Спрос и предложение на рынке жилья

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Исследование объемов  жилищного строительства в Западносибирском  федеральном округе

 

 

 

 

 

В 2006 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере  жилищного строительства (рост более  чем на 12%). Объем ввода жилых  площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидать такого же успеха в 2008 г. маловероятно, так как  всплеск строительных работ произошел  из-за существенного роста цен  на жилье, в результате которого строители  в максимально короткие сроки  ввели в эксплуатацию большой  объем жилых помещений, ввод которых  планировался на более поздний срок.

 

 

 

 

Таблица 1. Объемы жилищного  строительства в 1990-2007 гг.[20]

 

Годы 

Тыс. кв.м. 

В % к предыдущему году 

В процентах к 1990г.

 

1990 

61695 

- 

-

 

1991 

49422,6 

80,1 

80,1

 

1992 

41518,3 

84,0 

67,3

 

1993 

41808,2 

100,7 

67,8

 

1994 

39224,3 

93,8 

63,6

 

1995 

41036,4 

104,6 

66,5

 

1996 

34300,9 

83,6 

55,6

 

1997 

32711 

95,4 

53,0

 

1998 

30596 

93,5 

49,6

 

1999 

32016,7 

104,6 

51,9

 

2000 

30295,8 

94,6 

49,1

 

2001 

31703,2 

104,6 

51,4

 

2002 

33832,2 

106,7 

54,8

 

2003 

36449,3 

107,7 

59,1

 

2004 

41040,1 

112,6 

66,5

 

2005 

43499,5 

106,0 

70,5

 

2006 

48870,2 

122,3 

79,2

 

2007 

51846,9 

106,1 

84,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рост цен привел к сокращению объема спроса: при существующем уровне цен сложно ожидать большого объема покупок жилья. Соответственно, предложение  будет увеличиваться не слишком  существенно – прогнозируемый рост объема ввода жилых помещений  составляет около 6%.

 

Из-за специфики деятельности в строительстве объем работ  в течение года распределения  неравномерно и носит выраженный сезонный характер – существенное сокращение деятельности приходится на январь (что особенно заметно с 2006г. когда в России официально объявлены  новогодние каникулы). В весенние месяцы в строительной сфере происходит интенсификация деятельности, большой  объем работ приходится на лето. В осенние месяцы (октябрь, ноябрь) темпы роста строительного сектора  несколько сокращаются. В последние  годы значительная интенсификация деятельности замечена в декабре. Это связано  как с совершенствованием самих  технологий, позволяющих вести строительство  и в зимний период, так и с  необходимостью ввода максимального  числа объектов перед новогодними  праздниками (в России, начиная с  января, по всей стране наблюдается  замедление деловой активности, что  существенно сокращает денежные потоки и уменьшает объем платежеспособного  спроса).

 

Ожидается, что в 2008 году тенденция  прошлых лет сохранится: пиковым  будет декабрь, интенсификация строительной деятельности будет наблюдаться  также летом и в начале осени.

 

 

Таблица 2. Структура ввода  жилья в зависимости от числа  комнат[21]

Квартиры 

  

  

  

 Годы 

  

  

  

  

  

 

 

  

1992 

1995 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007

 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

 

 

Однокомнатные 

18 

18 

20 

20 

21 

23 

25 

28 

33 

36

 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

 

 

Двухкомнатные 

32 

32 

29 

30 

30 

31 

31 

32 

31 

31

 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

 

 

Трехкомнатные 

40 

38 

34 

33 

32 

31 

29 

27 

25 

23

 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

 

 

Четырехкомнатные 

10 

12 

17 

17 

17 

15 

15 

13 

11 

10

 

  

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

 

Итого 

100 

100 

100 

100 

100 

100 

100 

100 

100 

100

 

 

 

Структура ввода в эксплуатацию жилья в последние годы значительно  изменилась, что связано с изменением спроса – ежегодно увеличивается  спрос на небольшие, однокомнатные  и двухкомнатные квартиры, и сокращается  спрос на жилье с большим числом комнат. Соответственно, изменилась и  структура предложения. Если в 1992г. 40% ввода жилья приходилось на 3-х комнатные квартиры, то к 2008г. их доля уменьшилась на 25%. В то же время доля однокомнатных квартир  в общем объеме вводимого жилья  выросла с 18 до 33% и в динамике продолжает увеличиваться.

 

В настоящее время на рынке  нового жилья предлагаются преимущественно  двухкомнатные квартиры – 32 % от их общего числа. При этом доля ввода  такого жилья стабильна на протяжении более чем 10 лет (колеблется в пределах 29-32%).

 

В 2008 году ожидается существенный рост доли однокомнатных квартир  – до 36%, что связано со значительным ростом цен на жилье, при котором  многие потенциальные покупатели могут  позволить себе только жилье небольшой  площади. Ожидается, что доля двухкомнатных  квартир останется неизменной и  составит 31%. В то же время спрос  более значительной площади сократиться.

 

Основной объем ввода  жилья в России приходится на ее западную часть – Центральный  и Приволжский федеральные округа (32,3 и 21,2% соответственно). При этом, если в 1990г. данные районы имели примерно равные позиции по объему ввода в  эксплуатацию жилых помещений, то на сегодняшний день Центральный федеральный  округ прочно занимает лидирующие. В течение исследуемого периода  интенсификация строительства произошла  в Южном федеральном округе. По остальным регионам, в особенности  расположенным в восточной части  страны, произошла существенная утрата позиций – доля Дальневосточного федерального округа сократилась почти  в 3 раза, Сибирского – более чем  на 6%.

 

Наиболее стабильным является Северо-Западный федеральный округ  – несмотря на некоторые колебания  его доли в структуре ввода  жилья объясняется неравномерностью развития строительного рынка в  различных регионах.

 

В целом в России по сравнению  с 1990 к 2005г. ввод жилья сократился на 16%. При этом сокращение затронуло  все федеральные округа, за исключением  Центрального, где прирост составил около 19%.

 

Таблица 3. Объемы жилищного  строительства по федеральным округам  России в 1990-2007гг[22]

Годы 

РФ 

Централь 

Северо- 

Южный 

Приволжс 

Уральский 

Сибир

 

ский 

Дальне

 

  

  

ный 

Западный 

  

кий 

  

  

восточный

 

  

 

 

  

  

  

  

  

 

 

1990 

16695 

13994 

5862 

7586 

13890 

6257 

10195 

3911

 

1991 

49422,6 

11507,8 

5060,7 

5468,3 

11823,8 

4974,6 

7488,3 

3099,1

 

1992 

34300,9 

10358,8 

3626,6 

4312 

10518,2 

4225,3 

6163,4 

2284,1

 

1993 

41808,2 

10127,1 

3709,6 

4584,6 

10488,5 

4256,6 

5535,7 

2259

 

1994 

39224,3 

10372,8 

2627,9 

5258 

9389 

3805,8 

4888,5 

2079,4

 

1995 

41036,4 

10593,9 

3398,7 

5563,1 

8466,9 

3771 

4800,6 

1897,4

 

1996 

34300,9 

10274,4 

2477,8 

4883,8 

7606,5 

3039,1 

3457,7 

1492,2

 

1997 

32711 

10151 

2184 

4887 

8214 

2840 

3253 

1182

 

1998 

30596 

9903 

2299 

4794 

7563 

23962 

2852 

789

 

1999 

32016,7 

10466 

2530,8 

5109,5 

7537,2 

2297,2 

2945,4 

930,8

 

2000 

30295,8 

10180,1 

2450,5 

4830,4 

6934,6 

2264,8 

2777,6 

797,7

 

2001 

31703,2 

10611,2 

2436,1 

5061,5 

7462,3 

2642,4 

2568,9 

881

 

2002 

33832,2 

11929,5 

2610,4 

5282,8 

7473,2 

2850,6 

2838,9 

763,4

 

2003 

36449,3 

13318,9 

3254,8 

5279 

7603,9 

2810,8 

3272,9 

814,4

 

2004 

41040,1 

15315,2 

3695,5 

5823,7 

8264,7 

3170,2 

3894,5 

826,2

 

2005 

43499,5 

15257,3 

3980,5 

6210,2 

9154,5 

3556 

4407,7 

933,2

 

2006 

48870,2 

16252,7 

4050,4 

6958,2 

10108,61 

4377,3 

6260,6 

862,4

 

2007 

51846,9 

16739,9 

4337,4 

7394,5 

10983,8 

4706,9 

6670,3 

1014

 

 

 

Данная ситуация объясняется  тем, что в большинстве регионов на протяжении долгого времени строительная отрасль переживала кризис из-за недостаточного объема спроса. Тем не менее, начиная  с 2001г. практически все регионы  ежегодно наращивают объемы строительных работ и ввод  в эксплуатацию жилья, что свидетельствует о  развитии рынка. Единственным федеральным  округом, в котором в 2007 году произошло  сокращение ввода жилья в эксплуатацию, стал Дальневосточный федеральный  округ – сокращение по сравнению  с 2004 годом составило почти 8%. В 2008 г. ожидается рост ввода жилья  по всем без исключения федеральным  округам

 

Строительство в Томской  области не слишком интенсивно, но достаточно стабильно с 1999 года. Наиболее высокие темпы развития были в 2006г. – прирост составил около 29%. Общая  величина рынка, вводимого в эксплуатацию жилья в 2006г. составил 414 тыс. кв. м, то есть 0,8% от общероссийского. В целом  по сравнению с 1990г. сокращение объемов  строительства составило около  трети.

