Рынок земли

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ВОПРОСА	5
1.1.  Земля как фактор  производства	5
1.2.  Рынок земли: спрос и предложение	8
1.3. Специфические особенности рынка земли	16
1.4. Цена земли и факторы,  определяющие цену на землю	19
1.5. Формирование цен  на сельскохозяйственную продукцию	21
ГЛАВА 2. РЫНОК ЗЕМЛИ В  РОССИИ	24
2.1. Особенности развития земельного рынка России	24
2.2.  Современное состояние земельного рынка в России	37
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ	41
3.1. Анализ проблем на земельном рынке в России	41
3.2.  Перспективы земельного рынка России	45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	47
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	49

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             ВВЕДЕНИЕ

 

   Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Начало формирования рынка  земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались сделки как с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было продать земельные участки с изменением их целевого назначения.

В  п. 4 было сказано, что  собственник земельной доли без  согласия других участников долевой  собственности вправе: передать земельную  долю по наследству (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое назначение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Становлению рынка земли  способствовал Указ президента «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через  Госдуму правительством РФ. Еще больший  всплеск эмоций вызвало прохождение  и принятие Думой Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действие которого вступило в силу с января 2003 года. Земельный рынок один из самых главных и актуальных вопросов.

Целью данной работы является изучение рынка земли.

В соответствии с обозначенной целью работы необходимо рассмотреть ряд задач:

• изучить рынок земли, его специфические особенности;
• провести анализ современного земельного рынка России;
• рассмотреть перспективы развития рынка земли в России.

Объектом исследования является рынок земли.

Предметом исследования выступает  анализ земельного рынка России.

При написании работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОПРОСА

1.1. Земля как фактор производства

 

Одним из главных факторов производства является земля. Под землей как ресурсом понимается не только сама земля, но и все природные  богатства, находящиеся на ней.

Особенностью рынка земли является ограниченность (иногда и невозможность) воспроизводства. В силу ограниченности данного ресурса собственность на землю является самым доходным видом собственности. Экономическая реализация данного вида собственности чаще всего производится не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и получение дохода в виде ренты. Рента – это плата за пользование землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью  российских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через  бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков  тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю через некоторое время  будут сосредоточены в руках  крупных банков и иностранных  юридических лиц.

На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторе в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием.

Одновременно должны целенаправленно  изыскиваться земельные резервы  для решения ключевых задач, таких  как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и узаконены  процедуры изъятия земель у убыточных  колхозов и совхозов с объявлением  их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Целевое назначение рынка  труда Земля как непременный  фактор производства имеет ряд существенных особенностей:

1. ограниченность земельных участков;
2. зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности;
3. особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий:

1) земли населенных пунктов;

2) сельскохозяйственные;

3) промышленности;

4) природоохранные;

5) водного фонда;

6) лесного фонда;

7) запаса [4].

«По мнению специалистов Роскомзема, земли, представляющие интерес для  развития земельного рынка, составляют примерно 50-70млн.га (до 5% территории России). Это, прежде всего земли поселений (38,7 млн. га) и земли индивидуальных землепользователей (20 млн. га). Однако в обороте находится очень небольшая их часть.

Сегодня можно выделить четыре сегмента российского земельного рынка.

1. Первый и наиболее  значительный представлен рынком  садово-огородных участков. Типичным  объектом купли-продажи здесь  являются земельные участки площадью  не более 0,2 га. Число сделок  по продаже садовых участков составляет 100-120 тыс. в год, а площадь проданных участков 9-12 тыс. га.

2. Второй сегмент рынка  – приобретение земельных участков  для последующего извлечения  прибыли путем прямой перепродаже  или строительства коттеджей  с последующей перепродажей. Число  сделок – до 2000 тыс. в год,  площадь проданной земли 5 –  5,5 тыс. га.

3. Третий сегмент –  рынок земельных участков для  товарного сельскохозяйственного  производства. Пока он практически  отсутствует. Число этих сделок  не превышает 200 в год, а общая  площадь проданной земли 7 тыс.  га. Стоимость сельскохозяйственных  земель в России по расчетам  всемирного банка составляет  один триллион долларов.

4. Четвертый сегмент рынка  – выкуп земли приватизированными  предприятиями.

 Если разделить площадь  всей купленной земли (33,6 тыс.  га.) на площадь, которая может  быть предложена к продаже  (60 млн. га),то получится ничтожная величина – 0.06 %. Это значит, что пока можно говорить лишь о зарождении земельного рынка в России».¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             ____________________

            ¹    Новгородов С.: Земельный рынок в России// Экономика и жизнь. – 2011. - № 21. – с. 4.

1.2. Рынок земли: спрос и предложение

 

Состояние рынка земли  определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных  ресурсов (землевладельцев) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретет земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.

Количество как предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях — квадратных метрах, гектарах, сотках и т. д. Оно  определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.

Услуга земли имеет  определенную цену или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли и их предложением.

Спрос на услуги земли — это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, так же как на услугу любого экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой захотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности — это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли:

           MRР_{Т =} МР_т * МR,

где MRP_Т— предельная доходность земли;

     ∆TR   — прирост общего дохода;

     ∆T     — прирост количества земли;

    МР_Т — предельный продукт земли, т. е. то количество продукции, которое можно получить от использования каждой дополнительной единицы земли. Этот показатель изменяется в соответствии с законом убывающей отдачи. Причем это относится даже к тем участкам, в отношении которых осуществляется улучшение агротехники. В этом случае рост приложения труда и капитала в отношении земельных участков рано или поздно приведет к уменьшению дополнительного продукта, который может быть от этого получен. В равной степени это справедливо и в отношении разрабатываемых месторождений полезных ископаемых. Следовательно, показатель предельного продукта земли будет убывать по мере увеличения ее количества; MR — предельный доход, т. е. доход, полученный от реализации дополнительной единицы продукции. В условиях совершенной конкуренции никто из продавцов сельскохозяйственной продукции не оказывает влияние на ее рыночную цену. Следовательно, в этом случае, предельный доход любого товаропроизводителя будет равен продажной цене его товара (MR=P) и представлять собой постоянную величину.

Таким образом, в условиях совершенной конкуренции (а сельское хозяйство является близким к  понятию «совершенно конкурентная отрасль») предельная доходность земли будет определяться величиной предельного продукта земли, умноженного на рыночную цену сельскохозяйственной продукции:

                               MRT = МРТ*Р

При неизменной цене величина предельной рентной оценки земли  будет убывать по мере вовлечения в производство новых участков в  соответствии с действием закона убывающей отдачи.

Таким образом, спрос на услуги земли (D_T) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (R_T) и количеством земли (Т). То есть чем ниже арендная плата (R_T1 >R_T2) тем при прочих равных условиях большее количество земли может быть взято в аренду (Т₁ < Т₂). И наоборот: чем большее количество земли может быть взято в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже рентная оценка (рис. 1).

         R_Т                                  D_Т

         R₁  _ _ _ _ _   _ ₁

          R₂ _ _ _ __ __ _ _ _₂