

     Рынок недвижимости  подразумевает функцию сведения  вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость  через механизм цен. Он обладает  большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью  имеют перспективную ценность, т.е.  дают большую отдачу со временем.[1]

 

     Рынок недвижимости  в России только складывается. В классическом его понимании  он представлен обычно в трех  основных сегментах:

 

1.  рынок жилых и нежилых  помещений

 

2.  рынок земельных участков

 

3.  рынок ценных бумаг  на недвижимость

 

 К примеру, рынок  жилых помещений предусматривает  как продажу, так и аренду, и  эксплуатацию. Этот рынок охватывает  многоквартирные и загородные  дома и т.д. В целом рынок  жилых помещений развит значительно  больше, чем другие сегменты. К  недвижимости в жилищной сфере  относятся жилые дома с жилыми  и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного  проживания, содержания и элементы  инженерной инфраструктуры жилищной  сферы.

 

     Право собственности  на жилую недвижимость возникает  только после государственной  регистрации этого права.

 

     Предметом сделок  могут быть приватизированные  или приобретенные в собственность  иным, установленным действующим  законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему  субъекту или гражданину на  праве собственности возможны  следующие сделки: купля-продажа,  купля-продажа с условиями, дарение,  мена при соблюдении некоторых  условий, залог.

 

     Купля-продажа  квартиры возможна за любую  сумму по соглашению сторон, но  не ниже балансовой стоимости  квартиры. Цены на квартиры в  основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа  жилья, местоположения.

 

     Рынок нежилых  помещений представлен в основном  когда-то выкупленными или реконструированными  помещениями, переоборудованными  под офисы. Но в ходе приватизации  появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную  аренду или продаются с аукционов  фондами имущества, т.е. местными  органами управления. На втором  этапе приватизации рынок недвижимости  пополнится промышленными объектами  и в еще большей степени  объектами торгово-сервисного назначения.

 

     После введения  права частной собственности  на недвижимое имущество и  проведения приватизации в Российской  Федерации государство перестало  быть единственным собственником  подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

 

Рынок нежилых помещений  подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному  назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.[2]

 

На рынке нежилых помещений  можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые  помещения муниципального фонда, которые  предоставляются в аренду через  коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским  имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы  и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается  очень медленно и неравномерно.

 

На конкурсах, которые  проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право  аренды на весь срок, а далее регулярно  оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

 

Кроме прав арендаторы нежилых  помещений приобретают обязанности  проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту  расходов, связанных с арендой.

 

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс  водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

 

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах  ниже, чем на вторичном рынке, и  зависят от типа и месторасположения  помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей  и количества телефонных линий. Затраты  времени и средств на получение  необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы  с расходами на аренду по рыночным ставкам.

 

Многие предпринимательские  структуры предъявляют спрос  на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским  магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных  клиентов количество телефонных линий  является таким же существенным фактором, как месторасположение.

 

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение  не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными  городскими службами, что должно предотвратить  нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,