Рынок земли

  ___________________

¹ Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земли в Российской Федерации в 2009 г. / Под ред. С. М. Подобед, В. С. Кислов, В. А. Самолетов и др. М., 2010.

назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход  земельно-имущественного комплекса  на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в  реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления.

Для создания благоприятных  условий более эффективного использования  земельных ресурсов эксперты считают  необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру  предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту  категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени  регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности  на землю сельскохозяйственного  назначения не должна быть более 25 %. При  этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного  назначения.

Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки  сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля  недооценена), и в ближайшие 5 лет  она, скорее всего, останется на том  же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.

Деятельность федеральных  и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала  позитивное влияние на развитие земельного рынка. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном  рынке земельных участков характеризуется  сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что  подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование  подобных барьеров неизбежно ведет  к его монополизации, что создает  предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности  предприятий. К числу причин, обусловливающих  существование ограничений свободы  рынка, в первую очередь следует  отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется  невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев — умышленным оппортунистическим поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных  участков, по мнению экспертов, значительно  менее удобна и доступна для предприятий  малого и среднего бизнеса (по сравнению  с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения  процедуры предоставления земельных  участков органами государственной  власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности  малых предприятий приобрести земельные  участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение  необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для  коррупционных действий работников и руководителей соответствующих  служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

Часто при принятии решений  властями муниципальных образований  существенно нарушается антимонопольное  законодательство. Проверки Федеральной  антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения главным образом  в сфере предоставления земельных  участков для жилищного строительства.

Несмотря на то, что в  целом земельные участки на рынке  оцениваются экспертами как доступные  для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев  малым предприятиям сложно (преимущественно  даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах  по продаже государственных или  муниципальных земель с представителями  крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как  правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес¹.

 

 

 

 

 

 

 

   _____________________

       ¹К. В. Мальцев. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации// Регионология. -  2010. - №4.

3.2. Перспективы земельного рынка России

Россия имеет самый  низкий показатель в Европе по производству седьхозпродукции с одного гектара. Этот показатель в 6-7 раз ниже, чем средний показатель в Европейских странах. Таким образом, в России имеется  явный недостаток площадей сельскохозяйственных земель и низкая эффективность их использования. Сегодня спасает  меньшая плотность населения, это  приводит к тому, что производство сельхоз продукции на душу населения  только в два раза ниже, чем в  Европе. Рынок сельскохозяйственной продукции в Росси имеет огромный потенциал внутреннего потребления. Назревший рост рынка искусственно сдерживается бюрократическими препонами  и отсутствием вменяемой государственной  программы поддержки и финансирования сельского хозяйства. При этом дефицит  продукции мы вынуждены закрывать  посредством импорта продовольствия из других стран мира. Очевидно, что  такая ситуация, выгодна исключительно  бюрократической верхушке, наживающейся на разнице цен на мировых рынках и контрабанде, а это не может  продолжаться долго. Общая тенденция на повышение  продовольственной и экономической  независимости России от остального мира, которая еще более усилилась  с приходом мирового кризиса, рост населения  Европы и России, поиск новых альтернативных, возобновляемых источников энергии  – диктует необходимость ускоренного  развития нашего сельского хозяйства. Важнейшим фактором ускорения развития сельского хозяйства – является дальнейшее развитие рынка земли. В  свою очередь, развитие рынка земли  опирается на ускоренную приватизацию земли, проходившую в 2002-2009 г.г. Если проанализировать цены на земельные участки в России и Европейских странах, то мы заметим, что даже с учетом низкой эффективности использования сельхоз земли в России, стоимость ее занижена в 3-4 раза. Еще одним фактором, влияющим на развитие сельского хозяйства  в России, является низкое количество занятых в нем работников. Этот показатель составляет в России 6,8 млн. человек, что на 30% ниже, чем показатель в 25 странах Европы, имеющих такую же площадь сельхоз земель, как и Россия. Если же учесть разницу в производительности труда между нашими странами, то мы увидим, что недостаток рабочих мест достигнет (минимум ) – 60-70%. Это делает сельскохозяйственную сферу наиболее привлекательной для создания рабочих мест и предупреждения социального взрыва в условиях кризиса, а также средством в борьбе с перенаселением городов. В настоящий момент земельный  рынок России переживает стадию ускоренной консолидации в руках ряда крупных  игроков. В условиях кризиса эти  игроки не снизили, а даже увеличили  свою активность, монопольно «продавливая»  цены на земельные участки и проводя  массированную скупку земли сотнями  тысяч гектар1. Выводы: Ускоренное развитие сельского хозяйства в России назревшая объективная и срочная тенденция; Развитие сельского хозяйства не может не сопровождаться дальнейшим развитием рынка земли; В настоящий момент цена сельскохозяйственной земли в России занижена в 3-4 раза (в докризисных ценах); Временное падение цен в условиях кризиса создает еще больший потенциал роста цен на земельные участки в перспективе 3-5 лет; Сейчас проходит усиленная консолидация земельных ресурсов в руках крупных игроков рынка земли; По мере выход из кризиса на земельном рынке начнут работать не только крупные, а и средние и мелкие операторы, что сделает его менее монопольным и приблизит Российский земельный рынок к Европейскому; С развитием рынка земли в среднесрочной перспективе (5-6 лет) можно ожидать рост цены на земли сельскохозяйственного назначения в 4-8 раз.         ___________________          1 Интернет ресурс: http://www.graterra.ru Аналитический отдел Grand Terra Agency.-2010. - июнь.

