Рынок земли

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято  свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень  развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная  и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных  условий, должной мотивации и  экономического интереса для прихода  на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя  сельскохозяйственной продукции.

Процесс интеграции земельных  долей в обособленные земельные  участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию  прав собственности. По оценкам экспертов  нередко на формирование из земельных  долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают  несколько миллионов рублей.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении  и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных  собственников. Государство в программах развития агропромышленного комплекса  выделяет деньги на погашение части  банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться  далеко не все. Давая кредит, банк требует  в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина - землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. Из 263 тысяч зарегистрированных в нашей стране фермерских хозяйств фактически действует только половина. Хотя ориентировочная численность  номинальных собственников - владельцев земельных долей в России в  настоящее время составляет свыше 12 млн. При этом средняя площадь  одного землевладения не более трех гектаров. В этой связи, правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений.

Организация полноценного оборота  земельных активов во многом зависит  от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка  категорией земель - земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

Вместе с тем, эта категория  земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах  России в 2-6 раз выше, а интенсивность  использования этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%) [4]. Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение  роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия уже в самое ближайшее время  радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных  рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, развитый рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, будет происходить передача прав на земельные участки от одного лица к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:

• залоговые (ипотечные) операции;
• создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);
• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;
• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;
• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на 
  предмет залога.

Базисом развитого земельного рынка является земельно-ипотечный рынок, на котором действуют:

• заемщики;
• продавцы земельных активов;
• кредиторы;
• участники (операторы) вторичного рынка ипотечных;
• органы государственного кадастрового учета земельных участков 
  и государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
  и сделок с ним;
• страховщики;
• оценщики;
• риэлторские фирмы;
• инвесторы;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

В качестве основных торговых посредников при осуществлении  сделок с земельными участками и  иными объектами недвижимости должны выступать биржи, девелоперы и риэлторы. К сожалению, эти участники рынка  недвижимости еще малочисленны в  нашей стране, а и их деятельность не отвечает возрастающим потребностям экономического развития. Наиболее успешно  в настоящее время развивается  риэлтерский бизнес, осуществляющий гражданско-правовые сделки с землей и объектами недвижимости за счет и в интересах клиентов. Количество риэлтерских организаций составляет уже несколько тысяч. Идет процесс их объединения в саморегулируемые организации (союзы, гильдии, ассоциации), повышается качество услуг и ответственность за их выполнение. Но нашему развивающемуся рынку недвижимости уже сейчас требуется на порядок больше подготовленных специалистов для коммерческих организаций, обслуживающих его инфраструктуру. Поэтому необходимо увеличить не только их количество, но и обеспечить современный, адекватный требованиям цивилизованного рынка, уровень персональной квалификации и профессиональных навыков.

Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом «Об  ипотечных ценных бумагах».

Государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов. Только государство реально может и должно выполнять следующие функции:

• разработать национальную концепцию развития системы земельно-ипотечного кредитования;
• сформировать правовую базу для эффективного функционирования системы земельно-ипотечного кредитования;
• создать механизм социальной защиты заемщиков-землепользователей;
• выработать эффективную налоговую политику, стимулирующую участников земельного рынка;
• обеспечить гарантии для участников рыночных отношений;
• обеспечить юридическую защиту прав и интересов участников рынка;
• инициировать формирование необходимых институтов для развития рынка и активно участвовать в их работе;
• обеспечить информационное обслуживание всех участников рынка недвижимости;
• ввести административную и уголовную ответственность за правонарушения на земельном рынке.

         Кроме того, государственная политика на рынке земли и недвижимости должна осуществляться с целью:

• установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, ограничены в обороте или исключены из оборота;
• введения системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;
• стимулирования выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения в уставный капитал хозяйственных обществ;
• повышения эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
• перехода на рыночные принципы предоставления свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• развития ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв;
• обеспечения государственного контроля за рынком земельных закладных;
• расширения возможностей аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• обеспечения взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
• совершенствования процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;
• законодательного установления принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

К настоящему времени необходимость  в глубоких земельных преобразованиях  назрела весьма остро на селе, и  она требуют адекватных решений  на самом высоком государственном  уровне. Объективно в условиях развития рынка, земля в сельской местности  перестаёт быть только средством  производства, она все больше вовлекается  в гражданский оборот, обеспечивает ипотеку, инициирует образование и  рост высоко прибыльного фиктивного капитала. В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного  комплекса страны, преодоления его  экономического и технологического отставания является привлечение в  аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую  модернизацию основных фондов и переход  на инновационный путь развития. Вместе с тем в условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств  не могут. Одним из основных факторов стабильного и систематического притока инвестиций в сельское хозяйство  должен стать банковский капитал. Однако воспользоваться им в настоящее  время могут немногие, поскольку  существуют известные проблемы доступа  к долгосрочным кредитным ресурсам.

В целях успешного проведения земельных преобразований в ходе национальной аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель, роста капитализации ипотечного рынка страны необходимо:

• осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей);
• уточнить число сельскохозяйственных организаций, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена и в отношении которых установлены особые правила реорганизации;
• сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера;
• содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов.

          Решая проблему активизации и повышения эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на инструменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить: