Рынок земли

• существенное повышение ликвидности земельных участков;
• упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;
• адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;
• полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земельными участками;
• снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота земельных участков;
• предотвращение деформаций в соотношении спроса и предложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других — стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.

Для становления развитого  земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить целый ряд таких  не терпящих отлагательств проблем как:

• усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;
• отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;
• создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;
• обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;
• предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.

При этом следует предусмотреть  возможность не только продажи застроенных  и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового  оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать  одним из способов санирования убыточных  и повышения доходов низкорентабельных  предприятий, расширит рыночное предложение  ликвидных земельных участков и  увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.

Общеизвестно, что доход, который приносят земельные участки, во многом определяется их потребительскими качествами, инфраструктурной обустроенностью, местоположением. Зависимость строительной ренты от плотности застройки, определяемой спросом, рассмотрена еще в «Принципах экономической науки» А.Маршалла [6]. Наиболее полный анализ опыта формирования структуры землепользования и образования цен на участки городской земли в условиях открытой рыночной конкуренции между различными видами использования земли сделал в своих работах В. Алонсо [13]. В предлагаемой им модели, реализующей неоклассический подход, лучшие участки занимают те виды деятельности, которые могут извлекать из них наибольшую ренту.

В соответствии с данными  российских экономистов Григорьева В.В., Остриной И.А., Руднева А.В. в табл.1 представлены средние цены в докризисные годы (до 2007 г.) на городские земельные участки в странах, ориентированных на свободную продажу земли.

Таблица 1

Средняя стоимость городской  земли сопоставимого качества, млн. долл./га

Страна	Престижная земля	Непрестижная    земля
Испания	10,0 - 35,0	от 1,0
Португалия	10,0 - 30,0	от 0,5
Кипр	5,0 - 25,0	от 0,3
Греция	8,0 - 30,0	от 0,5

На практике в вышеуказанных  странах цели муниципальных образований  нормативно формализуются в регламентах  на разрешенные виды и плотности  использования территорий по зонам. При таких условиях свободная  конкуренция в классическом виде, подлинно рыночное ценообразование  на земельную недвижимость попросту отсутствуют.

Что касается ипотеки земли, как составной части сделок с  недвижимостью, то её объемы в разы меньше. То есть наш банковский сектор, прежде всего в силу структуры и объемов своих финансовых активов и пассивов, а также запретительного характера нормативного банковского регулирования пока не в состоянии обеспечить потребность нашей экономики в «длинных» и «дешевых» кредитах под залог (ипотеку) земельных ресурсов¹. Разумная приватизация (разгосударствление) публичных земельных активов и развитие на этой основе новых форм государственно - частного партнерства, вполне могло бы стать хорошим стимулом в становлении современного отечественного рынка недвижимости².

_________________

                ¹ Интернет ресурс: http://www.yurclub.ru

           ²  Интернет ресурс: http://www.yurclub.ru

 

2.2. Современное состояние земельного рынка в России

 

«Система земельных отношений в России была радикально реформирована после революции 1917 г., когда полностью ликвидировались все виды частной собственности на землю, земельные ресурсы были отнесены к государственной собственности и могли передаваться гражданам и юридическим лицам исключительно на правах пользования. Земля была исключена из товарного оборота. Процесс распределения земли между пользователями, хозяйствующими субъектами являлся прерогативой государства.

Глубокие и масштабные экономические преобразования, происходящие в последние пятнадцать лет в  России, затронувшие практически  все сферы национальной экономики, безусловно, коснулись и земельных  отношений, и использования земельных  ресурсов. Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосованием в 1993 г., определила различные виды собственности  на землю, включая и частную. Только в 2001 г., после продолжительных научных, общественных, политических дискуссий  и споров, Государственной Думой  был принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным  положениям. Споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются и до сих  пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, ведутся активные научные  дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности  на землю, роли государства в управлении земельными ресурсами.

Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных  отношений, процесс формирования института  частной собственности на землю  активно развивается в России. В 2006 г. 7,3% земельного фонда РФ уже  находится в собственности граждан (личные подсобные хозяйства, сады, фермерские хозяйства, индивидуальное жилищное строительство и т. д.), 0,3% — в собственность.

Современное состояние рыночного  оборота земли в России характеризуется  рядом показателей. В первую очередь  это сделки по аренде и продаже  государственных и муниципальных  земельных участков, а также купле-продаже, залога, наследования, дарения и  других видов сделок с земельными участками, совершенными гражданами и (или) юридическими лицами.

Показатели государственной  отчетности свидетельствуют о том, что земля уже включена в рыночный оборот, т.е. с земельными участками  совершаются сделки, предусмотренные  гражданским законодательством  и результатом которых является возникновение или прекращение  прав на земельные участки или  доли в праве общей собственности  на землю. Кроме того, количественные показатели свидетельствуют об увеличении количества сделок с земельными участками  и площади земель, являющихся объектом сделок. Подобная динамика является результатом  объективных рыночных процессов, происходящих в России.

Необходимо отметить, что  большая часть сделок с земельными участками относится к государственным  и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений  во всех субъектах Российской Федерации. Так, в 2004 г. действовало 3665,6 тыс. соглашений (70154,0 тыс. га) по аренде земли, заключенных  местными органами самоуправления с  гражданами и юридическими лицами, при этом гражданами и организациями  были выкуплены права аренды 7226 земельных  участков площадью 38222,1 га.

Земельный рынок, эволюционно  развивавшийся в большинстве  западных стран на протяжении нескольких столетий, на практике демонстрирует  ряд несомненных достоинств:

• под влиянием рыночных сил земельные участки попадают в руки наиболее эффективных собственников, способных максимально использовать потенциал земельных ресурсов;
• освобождает экономику от дефицита земельных участков;
• мотивирует собственников вкладывать средства в освоение земельных участков, увеличивая тем самым их рыночную стоимость;
• естественным образом, без приказов и команд соединяет интересы продавцов и покупателей;
• осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности;
• осуществление государственной кадастровой оценки земель;
• осуществление государственного мониторинга земель;
• осуществление государственного земельного контроля;
• утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства.

Результаты экономических  реформ, осуществляемых последние 15 лет  в России и направленных на развитие рыночных отношений, обусловливают  возможность и необходимость  говорить не только об обороте земли, но и земельном рынке и влиянии  государства на его формирование и развитие.

В настоящее время земельный  рынок в России лишь формируется. Этот процесс происходит в институциональной  среде, являющейся правилами игры в  обществе, дополненными механизмом принуждения  к их исполнению. Правила игры складываются из формальных правил, закрепленных в  нормативно-правовых актах, и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения  к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений, заканчивая системой государственного права.

Очень важно в этот период для государства обеспечить условия  для формирования такой институциональной  среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в  правовой плоскости, где возможно использование  государственных механизмов регулирования  рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную  базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем  самым снижая транзакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные  участки. Иначе существует опасность  развития «неформальных правил игры»  на рынке, способствующих распределению  земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей  государственного регулирования и  способствующие тем самым обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической  стабильности в стране в целом [5].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3.1. Анализ проблем на  земельном рынке в России

Россия — крупнейший в  мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически  все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится  около 45 % пресной и около 20 % морской  воды, около 70 % территории располагается  в сейс-моустойчивых районах¹. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне.

Рыночная трансформация  экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском  обороте. Только в 2001 г. после продолжительных  дискуссий Государственной Думой  был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным  положениям. В то же время споры  вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

Одним из ключевых направлений  социально-экономического развития России является повышение эффективности  использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных  форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь  от использования городских земель, так как, во-первых, в городской  среде рыночные отношения развиваются  со значительным опережением по отношению  к сельской местности. Во-вторых, позиция  науки и общества по включению  городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного