Рынок земли

В-третьих, хозяйственная  деятельность на земле порождает  два вида монополии на землю:

1) монополию на землю  как объект хозяйствования

2) монополию на землю  как объект собственности.

Первый вид монополии  обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником.

В-четвертых, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма

 

___________________

            ¹Юнус Сейтхалилов  Земельный вопрос  не решится, пока не будет учтена специфика региона// Политика. – 2012. - № 4.

неохотно идут на продажу  своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли [4].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Цена земли и факторы, определяющие цену на землю

 

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом  и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом  ее содержании ренту можно рассматривать  как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для  другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных  «если» и «но», рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного  института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан  находится более 60 % сельхозугодий  России. Конституция гарантирует  этим гражданам все права настоящих  собственников. Но если вы спросите у  собственника, сколько стоит его  земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. «Открытие» цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

«Президент России Дмитрий  Медведев называет «безумными» цены на землю в некоторых регионах РФ и связывает высокие цены с отсутствием рыночной оценки земли. Одна из студенток Тихоокеанского госуниверситета во время беседы с президентом спросила, почему на наше достояние - "на нашу родную землю» - такие высокие цены. Под Хабаровском шесть соток земли стоят 500 тысяч рублей, сказал студентка.

В некоторых районах Подмосковье  одна сотка земли стоит 200 тысяч  долларов, заметил в ответ Медведев.

«Это безумие, но тем не менее до кризиса такие цены были и сейчас остаются высокими... Цена на землю разная, в зависимости от места ее расположения... Не может овраг стоить столько, сколько стоит земля в центре города», - сказал он.

По его словам, в России нет понимания того, каким земельным  фондом мы обладаем, до сих пор не создан земельный кадастр, и в  результате у нас нет рыночной оценки земли.

Учет земель и создание кадастра помогло бы выйти «на справедливую цену земли», сказал президент»¹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     _____________________

     ¹Нартов Р. Медведев: цены на землю в России должны быть справедливыми //Новая политика. Интернет-журнал. – 2010 . - № 7

1.5. Формирование цен на сельскохозяйственную продукцию

 

Большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского  Института сельского развития Роя  Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон «О плате за землю» 1991 года вводил понятие «нормативной цены», которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года «О порядке определения нормативной цены земли» отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену «по мере развития рынка земли» с условием, чтобы она «не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения». Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть  сельскохозяйственных угодий находится  в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы  продать или подарить ее, участок  должны выделить «в натуре» с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

Необходимо отметить специфику  образования цен на продукцию  сельского хозяйства. В противоположность  другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются  худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат  цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних  землях в силу большей урожайности  появляется возможность получить больший  доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен  худших по своему плодородию и местонахождению  земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена  в хозяйственный оборот. Необходимость  обеспечения продовольствием населения  и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает  вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие  земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе  данный земельный участок не был  пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли  его вовлекли в хозяйственный  оборот. Следовательно, те земельные  участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а  их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится  в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих:

• издержек производства,
• средней прибыли,
• абсолютной ренты
• дифференциальной ренты

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РЫНОК ЗЕМЛИ В РОССИИ

2.1. Особенности развития  земельного рынка России

 

Азбучной истиной является то, что становление зрелых земельно-имущественных  отношений в России невозможно без  формирования современного земельного рынка как сферы эффективного гражданского оборота земельных  активов и ипотечных финансовых инструментов. Сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок, а иногда и более превышают цены на сельхозугодия.

Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в  землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших  по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления РФ.

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями¹. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Несмотря на некоторую  положительную динамику доходов  от использования земли за последние  годы удельные показатели экономической  платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а  доля земельных платежей в общей  структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных  показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного  назначения должен быть оценен никак  не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов. Как  известно, основной массив земель сельскохозяйственного  назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные  паи и в таком виде передан  в частную собственность гражданам. Вновь образованные в постсоветский  период сельскохозяйственные предприятия  юридически полноправно не владели  землей, поэтому практически не инвестировали  в нее капитальные вложения и  быстро обанкротились.

 Фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также без дотационной поддержки государства не смогли конкурировать с

___________________

                  ¹  Интернет ресурс:  http://www.rosreestr.ru

импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического развития и также повсеместно разорились.

Как следствие, доля обрабатываемых и засеваемых земель год от года уменьшалась, а ряды собственников  земельных паев несли возрастающие естественные потери. В результате так и не удалось вовлечь в  хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент  земельного рынка. По разным оценкам  сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего  около 10% находящихся в собственности  граждан и юридических лиц  сельскохозяйственных земель. Остальной  массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе  продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой  собственности. В собственности  граждан находится 20,5 млн. га, а в  общей долевой собственности  – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных земель и значительно превышает аналогичный  показатель по другим категориям земель. При этом объем невостребованных земельных долей в собственности  граждан к настоящему времени  уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных  земель.