 

         ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Перспективы развития рынка  земли – очень актуальный вопрос на сегодняшний день. Известно, что  предложение рынка земли имеет  свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на нашей  планете ограничено.

Таким образом, рынок земли  является очень специфическим рынком среди других видов рынка.

На сегодняшний день люди имеющие землю считаются богачами. Это объясняется тем, что сегодня  спрос на недвижимость и землю значительно превышают предложение, следовательно, образуется дефицит недвижимости.  Единственный выход из такой ситуации – строить дома. Если строить дома, то надо покупать землю.

Таким образом, при таком  дефиците, владельцы  земли могут  по праву считаться богатыми людьми. Примерно так сегодня выглядит российский рынок земли.

Как показывает статистика, рынок земли с каждым годом  становится всё дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или  неправильное использование сельскохозяйственных земель.

Положительным моментом в  настоящее время является то, что  законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

С развитием рыночных отношений  сельскохозяйственная земля будет  постепенно переходить к тем, кто  сможет ее эффективно использовать и  соответственно платить более высокую  арендную плату.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

Условиями существования  земельного рынка являются следующие:

- любой участок земли  рано или поздно может получить  нового собственника;

- каждый земельный участок  имеет свою цену.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Маршалл, А. Принципы экономической науки [Текст]/А. Маршал. -  М.,1993. Т.2. 635 с.
2. Ленкин, С.Л. Об инвестиционном проекте «Земельная ипотека России» [Текст]//Монография. – 2012.
3. Волкова Катрина Передача участков в аренду [Текст]//Российская газета. – 2011. - № 98.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земли в Российской Федерации в 2006 г. [Текст]/ С. М. Подобед, В. С. Кислов, В. А. Самолетов и др. М., 2010.
5. Кондрат Т. Иностранные компании начали скупку земли в России [Текст]//Независимая аграрная пресса. – 2010. - №8.
6. Кухтин, П.В., Левов, А.А., Лобанов, В.В., Семкина, О.С. Управление земельными ресурсами [Текст]: Учебное пособие /П.В. Кухтин. – С_пб.: Питер, 2005. – 421 с.
7. Мальцев, К. В.  Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации [Текст]// Регионология. -  2010. - №4.
8. Николаева, И.П. Экономическая теория [Текст]: Учебник /И.П. Николаева. – М.: Проспект, 2009. – 576 с.
9. Нартов Р. Медведев: цены на землю в России должны быть справедливым<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial