Спрос и предложение на рынке жилья

 

Нежилая площадь может  арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной  собственности. При аренде федеральной  или муниципальной собственности  у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной  собственности такое разрешение дает Москомимущество, субаренда муниципальных  нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она  явно примыкает к нелегальным  формам и отличается теневыми формами  расчетов, с другой муниципальные  власти, испытывая острую необходимость  в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы  и методы контроля над использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду  не более 25% арендованной площади.[3]

 

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и  складских площадях, Дефицит нежилых  помещений способствует росту цен  на их аренду, возрастает и цена права  на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос  на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий  дефицит офисных площадей. Кроме  того, арендаторов привлекают   гарантии, предоставляемые властями.

 

Ставки арендной платы, а  также условия аренды различаются  для помещений, расположенных в  зданиях рядовой застройки и  в особняках, находящихся под  охраной государства в качестве исторических памятников.

 

По договоренности сторон в ставку арендной платы может  входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную  стоимость. В связи с непредсказуемым  ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы  выводить сверх арендной платы.

 

На рынке нежилых помещений  практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная  предоплата.

 

Ценовая ситуация постоянно  изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет  достаточного количества статистического  материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых  помещений по сравнению с первичным  в информационном отношении более  открыт,  В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

 

Приобретение зданий и  нежилых помещений в собственность  сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный  участок, на котором расположено  строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в  арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

 

На рынке нежилых помещений  происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность  в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей  ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У  риэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

 

Раз и навсегда определенного  основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она  позволяла объединять действительно  однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы  сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло  бы принимать экономически оправданные  решения, лучше понимать поведение  потребителей, грамотно выстраивать  отношения с ними и в итоге  обеспечивало бы успехи в продажах.[4]

 

В качестве признаков, выбранных  в качестве оснований для сегментации  рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

 

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации  кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений  коммерческого  назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

 

1.           Учреждения, страховые, финансовые  организации: их деятельность  непосредственно связана с потоком  посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования  необходимы постоянные контакты, как между собой,  так и с  органами власти. Отсюда они готовы  заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

 

2.           Производственные организации: для  некоторых из них важно иметь  представительные офиса в центре  города, однако рабочие офисы,  в которых заняты только работники  этих организаций, и тем более  собственно производственные помещения,  они предпочтут размещать на  периферии с более низким уровнем  арендной платы.

 

3.           Торговые организации: их ориентации  зависят от характера товаров  (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на пассажиропотоки  разного качества и, исходя  из них, строят свою политику  по отношению к арендной плате.[5]

 

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут  выступать различные субъекты. Основными  участниками таких сделок выступают  граждане и юридические лица.

 

В некоторых случаях совершать  сделки с недвижимостью могут  города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация  и ее субъекты в лице соответствующих  органов, например, при продаже муниципального или государственного недвижимого  имущества.

 

Граждане, выступающие сторонами  сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. То есть они  должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается  вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретается  также при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской  деятельностью, полностью дееспособным.[6]

 

     Коммерческие  организации, выступающие сторонами  сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью,  которая возникает с момента  государственной регистрации юридического  лица. Следует иметь в виду, что  для государственных и муниципальных  предприятий распоряжение недвижимостью  возможно только с согласия  собственника. Если юридическое  лицо относится к некоммерческим  организациям, необходимо отражение  в учредительных документах возможности  совершения таких сделок.

 

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических  лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с оп­ределенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

                

            1.2 Рынок жилья: субъекты, факторы              

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут  существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка  недвижимости для приобретения или  аренды помещений, необходимых для  их деятельности.

 

Использование сегментации  как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя  позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

 

Рынок недвижимости делится  на товарные секторы. Выделяют три таких  сектора: [7]

 

1.                           товар в виде конкретных объектов  недвижимости;

 

2.                            работы, то есть строительство,  реконструкция;

 

3.                           услуги, то есть посредничество, оценка, маркетинг.

 

Каждый из этих секторов может  быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет  представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некую общую  характеристику, которая отличает их от других объектов. Так  сектор недвижимости как товар подразделяется на жилые  и нежилые помещения. В свою очередь  жилье делится на городское и  загородное, а нежилые помещения  – на административные, торговые, производственные, вспомогательные, складские и так  далее. Городское жилье также  можно дробить на более мелкие секторы: приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности  граждан и юридических лиц.

 

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые  выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных.  Они могут  характеризоваться географией размещения, демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары),  принадлежностью  к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели  литературы и искусства, малообеспеченные слои).

 

При делении рыночного  пространства получается много частей, каждая из которых характеризуется  принадлежностью к какому-то товарному  сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с  одинаковыми запросами.

 

 По функциональному  назначению объектов рынок не  движимости подразделяется на  четыре основные составляющие: рынок  земли (земельных участков); рынок  жилья; рынок нежилых помещений,  рынок промышленной недвижимости.

 

Каждый из этих сегментов  развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

 

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры  при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства  замороженных строек. Причем на этом рынке  возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального  плана застройки.

 

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения  при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений  мало зависит от времени года, здесь  колебания тесно связаны с  общей экономической ситуацией.

 

В каждом сегменте рынка можно  говорить о наличии двух составляющих:[8]

 

- первичной, которая характеризует  появление недвижимости как товара  на рынке. Государство в лице  федеральных, региональных и местных  органов власти в настоящее  время выступает как основной  продавец недвижимости

 

- вторичной, на которой  функционирует большое количество  продавцов и покупателей (физических  и юридических лиц).

 

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

 

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже  созданными объектами, находящимися в  эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

 

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

 

Например, цены вторичного рынка  представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при  существующем уровне затрат.

 

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и  зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации. Однако при всей сложности  этой задачи она не является главной.

 

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так  и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

 

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может  достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и  падением цен, нижняя граница которых  определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием  его уровня доходов уровню текущих  затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения  может быть довольно широк.