 

Таблица 4.  Объемы жилищного  строительства в Томской области[23]

Годы 

Ввод в действие  

 

Доля, %  

В % к  

 

 

  

тыс. кв. м общей 

В России 

В Сибирском ФО 

предыдущему  

1990

 

  

площади 

  

  

году 

 

 

  

  

 

  

 

 

 

1990 

537 

0,9 

5,3 

  

 

 

1991 

369 

0,7 

4,9 

68,7 

68,7

 

1992 

328,6 

0,8 

5,3 

89,1 

61,2

 

1993 

367,1 

0,9 

6,6 

111,7 

68,4

 

1994 

362,7 

0,9 

7,4 

98,8 

67,5

 

1995 

305,4 

0,7 

6,4 

84,2 

56,9

 

1996 

226,8 

0,7 

6,6 

74,3 

42,2

 

1997 

217 

0,7 

6,7 

95,7 

40,4

 

1998 

195 

0,6 

6,8 

89,9 

36,3

 

1999 

203 

0,6 

6,9 

104,1 

37,8

 

2000 

205,2 

0,7 

7,4 

101,1 

38,2

 

2001 

207,9 

0,7 

8,1 

101,3 

38,7

 

2002 

213,7 

0,6 

7,5 

102,8 

39,8

 

2003 

235,9 

0,6 

7,2 

110,4 

43,9

 

2004 

297,3 

0,7 

7,6 

126 

55,4

 

2005 

320,7 

0,7 

7,3 

107,9 

59,7

 

2006 

414,3 

0,8 

6,6 

129,2 

77,2

 

2007 

472,5 

0,9 

7,1 

114 

88

 

 

 

Таким образом, тенденция  к стабилизации цен на жилье будет  наблюдаться только при устойчивом превышении в течение многих лет  темпов роста жилищного строительства  над темпами роста доходов  населения при условии:

 

1)               положительного значения чистых  инвестиций (расширенного воспроизводства  жилищного фонда);

 

2)               замедления скорости выбытия  жилья;

 

3)               полного, последовательного удовлетворения  потребности секторов платежеспособного  спроса населения на жилье. 

 

Соотношение основных параметров жилищного рынка – индивидуально  для каждого регионального рынка. Анализ их специфического состояния, наличия  существующих диспропорций должен являться основой для выработки решений, способствующих их устранению. Разнообразие состояния жилищных рынков регионов столь велико, что единые меры, направленные на решение проблемы обеспечения  населения жильем, будут иметь  разноплановый характер.

 

2.4.         Реформирование рынка жилья в  рамках национального проекта  «Доступное и комфортное жилье  - гражданам России»

 

 

Приоритетный национальный проект  «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»  на первом этапе реализации (2006–2007гг.) включает четыре направления  «Повышение доступности жилья», «Увеличение  объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного  строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение  государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных  федеральным законодательством». Меры, предусмотренные в рамках каждого  направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение  сбалансированной бюджетной и организационной  поддержки расширения спроса и предложения  на рынке жилья.

 

Механизмами реализации проекта  являются федеральная целевая программа  «Жилище» на 2002-2010 годы и входящие в  ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение  жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов. По направлению  «Повышение доступности жилья» к  основным целевым показателям относятся  улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. - в 2006 году.[24]

 

Основные мероприятия  по направлению:

 

1. Предоставление субсидий  молодым семьям на приобретение  жилья или оплату первоначального  взноса при получении ипотечного  кредита на приобретение жилья  или строительство индивидуального  жилья в размере 10% от средней  стоимости стандартного жилья  за счет федерального бюджета  и не менее 25% за счет средств  региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (в 2006 году на это предусмотрено 2,1 млрд. рублей). 

 

2. Развитие системы страхования  ипотечных жилищных кредитов  с целью снижения первоначального  взноса при получении ипотечных  жилищных кредитов.

 

По направлению «Увеличение  объемов ипотечного жилищного кредитования»  к основным целевым показателям  относятся: увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (в 2006 году объем выданных ипотечных  кредитов составит 108 млрд. руб., в 2007 году - 151 млрд. рублей), а также снижение в 2006 году ставки по ипотечным кредитам  до 12% годовых в рублях, а в 2007 году - до 11%.